“我準(zhǔn)備在北京買(mǎi)套大房子”。

拿到750萬(wàn)的諾貝爾文學(xué)獎(jiǎng)金后，作家莫言盯上了北京樓市。

但他很快就打了退堂鼓，“有人提醒我說(shuō)也買(mǎi)不了多大的房子，5萬(wàn)多元一平方米，750萬(wàn)元也就是120多平方米。”

居者有其屋，是中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念，莫言也概莫能外——假如莫言調(diào)調(diào)頭，轉(zhuǎn)而瞄準(zhǔn)5-8折的法拍房，也許他就不會(huì)這么為難了。

今年雙11，天貓上線(xiàn)了1萬(wàn)套特價(jià)房，最低5-6折，以法拍房居多。幾個(gè)月前，一套在此成交的杭州名校學(xué)區(qū)房法拍房，成交價(jià)足足比評(píng)估價(jià)低了401萬(wàn)元，相比市場(chǎng)價(jià)幾乎打了六折。

價(jià)格低、不限購(gòu)，OMG，買(mǎi)它買(mǎi)它買(mǎi)它，似乎才是唯一正確的姿勢(shì)。但“餡餅”之后也有“陷阱”，債務(wù)關(guān)系難理清、惡意租賃難交付、房產(chǎn)過(guò)戶(hù)多阻礙、稅費(fèi)欠費(fèi)有套路，等等，諸多風(fēng)險(xiǎn)和套路如影隨形。

如何吃下“餡餅”，避開(kāi)“陷阱”？萬(wàn)億法拍房市場(chǎng)等待破局。

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“餡餅”還是“陷阱”？

有人熱衷于打折剁手，還有人撿漏六折剁房。

低至五六折，常年七八折的法拍房，全稱(chēng)法院拍賣(mài)房產(chǎn)，指的是被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)的房屋。

• 老劉失業(yè)，無(wú)力償還房貸，房子被銀行收回拍賣(mài)償還房貸；
• 張老板開(kāi)了一家公司，經(jīng)營(yíng)不善關(guān)門(mén)大吉，公司名下房產(chǎn)拿來(lái)拍賣(mài)還債；
• 張局長(zhǎng)貪污受賄，購(gòu)買(mǎi)多處房產(chǎn)，被法院拍賣(mài)，追繳違法所得等等。

上述幾個(gè)虛構(gòu)案例，基本上交代了法拍房的幾大來(lái)源。

通常來(lái)說(shuō)，“法拍房”起拍價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)或市價(jià)的70%；再次拍賣(mài)起拍價(jià)降價(jià)幅度不得超過(guò)前次拍賣(mài)價(jià)的20%。

舉個(gè)例子，評(píng)估千萬(wàn)的房子，起拍價(jià)最低可達(dá)700萬(wàn)元，假如首拍流拍，再次拍賣(mài)的起拍價(jià)最低可達(dá)560萬(wàn)元。

如此誘人的法拍房，對(duì)于小白們來(lái)說(shuō)，卻難以輕易“入口”。

“既要考慮債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，還要考量抵押房產(chǎn)質(zhì)量，以及債務(wù)人是否愿意配合，等等”，曾經(jīng)處置過(guò)數(shù)百套法拍房房產(chǎn)的杭州灃峪資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)灃峪資管）董事長(zhǎng)胡雙告訴《財(cái)經(jīng)故事薈》。

據(jù)胡雙介紹，法拍房的風(fēng)險(xiǎn)涉及到方方面面。

第一重風(fēng)險(xiǎn)，多頭債權(quán)。

房產(chǎn)淪落到拍賣(mài)環(huán)節(jié)的欠債房主，通常資不抵債，也有一房二賣(mài)、多賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)。

比如，債務(wù)人在房產(chǎn)拍賣(mài)同時(shí)，又私下售予他人等等。此外，原業(yè)主可能涉足高利貸、民間借貸等，一旦遭遇野蠻催債人，導(dǎo)致后期入住不暢，備受干擾。

第二重風(fēng)險(xiǎn)，抵押房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)是否足值，是否存在質(zhì)量瑕疵等等。

比如，某法拍學(xué)區(qū)房，原業(yè)主已經(jīng)占了學(xué)位，學(xué)區(qū)功能不再，導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)值大幅貶值，等等，都是風(fēng)險(xiǎn)。

