平地一聲驚雷起，萬頃風(fēng)雨加于身，割韭菜的鐮刀，這次伸向了與生活最緊密的租房。

8月20日，海南每天房屋租賃鄭州公司人去樓空，300多名業(yè)主和800多位租客混戰(zhàn)到了一起；

8月24日，上海嵐越公寓在浦東的辦公室連夜消失，報(bào)案者將派出所門口圍得水泄不通；

8月27日，杭州長租公寓友客被查封，有人剛交了2萬多房租，中介就攜款潛逃，留下一地雞毛。

8月29日，杭州巢客長租公寓跑路，慘遭血洗的房東和租客已建立起10多個(gè)微信群，等待維權(quán)。

冰山一角下，藏著更殘酷的真相。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近一個(gè)月內(nèi)，全國有超15家房屋租賃公司的創(chuàng)始人或負(fù)責(zé)人失聯(lián)，波及四川、浙江、華南、華東等省份和地區(qū)，無數(shù)租客面臨無家可歸的困境，涉案金額高達(dá)數(shù)十億元。

曾被視為風(fēng)口、深受追捧，到如今談“租”色變、臭名昭著，密集爆雷的長租公寓，已淪為徹頭徹尾的“龐氏騙局”。

“高收低租”的模式，從開始就挖好了坑

細(xì)細(xì)追溯這些出事的長租公寓，不難發(fā)現(xiàn)其共性：都是因?yàn)椤案呤盏妥狻钡慕?jīng)營模式出了問題，導(dǎo)致翻車。

所謂“高收低租”，即租賃公司們以高價(jià)從房東處收取房源，再以低價(jià)出租。比如，一個(gè)房東打算以6000元的價(jià)格出租一套房，長租公寓以6500元的價(jià)格拿到房源，再以5000元轉(zhuǎn)給租客。

乍一聽倒像是在做“慈善”，但事出反常必有妖，這種與正常定義中“低買高賣”的商業(yè)模式背道而馳的做法，是一個(gè)早有預(yù)謀的陷阱。

長租公寓企業(yè)們不計(jì)成本高價(jià)收房，并非沒有條件，通常房東要和他們簽署一年以上的出租合同，但對應(yīng)的租金只能1個(gè)月1付。

低價(jià)誘餌拋出后，求租者自然趨之若鶩，長租公寓以天下沒有白吃的午餐為由，提出想要便宜房子，租金須交滿一年。

看似必虧的生意，其實(shí)中間產(chǎn)生的現(xiàn)金流相當(dāng)可觀：通過收租戶一年租金，給房東一個(gè)月的租費(fèi)，就得到了11個(gè)月的“時(shí)間差”。

再來算筆賬。一套房子，假如平均每個(gè)月3000元，一次性就能收到36000元；如果有100套房源，那就是360萬元現(xiàn)金；如果有1000套房源，那就是3600萬元；如果有10000套房源，那就是3.6億元（堪比一次大額融資）。

若是碰上囊中羞澀的租客，長租公寓企業(yè)還有“租金貸”作為后招。求房心切的租客們被忽悠去指定的借貸機(jī)構(gòu)，以5%左右的低利率簽署長期貸款合同，長租公寓還是能一次性拿到全年租金（金融機(jī)構(gòu)與長租公寓企業(yè)是一筆結(jié)清的）。

依靠租金貸，長租公寓們既可以拿下初入社會(huì)的年輕人這一龐大的租房群體，又可以將租客租金包裝成“資產(chǎn)”，提前從金融機(jī)構(gòu)套取大量現(xiàn)金，積蓄資金池，形成財(cái)務(wù)杠桿，一本萬利。

分析到這里，有沒有品出熟悉的味道。直白來說，“高收低租”的運(yùn)營模式，瞄準(zhǔn)的根本不是利潤，而是租金，這和P2P等非法集資的玩法如出一轍，只不過曾經(jīng)的標(biāo)的是“理財(cái)產(chǎn)品”，現(xiàn)在則是“出租房”。

所以，這種逆操作，注定是條不歸路。高速擴(kuò)張下，為不斷吸納新房源，做大市場規(guī)模（贏得資本青睞），“高價(jià)搶房”的價(jià)格戰(zhàn)打得如火如荼。

眼見缺口太大，部分長租公寓企業(yè)又將圈來的錢挪作其他投資，短期內(nèi)無法收回，資金平衡被打破后，龐氏鏈條自然無法再順利運(yùn)轉(zhuǎn)，卷款跑路成了上策。

