“其實(shí)從今年初就開(kāi)始漲了，而且漲的很快。十平米左右的一個(gè)小單間，去年底還是1600塊錢(qián)（每月），一過(guò)完春節(jié)就2000了，現(xiàn)在將近2500。如果往東邊或者北邊（四環(huán)）看一看，一個(gè)十平米的小房間但凡挨著地鐵口就要超過(guò)3000塊。接下來(lái)?yè)Q房子可能就不考慮這種長(zhǎng)租公寓了，價(jià)格太高了。”談起近期瘋漲的房租，租住在北京市豐臺(tái)區(qū)豐益橋某小區(qū)的小周向懂懂筆記一通吐槽。

上個(gè)月末，有相關(guān)部門(mén)剛剛做出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的最新表態(tài)，緊接著，一線(xiàn)城市飛漲的房租突然就成為公眾的焦點(diǎn)。

近三個(gè)月以來(lái)，北上廣深等一線(xiàn)城市的的房租迎來(lái)了新一輪的大幅增長(zhǎng)。以北京為例，據(jù)中國(guó)新聞周刊的報(bào)道顯示，北京7月份房租同比上漲3.1%，東城區(qū)和順義區(qū)房租環(huán)比漲幅更分別達(dá)到10.5%和10.7%，部分小區(qū)甚至漲幅超過(guò)30%。

伴隨著飛漲的房租，水木論壇的一封中介爭(zhēng)搶房源惡意抬高價(jià)格的帖子以及前我愛(ài)我家副總裁胡景暉公開(kāi)的炮轟，讓長(zhǎng)租公寓在一夜之間成為了公眾矛頭的所指。

日前，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)召開(kāi)了座談會(huì)，包括自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)的負(fù)責(zé)人在會(huì)上一起打了保票：承諾落實(shí)“三不得”要求，承諾不漲租金并一起拿出手里共計(jì)超過(guò)12萬(wàn)套的全部存量房源投向市場(chǎng)。一時(shí)間，哄抬租金、搶占房源的行為似乎成了“過(guò)街老鼠”。

搶房的中介和“被辭職”的胡景暉

事情的緣由并不復(fù)雜。8月1日，網(wǎng)友陳先生在水木論壇發(fā)帖吐槽自己如同拍賣(mài)出租房的奇特經(jīng)歷。

陳先生發(fā)文稱(chēng)：“自己原打算將自家位于天通苑一個(gè)120平米三居室的房子出租，最初的心理價(jià)是7500元。但是，后來(lái)自如和蛋殼兩家同時(shí)找上門(mén)來(lái)爭(zhēng)搶這個(gè)房源。自如最先報(bào)價(jià)8500元，租11個(gè)月。隨后，蛋殼給加價(jià)到9000元，自如隨即將報(bào)價(jià)提高到9500元。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，蛋殼表示永遠(yuǎn)比自如貴300元，最后經(jīng)過(guò)幾輪競(jìng)價(jià)之后蛋殼以每月10800元，租11個(gè)月簽下了這個(gè)房源?！?/p>

作為房東，房租的上漲對(duì)于陳先生本人而言肯定不是壞事，但這瘋狂競(jìng)價(jià)的背后，買(mǎi)單的依然是那些有租房剛需的年輕人。我們不知道這位陳先生發(fā)布這個(gè)帖子的原因是什么，但是有一點(diǎn)可以確認(rèn)：雪崩時(shí)沒(méi)有一片雪花是無(wú)辜的。

面對(duì)輿論的巨大反響，自如發(fā)布了《關(guān)于天通苑租金事件的說(shuō)明》作為回應(yīng)，其表示水木論壇中發(fā)帖所述事件為不實(shí)傳聞，自如房源庫(kù)中從未收錄過(guò)天通苑西二區(qū)120平米三居室的戶(hù)型。此外，自如認(rèn)為長(zhǎng)租公寓首先不具備影響操作整個(gè)租賃市場(chǎng)價(jià)格的能力。

蛋殼公寓執(zhí)行董事長(zhǎng)沈博陽(yáng)也在朋友圈表示，“一個(gè)行業(yè)的健康有序發(fā)展，離不開(kāi)同行的共同努力。租房關(guān)系到民生，不是兒戲。多一些科技驅(qū)動(dòng)，少一些中介套路；多一些透明有序，少一些惡性競(jìng)爭(zhēng)互相拆臺(tái)。對(duì)于造謠抹黑擾亂市場(chǎng)的行為，蛋殼公寓一定會(huì)拿起法律武器?！?/p>