是否為“兇宅”？

去年年底，杭州毛女士拍下一套百萬(wàn)法拍房后，后悔不迭，鬧到法院要求撤銷(xiāo)拍賣(mài)，原因是這套房子里曾有人自然死亡。

而法院認(rèn)為，該戶(hù)主為自然死亡，不屬于法拍房必須披露的內(nèi)容，駁回了毛女士的要求。最終，悔拍的毛女士，損失了5萬(wàn)元法拍房保證金。

第三，是否存在無(wú)法過(guò)戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)。

法拍房是否取得房產(chǎn)證、土地證；房主是否失聯(lián)等，比如有些房主身涉刑事案件，不能如約辦理過(guò)戶(hù)等；單位住房涉嫌經(jīng)濟(jì)糾紛，被法院查封拍賣(mài)，后期難以辦理過(guò)戶(hù)，等等。

第四，天價(jià)稅費(fèi)等風(fēng)險(xiǎn)。

今年7月，鄭州楊女士以230萬(wàn)的起拍價(jià)拿下一套法拍房，房?jī)r(jià)為市場(chǎng)價(jià)七折。過(guò)戶(hù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，該房產(chǎn)曾在2015年辦理過(guò)直系親屬贈(zèng)予，彼時(shí)贈(zèng)予價(jià)僅為500元，兩次房?jī)r(jià)差額巨大，導(dǎo)致此次房產(chǎn)稅費(fèi)高達(dá)46萬(wàn)元。

第五，債務(wù)人是否配合，是否存在惡意租賃等。

有的債務(wù)人為了對(duì)抗法院拍賣(mài)其房產(chǎn)，會(huì)通過(guò)簽訂長(zhǎng)期低價(jià)租賃合同，惡意對(duì)抗拍賣(mài)。

成都楊先生過(guò)戶(hù)法拍房時(shí)發(fā)現(xiàn)，原房東已將房子出租了19年。根據(jù)租賃不破買(mǎi)賣(mài)的原則，后期楊先生遲遲無(wú)法入住。

曾有統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)10%-15%的法拍房存在清場(chǎng)隱患，即拍賣(mài)的房子里有人居住，不配合搬離等。

因此，盡管不限購(gòu)、高性?xún)r(jià)比等種種利好在前，但對(duì)于非專(zhuān)業(yè)的小白剛需購(gòu)房者以及房產(chǎn)投資客來(lái)說(shuō)，要順利吃到“餡餅”并非易事。

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砝碼拍的解題之道

要避開(kāi)“陷阱”，吃到“餡餅”，就要消除法拍房信息的不對(duì)稱(chēng)性，洞察法拍房全貌，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的服務(wù)，就變成了必選項(xiàng)。

參與處置過(guò)價(jià)值數(shù)億元法拍房的灃峪資管，是這一領(lǐng)域的“老司機(jī)”。過(guò)去兩年，灃峪資管曾經(jīng)從不同金融機(jī)構(gòu)，收購(gòu)以住宅為抵押物的不良債權(quán)，進(jìn)行處置變現(xiàn)。

其業(yè)務(wù)觸角，已經(jīng)深入到北京、武漢、西安、廈門(mén)、鄭州、廣州、重慶等全國(guó)多個(gè)新一線(xiàn)城市，處置的相關(guān)不良資產(chǎn)高達(dá)10億量級(jí)，其中八成進(jìn)入法院拍賣(mài)環(huán)節(jié)。

灃峪資管由此練就了“火眼金睛”，在深水區(qū)的法拍房市場(chǎng)，可以一眼洞穿到水底。

這樣的專(zhuān)業(yè)性，在其剛剛處置過(guò)的一個(gè)案例中顯山露水——通常來(lái)說(shuō)，對(duì)于斷供的抵押房產(chǎn)，銀行處置變現(xiàn)的周期長(zhǎng)達(dá)6-18個(gè)月，但砝碼拍團(tuán)隊(duì)僅僅用了6天。

2019年11月，灃峪資管受讓一筆某金融機(jī)構(gòu)債權(quán)，作為抵押物的房產(chǎn)位于湖北省武漢市。

購(gòu)得債權(quán)后，灃峪資管處置團(tuán)隊(duì)積極推動(dòng)抵押物出售。11月3日，意愿買(mǎi)房人出現(xiàn)。

按照慣例，買(mǎi)房人將房款匯入中介機(jī)構(gòu)，待房產(chǎn)交易完成后，再由中介機(jī)構(gòu)將房款匯入債權(quán)人賬戶(hù)，以?xún)斶€債務(wù)人債務(wù)，但由于買(mǎi)方與中介互不信任，最終選擇原始的現(xiàn)金交易方式。