在信息極度不對稱的情況下，負(fù)債和風(fēng)險(xiǎn)直接轉(zhuǎn)嫁給了租客和房東，這已不止是陰損，而是真正的詐騙。

“人在家中坐，禍從天上來”，東窗事發(fā)后，全國數(shù)以萬計(jì)的房東和租客成了無辜的“背鍋俠”，在上海嵐越公寓的維權(quán)群里，大部分租客損失都在五位數(shù)以上，被迫流離失所。

無意苛責(zé)房東，畢竟房東也是受害者，很多房東都是“以租養(yǎng)貸”，租金來源被切斷后，極有可能陷入斷供危機(jī)，今年2月以來，房東群體還曾遭受長租公寓的“強(qiáng)制降租”風(fēng)波，不同意就不給打房租。

雪上加霜的是，盡管長租公寓已原地遁逃，“租金貸”還在吸著租客們的血。長租公寓欠著金融機(jī)構(gòu)的尾款一天不付清，合同就無法解除，租客們就得按時(shí)還貸（即使早已退租），否則就會(huì)留下征信污點(diǎn)，承擔(dān)逾期費(fèi)用，最可怕的是，這種無底洞是看不到盡頭的。

“為消除征信的不良影響，我選擇了報(bào)警，但等定性的時(shí)間太長，現(xiàn)在只能選擇以受欺詐為由提起撤銷合同的民事訴訟?！币晃荒涿芎φ咄嘎?，在自己的征信系統(tǒng)上，目前顯示還有4萬多元的貸款沒還。

這種以犧牲消費(fèi)者所有權(quán)益，來牟取私利的做法，已徹底脫離了一個(gè)正常行業(yè)該有的模樣。

從風(fēng)口到臭名昭著，長租公寓自食惡果

最初的“長租公寓”，是被寄予厚望的。與傳統(tǒng)中介公司不同，長租公寓憑借服務(wù)全面、體驗(yàn)度優(yōu)秀、安全性高、品牌保證等優(yōu)勢，躍升為地產(chǎn)領(lǐng)域新業(yè)務(wù)的最大風(fēng)口。

國家政策、金融、房源、稅收等全方位的支持，也為長租公寓的燎原添了一把火。2017年，廣州等地方政府還推出“租購?fù)瑱?quán)”，宣布租賃產(chǎn)權(quán)跟房屋產(chǎn)權(quán)享有同等權(quán)利。

2018年，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，使得城市租賃市場迎來井噴，租賃人口高達(dá)1.9億人，市場規(guī)模超萬億。根據(jù)預(yù)測，2030年我國租賃人口將達(dá)2.7億人，整體市場規(guī)模達(dá)4.2萬億元。

也正是這兩年間，入局者紛至沓來，投資機(jī)構(gòu)給出的估值水漲船高。按出身不同，長租公寓市場衍生出幾大派系：包括地產(chǎn)系，如萬科泊寓、龍湖冠寓等；物業(yè)系如自如、美麗屋等；互聯(lián)網(wǎng)資本為主的資本系如蛋殼公寓、青客公寓等。

風(fēng)光背后，被刻意掩蓋的危機(jī)漸漸暴露出來。長租公寓的利潤并不高，據(jù)《2019租賃住宅行業(yè)白皮書》顯示，國內(nèi)20個(gè)重點(diǎn)城市中，公寓租金回報(bào)率僅為1%～3%。

而長租公寓走的又是重資產(chǎn)模式，為提升競爭力，長租公寓在取得房源后，通常會(huì)進(jìn)行內(nèi)部改造，這種類似“二房東”的角色，占據(jù)長租公寓市場的主流。

業(yè)內(nèi)人士曾算過長租公寓的成本，一棟長租公寓大概在100間房左右，裝修和家電成本在6萬元左右，整棟成本在600萬。

而在一線城市，一套28平米的長租公寓，租金約在2600元上下，100間房的每月租金約為26萬元，一年不過312萬元。

事實(shí)上，長租公寓空置率在40%～50%之間都是常態(tài)，這就意味著，100間房中，只能租出去60套，每年租金收入僅為187.2萬元。

這意味著，長租公寓企業(yè)只能通過規(guī)模效應(yīng)來攤薄成本，兼之來自風(fēng)投的壓力，長租公寓在激進(jìn)擴(kuò)張的道路里越陷越深。

擁有更多的房產(chǎn)資源，代表前期建設(shè)及改造投入更大，資金流動(dòng)性也會(huì)更差。由于高昂的利息和運(yùn)營成本存在，“借新還舊”的操作想要持續(xù)，每次募集的資金規(guī)模，都得比之前更大，極度依賴“資金池”的后果是，只要有一環(huán)出了差錯(cuò)，“爆雷”是必然結(jié)局。

