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買房大軍和賣房大軍撐起了貝殼2020年的營收、凈利雙收。

近日，房產(chǎn)在線交易平臺貝殼公司發(fā)布2020年第四季度及全年財報。財報顯示，貝殼2020年第四季度營收227億元，同比增長57.6%。調(diào)整后凈利潤則為20億元，同比增長4424.8%；2020全年實現(xiàn)營收705億元人民幣，同比增長53.2%，調(diào)整后凈利潤則57億元，同比增長245.4%。?

核心交易數(shù)據(jù)來看，2020年，貝殼找房實現(xiàn)全年存量房業(yè)務(wù)總交易額(GTV)約1.94萬億，同比增長約49.5%；實現(xiàn)全年新房業(yè)務(wù)GTV1.38萬億，同比增長85%；實現(xiàn)全年新興業(yè)務(wù)GTV1761億，同比增長113%。

毫無疑問，上市首份年度財報營收、凈利雙收，各項核心業(yè)務(wù)保持高增長的亮眼成績，鞏固了貝殼“居住服務(wù)平臺第一股”的地位。貝殼財報發(fā)布之后，股票大漲9.75%，報65.30美元，最新市值769.7億美元。

新房業(yè)績亮眼

貝殼一個新的變化：新房業(yè)務(wù)取代存量房業(yè)務(wù)成為貝殼主要營收來源，而且比起存量房業(yè)務(wù)更為掙錢。

財報數(shù)據(jù)顯示，2020年，貝殼全年存量房營業(yè)收入為人民幣306億元，同比增長24.4%。同期，貝殼新房業(yè)務(wù)全年新房業(yè)務(wù)營業(yè)收入同比增長87.1%至人民幣379億元。也就是說，新房業(yè)務(wù)交易額在低于存量房業(yè)務(wù)交易額的情況下，實現(xiàn)了營收的反超，新房業(yè)務(wù)盈利能力更強。

其實，新房業(yè)務(wù)是業(yè)績“黑馬”的跡象早有顯現(xiàn)。

貝殼官方數(shù)據(jù)顯示，公司新房交易服務(wù)收入從2018年的75億元，同比增長171.3%至2019年的203億元，而該收入的增長主要由于新房交易額同比增長166%至7476億元。而今，2020年，貝殼新房業(yè)務(wù)營收為379.4億元，遠高于存量房305.6億元，在總營收中占比約為54%。

新房業(yè)務(wù)保持上市前的高增速的話，超越存量房僅是時間長短的問題。況且，貝殼也將新房業(yè)務(wù)當(dāng)成新的業(yè)績增長點在“培養(yǎng)”，不斷開拓鏈家之外的新房交易渠道，增加了新房業(yè)務(wù)的銷售渠道，進而提高新房交易量。

財報數(shù)據(jù)顯示，2020年，由鏈家貢獻的新房交易GTV同比增長37.2%至2767億元，非鏈家連接門店和其他銷售渠道完成的新房交易GTV同比增長102.7%至1.11萬億元。

對此，貝殼方面表示：“在滿足客戶需求、與更多開發(fā)商達成合作的同時，貝殼也發(fā)力銷售端，2020年對非鏈家鏈接門店和其他銷售渠道的新房墊傭覆蓋率擴大至40%以上，且成功實現(xiàn)了整個新房墊傭流程線上化?！?/p>

新房業(yè)務(wù)的增長帶動了貝殼整體業(yè)務(wù)的增長，而未來在存量房和新房業(yè)務(wù)的雙驅(qū)動下，貝殼或?qū)㈤L期保持盈利。不過，營收增長的喜悅背后，拓展新業(yè)務(wù)導(dǎo)致成本高企的問題逐漸凸顯，降本增效成為貝殼新使命。

營業(yè)成本高企

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存量房業(yè)務(wù)、新房業(yè)務(wù)規(guī)模擴張的同時，貝殼新興及其他業(yè)務(wù)也實現(xiàn)了增長。

財報數(shù)據(jù)顯示，2020年，貝殼新興及其他業(yè)務(wù)收入同比增長68.7%至人民幣20億元（約3億美元），而2019年為人民幣12億元。貝殼方面解釋，增長的主要原因是圍繞公司房產(chǎn)交易服務(wù)的金融服務(wù)滲透水平的提升，以及平臺完成的裝修單量的增加。

其實，隨著阿里、京東等電商巨頭布局房產(chǎn)業(yè)務(wù)，市場競爭加劇，貝殼業(yè)務(wù)規(guī)模擴張的背后，外部提傭成本、內(nèi)部傭金以及薪酬支出等成本支出也大幅增長。