面對(duì)如此棘手的情況，灃峪資管設(shè)置了完備的預(yù)案。11月6日上午10時(shí)，買(mǎi)房人提著現(xiàn)金與債務(wù)人、中介、灃峪資管工作人員到達(dá)不動(dòng)產(chǎn)登記中心?；跒栍Y管處置團(tuán)隊(duì)的提前介入，各方資料準(zhǔn)備充足。

半個(gè)小時(shí)內(nèi)，各方順利完成了房屋解除抵押、交辦過(guò)戶(hù)、面交房款、繳納契稅等各項(xiàng)手續(xù)。

面對(duì)債務(wù)人、債權(quán)人、購(gòu)房者的差異化訴求，灃峪資管協(xié)調(diào)各個(gè)利益主體，建立多方認(rèn)可的方案，既實(shí)現(xiàn)了交易安全和債權(quán)人利益，也兼顧了買(mǎi)房人和債務(wù)人的利益和需求，消除交易風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

現(xiàn)在，灃峪資管打算把其專(zhuān)業(yè)豐富的應(yīng)對(duì)經(jīng)驗(yàn)，靈活多變的處置能力，安全可靠的風(fēng)控能力，開(kāi)放共享，一攬子輸出給萬(wàn)億法拍房市場(chǎng)。

承擔(dān)這一重任的是其剛剛孵化的“砝碼拍”。

要潛入“深水”，水性必須過(guò)關(guān)。砝碼拍團(tuán)隊(duì)中，不乏來(lái)自知名金融機(jī)構(gòu)背景的資深資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，以及專(zhuān)攻法拍房領(lǐng)域的本地化的律師團(tuán)隊(duì)等。

砝碼拍的角色，是法拍房市場(chǎng)游刃有余的連接者、賦能者，可以實(shí)現(xiàn)債務(wù)人、債權(quán)人、賣(mài)房者的利益共贏。

對(duì)于銀行等債權(quán)人來(lái)說(shuō)，砝碼拍可以助力其把不良資產(chǎn)、壞賬爛帳早日變現(xiàn)清償；而對(duì)于債務(wù)人來(lái)說(shuō)，砝碼拍團(tuán)隊(duì)可以通過(guò)靈活專(zhuān)業(yè)的處置手段，助其早日脫離債務(wù)泥潭，盡量避免成為失信的老賴(lài)；對(duì)于剛需購(gòu)房者和投資客來(lái)說(shuō)，砝碼拍團(tuán)隊(duì)可以為其提供全流程的管家式服務(wù)，讓其避開(kāi)陷阱，吃到“餡餅”。

具體而言，針對(duì)青睞法拍房市場(chǎng)的購(gòu)房者，砝碼拍可以提供覆蓋前中后期的一攬子的服務(wù)。

在前期，通過(guò)設(shè)置在本地化的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，砝碼拍提供現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、走訪(fǎng)，并通過(guò)房齡、物業(yè)、鄰居、法院、債務(wù)人等各方，盡可能了解房屋的全面情況及潛在質(zhì)量問(wèn)題；摸排債務(wù)人基本情況，包括債務(wù)金額、經(jīng)營(yíng)情況、還款能力、還款意愿、潛在風(fēng)險(xiǎn)等，排查惡意租賃等情況，并形成專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)告知購(gòu)房者。

提供法拍流程指導(dǎo)。法拍房競(jìng)拍流程不同于普通二手房買(mǎi)賣(mài)，流程復(fù)雜，專(zhuān)業(yè)門(mén)檻高，砝碼拍團(tuán)隊(duì)可以為購(gòu)房者提供全流程的專(zhuān)業(yè)輔助服務(wù)，覆蓋競(jìng)拍、過(guò)戶(hù)、金融服務(wù)等流程。

此外，針對(duì)天價(jià)過(guò)戶(hù)費(fèi)等特定痛點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)，砝碼拍團(tuán)隊(duì)能夠通過(guò)盡職調(diào)查及時(shí)規(guī)避，并計(jì)算出相關(guān)過(guò)戶(hù)費(fèi)用，給予買(mǎi)房人參考意見(jiàn)，最大限度減少買(mǎi)房人的購(gòu)買(mǎi)成本，降低買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)。