這種天生畸形的商業(yè)模式，本身沒有造血能力，又何來盈利。6月18日，蛋殼公寓創(chuàng)始人高靖被地方政府部門帶走調(diào)查，蛋殼股價(jià)連續(xù)下挫，后又被扒出連續(xù)三個(gè)財(cái)年虧損，2017至2019年，蛋殼公寓凈利潤分別為-2.72億元、-13.7億元、-34.37億元。

與此同時(shí)，萬科、朗詩、遠(yuǎn)洋等房企均在不同程度上相繼宣布“割裂”長租公寓業(yè)務(wù)，甚至開始出售產(chǎn)權(quán)。

截至2019年底，全國爆倉的長租公寓品牌超過50家，估值出現(xiàn)大滑坡，哄抬租金、虛假房源、售后推諉等丑聞纏身。

禍不單行，突入而來的疫情“黑天鵝”，無疑加速了結(jié)局的到來?？罩寐实亩溉簧?，使得回款速度滯緩，牽一發(fā)而動(dòng)全身，崩盤來得又快又狠。

一念成佛，一念成魔，顯然，長租公寓選擇了后者。

跑路前夕瘋狂撈錢，維權(quán)之路道阻且長

魯迅曾說：“我向來不憚以最壞的惡意，來揣測人心?！边@句話放在如今的長租公寓身上，一語成讖。

一家公司的經(jīng)營狀況，不會(huì)在朝夕之間就出現(xiàn)質(zhì)的改變，問題爆發(fā)前，常早有預(yù)兆，暗潮洶涌中，惡意割韭菜者并不在少數(shù)。

杭州“友客公寓”在出事前的一個(gè)月，瘋狂成立了8家分公司。在此期間，友客還在大肆收房，以杭州都會(huì)山為例，該樓盤今年5月底剛剛交付，就被迅速盯上，很多業(yè)主都將房子委托了過去，簡直細(xì)思極恐。

另一家“巢客公寓”的做法則更為荒唐。被證實(shí)多次更改公司名稱，從原來的巢客房地產(chǎn)，改成巢客遇家，頻頻爆雷后，又搖身一變?yōu)椤斑m享科技”，繼續(xù)興風(fēng)作浪，直到徹底玩不下去，法人、股東、財(cái)務(wù)來了個(gè)全面大撤退。

可恨的是，這些大肆撈錢的企業(yè)并不會(huì)得到預(yù)想中的嚴(yán)懲，作為“有限責(zé)任公司”，創(chuàng)始人無需承擔(dān)連帶責(zé)任，一旦宣布破產(chǎn)，只需按照注冊資金來賠付（比如注冊資金100萬，僅賠付100萬）。

與卷走的上億血汗錢比起來，實(shí)屬九牛一毛。挨過風(fēng)頭后，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由的CEO們，大可再開家公司，照樣瀟灑人間，至于身心煎熬的租客和房東，好走不送。

長久以來，這些黑心長租公寓企業(yè)，敢明目張膽洗錢的原因在于，租客的租金，并沒有得到有效監(jiān)管，游走官方管控之外。

幸好，政府已經(jīng)看到了這一點(diǎn)。杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)住房租賃資金監(jiān)管相關(guān)工作的通知》，要求住房租賃企業(yè)從8月31日起將相關(guān)租賃資金都繳入專用存款賬戶管理，“托管式”住房租賃企業(yè)需要在9月30日前根據(jù)要求完成風(fēng)險(xiǎn)防控金繳納。

9月1日開始，上海、廣州、?？?、合肥、西安等七個(gè)城市先后發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示或住房租賃資金監(jiān)管措施，明令禁止貸款合同不應(yīng)嵌入租房合同中，與此同時(shí)，成都市住建局正式開展住房租賃企業(yè)專項(xiàng)排查工作。

眼下，在全國數(shù)百個(gè)維權(quán)群里，租客和房東們還在苦苦等待結(jié)果，生活已嚴(yán)重受到影響。根據(jù)受理情況，經(jīng)偵支隊(duì)將請到專業(yè)審計(jì)部門，查看資金流向，以進(jìn)一步取證調(diào)查。

誰能想到，興盛一時(shí)的長租公寓，竟親手將自己送上了窮途末路，在資本的裹挾，和跑馬圈地的快感下，最終迷失了初心。

租房這件事淪為以小博大的賭局后，鮮少有人再去關(guān)注提升服務(wù)和優(yōu)化產(chǎn)品。殊不知，決勝的關(guān)鍵恰恰是要落到每一間房，每一個(gè)業(yè)主和每一個(gè)租戶上的。

很可惜，曾經(jīng)的屠龍者已不愿回頭，在變成另一條惡龍之后，還是墜入了曾經(jīng)凝視過的深淵。

烽巢網(wǎng)注：本文來源于微信公眾號(hào) 快刀財(cái)經(jīng)（ID：kuaidaocaijing），作者 ：朱末