財報數(shù)據(jù)顯示，2020年，貝殼營業(yè)成本同比增長54.3%至人民幣536億元（約82億美元），而2019年為人民幣347億元。

具體來看，2020年貝殼非鏈家連接經(jīng)紀人和其他銷售渠道的傭金同比增長122.7%至人民幣248億元（約38億美元），而2019年為人民幣112億元；內(nèi)部傭金和薪酬支出同比增長20.0%至人民幣233億元（約36億美元），而2019年為人民幣194億元；其他成本同比增長109.8%至人民幣22億元（約3.4億美元），而2019年為人民幣11億元，主要由于股權(quán)激勵費用的增加。

與傭金支出高漲之相對應(yīng)的現(xiàn)象是，貝殼平臺經(jīng)紀人人數(shù)暴漲。截至2020年12月31日，貝殼平臺連接的經(jīng)紀人超過49萬，同比增長37.9%；連接的經(jīng)紀門店數(shù)超過4.69萬家，同比增長25.1%。

高昂的傭金成本給貝殼帶來了不小的運營壓力，且此前貝殼在上海、深圳、廣州、成都、鄭州、重慶等多個城市上調(diào)中介費至3%，上調(diào)中介費用后，被指有“壟斷市場的嫌疑”，業(yè)績和市場口碑呈兩極分化。

據(jù)品質(zhì)地產(chǎn)透露，在黑貓投訴上，貝殼找房的投訴量多達585個；在21聚投訴上，多名用戶還投訴了貝殼找房惡意泄露個人信息、服務(wù)爭議等問題；同時，在知乎等社交平臺上也能搜索出許多關(guān)于吐槽貝殼的投訴問題。

對此，貝殼方面表示會積極整改。貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO彭永東聲稱：2021年，貝殼將專注于五大領(lǐng)域：對消費者好、幫助服務(wù)者對消費者好、培育新興業(yè)務(wù)、創(chuàng)造社會價值以及加強技術(shù)在廣闊市場機遇中的關(guān)鍵作用。

很多互聯(lián)網(wǎng)案例告訴我們，高速擴張的同時忽略服務(wù)品質(zhì)帶來的打擊將是致命的。水能載舟亦能覆舟，失去用戶的信任也就失去了生存的根本，貝殼在擴張的同時也該保證服務(wù)水平和運營效率，樹立良好的服務(wù)形象，實現(xiàn)降本增效方能長久。

繼續(xù)發(fā)力數(shù)字化

受疫情的影響，線下門店陷入停擺階段，直播賣房、VR看房等新方式大行其道，頭部房企、房地產(chǎn)中介數(shù)字化進程加快。

而作為房產(chǎn)交易數(shù)字化的擁護者和領(lǐng)導(dǎo)者，在數(shù)字化需求爆發(fā)之際，貝殼得以進一步收獲數(shù)字化果實。財報數(shù)據(jù)顯示，2020年全年貝殼找房VR帶看發(fā)起量達6600萬次；截至去年年末，貝殼找房VR累計房屋采集量約911萬套，同比增長約181.1%。

在各行各業(yè)追求數(shù)字化轉(zhuǎn)型的當(dāng)下，房地產(chǎn)交易市場數(shù)字化轉(zhuǎn)型勢在必行。

一方面，在直播、VR等技術(shù)的支持下，VR+AI裝修、AR看房、直播買房成為現(xiàn)實，房產(chǎn)交易線上化也逐漸常態(tài)化，而且線上房源豐富、價格清晰透明，充分滿足消費者的個性化需求。另一方面，大數(shù)據(jù)、AI技術(shù)的成熟，加快了企業(yè)數(shù)字化營銷體系和全流程管理的構(gòu)建，千人千面的精準營銷、智能化的用戶數(shù)據(jù)監(jiān)測和管理等數(shù)字化方式，優(yōu)化了用戶服務(wù)流程，提高了企業(yè)運營效率。

可以發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)房地產(chǎn)商以及天貓好房、好房精選等第三方平臺也加快了數(shù)字化的步伐?？硕饠?shù)據(jù)顯示，全口徑銷售額榜單前TOP200房企中，已經(jīng)有143家房企重啟或新推出線上售樓處。其中百強房企發(fā)起線上售樓處的超過9成，達到92家，TOP100到TOP200之間房企有51家。

貝殼則加大了研發(fā)投入，夯實自身數(shù)字化實力。財報顯示，貝殼2020年研發(fā)費用大幅提升至人民幣24.78億元。至此，傳統(tǒng)房地產(chǎn)商、貝殼、天貓好房之間的火藥味越來愈濃，房地產(chǎn)服務(wù)市場競爭進入膠著狀態(tài)。

總之，站在“鏈家”的肩膀上的貝殼，在市場環(huán)境利好的情境下，實現(xiàn)盈利并不讓人意外。只是，服務(wù)遭詬病、強敵環(huán)伺，在成為一個房地產(chǎn)中介巨頭的路上，貝殼仍要面臨很多難題。

文/劉曠公眾號，ID：liukuang110