“我們提供的是全流程、全方位的管家式服務(wù)”，胡雙如此定性。接受采訪(fǎng)完當(dāng)天，他正準(zhǔn)備趕往鄭州分公司，如今砝碼拍團(tuán)隊(duì)的分公司已經(jīng)覆蓋全國(guó)多個(gè)新一線(xiàn)城市，“這種大額交易，還是需要專(zhuān)業(yè)的線(xiàn)下團(tuán)隊(duì)來(lái)服務(wù)”。

下一步，胡雙甚至打算為買(mǎi)家提供定制化的服務(wù)。比如，買(mǎi)主可以提前錨定價(jià)位、位置、學(xué)區(qū)、交通等區(qū)間條件，而砝碼拍可以從需求出發(fā)，在市場(chǎng)上尋找符合條件的法拍房。

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解局萬(wàn)億市場(chǎng)

砝碼拍專(zhuān)注的這塊市場(chǎng)，盤(pán)子到底有多大？胡雙的初步估算是“萬(wàn)億級(jí)別”。

數(shù)據(jù)顯示，2013年法拍房產(chǎn)線(xiàn)上掛拍金額僅為148億，到了2018年，全國(guó)法拍房掛拍數(shù)量達(dá)到47萬(wàn)套，金額突破1.26萬(wàn)億，成交139737套，報(bào)名參拍人數(shù)達(dá)到150萬(wàn)。

短短5年時(shí)間，掛拍金額增長(zhǎng)近百倍，成交率也從13%增長(zhǎng)到38%。

數(shù)據(jù)高增長(zhǎng)背后，是政策法規(guī)和金融環(huán)境的雙向推動(dòng)。

一方面，最高人民法院持續(xù)推動(dòng)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)有序進(jìn)行；另一方面，隨著金融監(jiān)管收緊，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)放緩，銀行持有的違約債務(wù)的抵押物，將陸續(xù)通過(guò)司法拍賣(mài)進(jìn)入市場(chǎng)流通。

而從需求方來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)放緩，股市不振、房市限購(gòu)、P2P全面清場(chǎng)之下，多年來(lái)淤積的民間財(cái)富急尋投資之道，不限購(gòu)、有折扣的法拍房進(jìn)入了投資人的視野。

胡雙團(tuán)隊(duì)曾經(jīng)服務(wù)過(guò)一位來(lái)自江蘇的投資客。此人過(guò)去從事工程業(yè)務(wù)，家底豐厚，如今把法拍房作為了主要投資渠道。前段剛剛在武漢購(gòu)入了一套法拍江景房，成交價(jià)為850萬(wàn)元，僅為市場(chǎng)價(jià)的75%左右。

“這在武漢屬于頂級(jí)豪宅了，但對(duì)于大部分武漢購(gòu)房者來(lái)說(shuō)總價(jià)過(guò)高，就給了外地投資客撿漏的機(jī)會(huì)”，胡雙透露，目前這些投資客主要看好人口基數(shù)大、人口凈流入的新一線(xiàn)城市，比如武漢、重慶、西安等等。

阿里拍賣(mài)發(fā)布的報(bào)告顯示，2018年-2019年，四大一線(xiàn)城市一年來(lái)法拍房成交量增幅明顯。其中，上海、深圳成交量翻番。這在樓市調(diào)控嚴(yán)苛的去年，堪稱(chēng)黑馬。

胡雙預(yù)測(cè)，未來(lái)這種高增長(zhǎng)還將持續(xù)。

目前法拍房的市場(chǎng)滲透率僅為10%左右，2018年下半年，法拍房的參與率全國(guó)平均為0.2人報(bào)名/套，而法拍推廣力度較大的杭州為5.31人報(bào)名/套。如果全國(guó)市場(chǎng)都向杭州看齊，起碼還有超過(guò)20倍的增長(zhǎng)空間。

這個(gè)高達(dá)萬(wàn)億的市場(chǎng)，過(guò)去看似深不見(jiàn)底，貿(mào)然涉水，就是一場(chǎng)戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的探險(xiǎn)。覬覦者一邊對(duì)美味“餡餅”垂涎不已，一邊對(duì)潛在“陷阱”心生懼意，導(dǎo)致整個(gè)法拍房市場(chǎng)的流動(dòng)不夠通暢。

身為連接者、賦能者、服務(wù)者的砝碼拍，入場(chǎng)之后，消除信息不對(duì)稱(chēng)，把一灘渾水變清渠。水清則活，潛在的20倍增長(zhǎng)機(jī)會(huì)才有望真正釋放，萬(wàn)億的商機(jī)紅利才機(jī)會(huì)得以變現(xiàn)。