不過(guò)，市場(chǎng)中總是會(huì)有一些更真實(shí)的聲音出現(xiàn)。

8月17日，原我愛(ài)我家副總裁胡景暉在一場(chǎng)電話(huà)會(huì)議中，直接炮轟了以自如、蛋殼為代表的長(zhǎng)租公寓。其表示除了供給、需求、季節(jié)的因素外，資本方如自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商以高出市場(chǎng)價(jià)20%-40%的價(jià)格爭(zhēng)搶房源，嚴(yán)重違背市場(chǎng)規(guī)律，擾亂了業(yè)主的心態(tài)，吊高了業(yè)主的胃口，讓業(yè)主開(kāi)始要高價(jià)。一時(shí)間輿論嘩然，第二天，胡景暉突然宣布從我愛(ài)我家離職，并在朋友圈發(fā)表了一則“被離職”聲明。

其實(shí)，中介搶房這個(gè)行為在業(yè)界已經(jīng)成為常態(tài)，特別是在北京、上海等一線(xiàn)城市，很多人業(yè)主有房源想要出租時(shí)，只要消息剛透露出去，就會(huì)有很多中介公司自動(dòng)找上們來(lái)，特別是剛交房的新小區(qū)。

據(jù)一位房屋中介的從業(yè)者對(duì)懂懂筆記透露：“如果單純等客戶(hù)找上門(mén)來(lái)問(wèn)的話(huà)，那每個(gè)月的收入就會(huì)很少。為了多一些業(yè)績(jī)和收入基本上業(yè)務(wù)員都會(huì)主動(dòng)聯(lián)系房東，看看能不能簽下來(lái)那種長(zhǎng)期委托管理的合同（搶占房源），兩三年甚至更久的長(zhǎng)期合同最好?！暗撬矎?qiáng)調(diào)，“不光你在找，同行也都在找這種業(yè)主，房子每個(gè)月能出來(lái)的量就那么多，很多中介公司都想簽，自然就會(huì)有類(lèi)似價(jià)格戰(zhàn)的互相抬價(jià)現(xiàn)象出現(xiàn)。”

由于輿情不斷發(fā)酵，才導(dǎo)致有關(guān)部門(mén)在8月17日集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，以及19日北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)召開(kāi)的這場(chǎng)座談會(huì)。

對(duì)于中介不漲價(jià)，租戶(hù)和業(yè)主是怎么看待的呢？

東北姑娘小張，去年10月在北五環(huán)外立水橋附近和公司同事合租了一個(gè)小兩居室，價(jià)格為5600元每月，租期一年。眼看著兩個(gè)月后房子就要到期，最近她注意到同小區(qū)類(lèi)似的兩居室月租最低也已經(jīng)漲到7000元（每月）。雖然她們是直接找的業(yè)主，但是對(duì)于續(xù)租問(wèn)題小張卻壓力山大。談到中介機(jī)構(gòu)集體承諾的不漲價(jià)，小張并不樂(lè)觀：“現(xiàn)在業(yè)主之間也在互相攀比，周?chē)薪樽獬鋈サ姆績(jī)r(jià)都那么高，房主不可能不漲價(jià)。而且現(xiàn)在水漲船高，房主也常說(shuō)好多中介都在盯著她的這套房源，我也不知道到時(shí)候會(huì)怎樣……”

海淀區(qū)學(xué)院路某小區(qū)的業(yè)主齊先生在交流中則表示，自己將小區(qū)里的另一套二室一廳出租給了自如，當(dāng)時(shí)簽的是三年期。目前自如每個(gè)月付給他的租金，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)了，而合同在12月就要到期。“我肯定要把房子拿回來(lái)，當(dāng)初他們裝修后整體狀態(tài)保持的還行，要么我自己按市場(chǎng)價(jià)租出去，要么和他們談一個(gè)合適的價(jià)位，如果不滿(mǎn)意我還可以找另外那幾家長(zhǎng)租中介去談，誰(shuí)的價(jià)高我就給誰(shuí)?！?/p>

供需緊張和資本介入的雙重奏

其實(shí)，按照市場(chǎng)的正常趨勢(shì)，因?yàn)閼?yīng)屆大畢業(yè)生進(jìn)入社會(huì)開(kāi)始工作，每年夏季租房市場(chǎng)的都會(huì)有一定漲幅。以往每年的租金漲幅大約在5%~10%之間，但今年如此高的漲幅顯然不符合市場(chǎng)常態(tài)。

對(duì)此，鏈家旗下貝殼研究院提出的《北京租金上漲的真相》報(bào)告中提出，由于近年來(lái)集中清理和拆除了大量違規(guī)公寓、群租房以及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，同時(shí)也加大了對(duì)“黑中介”“二房東”的打擊 。該報(bào)告認(rèn)為這才使得市場(chǎng)整體房源減少，導(dǎo)致供需緊張、租房?jī)r(jià)格上漲。

那么數(shù)據(jù)是如何顯示的呢？2017年，北京市共拆除相關(guān)違建5985萬(wàn)平方米。同年，北京商品房銷(xiāo)售面積以及保障房銷(xiāo)售面積加起來(lái)為1142萬(wàn)平方米。這么比較，新建的明顯低于拆除的，似乎成為供需緊張的主要原因。有資料顯示，目前北京的租賃人口約為800萬(wàn)人，而租賃房源量為350萬(wàn)間，租賃缺口達(dá)到了400萬(wàn)間以上。

于是乎，我們看到絕大多數(shù)當(dāng)事企業(yè)對(duì)外的解釋也都是以“供需緊張”為由了。誠(chéng)然，供需緊張是造成房租上漲的一個(gè)原因，但今年的房租如此大幅度上漲顯然不完全是供需層面的原因，如果說(shuō)供需問(wèn)題是“導(dǎo)火索”，眾多異常的市場(chǎng)操作行為則是汽油。就像胡景暉所炮轟的那樣，資本的介入同樣是非常重要的因素。

對(duì)此，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民在接受央視采訪時(shí)就指出：“這一輪房租上漲有多種因素，但不容回避的一個(gè)因素是資本的介入。不管是風(fēng)投也好，一些社會(huì)資本也好，他們?cè)谶x擇投資標(biāo)的的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)講頭部效應(yīng)，只投這個(gè)行業(yè)里的前幾位。這樣的投資行為或者說(shuō)投資模式，會(huì)造成一些企業(yè)在擴(kuò)張速度方面，在市場(chǎng)化房源搜集方面，用力過(guò)猛?！?/p>

今年1月16日，鏈接旗下的自如完成高達(dá)40億元的A輪融資。而長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商蛋殼公寓，也在今年6月28日正式對(duì)外宣布完成7000萬(wàn)美元B+輪融資。資本的介入無(wú)疑讓長(zhǎng)租公寓玩家有了更多施展拳腳的空間，鎖定、抓住更多的房源，自然就成了各家的首選目標(biāo)。

租更多的房源，讓別人無(wú)房可租。市場(chǎng)總量相對(duì)固定的情況下，誰(shuí)能夠從業(yè)主手里搶道長(zhǎng)租房源，誰(shuí)就能在這幾年內(nèi)擁有話(huà)語(yǔ)權(quán)。

目前，隨著一線(xiàn)城市整體房源供給的下降，同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也在加劇。同時(shí)，獲得融資之后的長(zhǎng)租公寓玩家們又有了足夠的燒錢(qián)資本，它們?cè)敢饽缅X(qián)換市場(chǎng)。即便他們不愿意，背后的資本也會(huì)推著他們這樣往前跑。在58安居客房產(chǎn)研究院的一份監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)中可以看到，截至2018年3月，全國(guó)范圍內(nèi)各類(lèi)長(zhǎng)租公寓品牌已經(jīng)達(dá)到了1200多家，整體房源規(guī)模超過(guò)了202萬(wàn)間。而市場(chǎng)肯定容不下這么多的玩家，惡性競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)在必然。

從某種角度上來(lái)看，共享單車(chē)、外賣(mài)領(lǐng)域的那套“燒錢(qián)換市場(chǎng)”的思路，同樣也在長(zhǎng)租市場(chǎng)上演。但這套打法背后的風(fēng)險(xiǎn)呢？

近日，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在接受媒體采訪時(shí)這樣表示：“現(xiàn)有的長(zhǎng)租公寓基本上都是虧錢(qián)的，長(zhǎng)租公寓模式的運(yùn)營(yíng)前期會(huì)需要用到大筆資金，而這些資金的渠道來(lái)源一般就是通過(guò)銀行貸款獲得的。如果按照銀行的基準(zhǔn)利率4.9%去算，把款貸過(guò)來(lái)建成公寓，然后再把這些公寓租出去，最后回報(bào)率最高超不過(guò)1%，所以這個(gè)生意是虧的。而且，租金回報(bào)不到1%，租房的價(jià)格翻一番，再翻一番還是虧本?！?/p>

如果按照潘石屹的說(shuō)法，長(zhǎng)租市場(chǎng)實(shí)際上是在玩一場(chǎng)“壘沙塔”的游戲，壘得越高危險(xiǎn)越大；而胡景暉離職后在個(gè)人媒體溝通會(huì)上的一句話(huà)更令人悚然："長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害"。

【結(jié)束語(yǔ)】

一線(xiàn)城市房租暴漲的背后，各方面原因錯(cuò)綜復(fù)雜，但無(wú)論是資本推動(dòng)還是供需緊張，最終買(mǎi)單的都是那些無(wú)房的租客。他們不能改變中介抬價(jià)搶房，更不能左右房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，他們能做的只能是往更偏僻、更便宜的地方搬遷。在和家住豐益橋的小周交流到最后時(shí)，他提出了自己的期盼：“看到新聞上說(shuō)中介集體承諾的不漲價(jià)，我還是看到了一點(diǎn)兒希望，希望真的能夠落實(shí)、每年房租有一定幅度我認(rèn)可，但如果房租繼續(xù)這么漲下去，到期之后我八成真得回老家了?！?/p>

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