摘要：有些城市，就是天生命好。

之前看過一個數(shù)據(jù)，說中國有六百多個城市，其中一二線城市只占了4%，而構(gòu)成中國核心的，其實就是一個個三四線城市。

隨著跑的城市越來越多，忽然有一個很強烈的感受，就是一二線城市不管是房價也好，還是整體的城市發(fā)展界面，正變得越來越趨同。

從房價表現(xiàn)看，比如蘇州園區(qū)還有杭州主城區(qū)，經(jīng)過上一輪的漲幅，核心區(qū)位的價格其實已經(jīng)超越了北上廣深的房價成交中位數(shù)。

從城市的整體界面看，當你站在成都的遠洋太古里或是蘇州的觀前街，你所能感受到的繁華，對于內(nèi)心的沖擊也是足夠強大的。

同時，從整個城市的軌道建設(shè)看，我們發(fā)現(xiàn)不管是南京還是蘇州，或是武漢等地，這些二線城市的軌交密度也越來越大，不斷涌入的人口也讓城市版圖不斷擴大。

一二線城市正在變得越來越雷同。

但是，當我們再深入一些，下沉到三四線城市中去看的時候，我們會發(fā)現(xiàn)另一個現(xiàn)象，就是三四線城市在無意間正變得很不一樣。

馬太效應在三四線城市中表現(xiàn)的越來越明顯，強者如常州，揚州，民營經(jīng)濟發(fā)達，連接度越來越強，弱者如鶴崗，人口流失的越來越明顯，產(chǎn)業(yè)凋零，5萬不到就能買套房。

少部分的三四線上升了起來，大部分越來越下沉，今天我想跟大家聊聊究竟是什么原因?qū)е铝巳木€的正在加快的分化。

01 基建，正在讓三四線城市的頭部效應越來越明顯

我出生在中國的一座四線城市，在我出生后的前20年，變化當然是有的，但整體感覺并不大。

但是在最近的5年，不知道大家有沒有這樣的認知，城市的變化真的是越來越大，疊加效應越來越凸顯，近3年的發(fā)展速度，很可能超過了前十年的總和。

其中最直觀的感受就是，高鐵和高速路網(wǎng)的落位直接把城市給激活了，雖然要明年才能通高鐵，但不管是政府端還是民眾端，心里是有底的。

最顯著的表現(xiàn)在于招商引資時的難度降低了，還有就是高鐵新城板塊的價格上來了，板塊規(guī)劃的能級也越來越高了。

我覺得下階段的三四線城市的發(fā)展，從大面上講會面臨兩個極端，越來越向上的城市就是那些離一線城市最近且能產(chǎn)生連接的城市。

特別是要關(guān)注那些離北京、上海、深圳高鐵通勤的時間被控制在一小時之內(nèi)的城市。

他們能異軍突起的很核心的一個原因就是一線城市的人口越來越來越滿了，房價也越來越走高，明顯的溢出效應給這些城市注入了源源不斷的各類資源。

恩，對于這些城市而言，就是天生的命好。

當然，一線城市的資源再多也是有限的，面對這么多嗷嗷待哺的城市，我們看看這些城市都分別做了哪些努力。

以前我們所說的三四線之所以是三四線，很核心的一個原因是在于孤立，而在未來，少部分離一線城市近的那些三四線就將突圍。

當然，高鐵帶來的改變還不僅僅在于高鐵本身，而更多的是相對應的連接配套也正在慢慢起來，從外部逐漸滲透到了內(nèi)部，原先的三縱三橫也變成了六縱六橫，雙向的四車道也變成了六車道。

02 有些三四線城市受到了“資源的詛咒”

中國的能源儲備確實也豐富，由此帶來的是大量的資源城市在剛開始的時候可以跑的很快。

比如我們熟知的大慶，是黑龍江西南部的一座城市，也是中國最大的石油石化基地，在1960年左右發(fā)現(xiàn)油氣田后，為了配合油氣開采，大量的人員涌入，城市經(jīng)濟發(fā)展迅猛。

1990年，大慶的GDP是150億左右，同時期的上海是780億元，兩者之間差距僅僅是在5.2倍，到了2018年，大慶的GDP是2800億，上海已經(jīng)高達3.27萬億，兩者之間的差距達到了11.6倍。

隨著油氣資源的消耗，大慶整個城市出現(xiàn)了典型的人口流出以及經(jīng)濟增長緩慢的情況，前期的光榮與夢想，都在漸漸耗盡的資源中，逐步減弱。

類似的遭遇也不止是大慶，比如鶴崗，還有就是重慶萬盛、安徽銅陵等地，也幾乎全部都擺脫不了類似的命運。

一開始的有資源當然是好事，可以讓這座城市快速成長快速崛起，這其實就跟中了彩票似的。

但是現(xiàn)實情況就是，在思維模式不變的情況下，財富也會在很快的時間內(nèi)消失，我們來看下有多少人中了彩票后又迅速墜落貧困就知道了。

資源是一種容易讓人上癮的東西，剛開始的時候可能很嗨很爽，因為來的太容易，很多城市其實并沒有形成內(nèi)生的發(fā)展動力，一旦資源減退了，城市也就走向了衰敗。

所以當我們都在討論鶴崗5萬塊的房子買的值還是不值的時候，其實都應該靜下心來想想低房價背后的邏輯。

03 地段好，有產(chǎn)業(yè)，三四線城市也能逆襲

現(xiàn)在越來越多的城市都在招人，用著各式各樣的花式政策吸引著各種高學歷的人才甚至還有諾貝爾獎得主，其實光有政策不行，真正得落位的還是得有產(chǎn)業(yè)。

沒有產(chǎn)業(yè)，一切依靠補貼政策吸引來的人才，也同時會被其他城市更高的補貼政策給吸引走。

隨著搶人大戰(zhàn)的推進，一些真正有產(chǎn)業(yè)且離一線城市較近的三四線，迎來了更好的崛起。

跟大家講件真事。

有個朋友，上海人，前段時間竟然找我咨詢在一座三四線城市買房的事，我感到很奇怪，因為他一直以來都是在世界排名前3的化工企業(yè)進行研發(fā)工作，做的也不錯，一年收入差不多有50萬左右。

他說因為去年化工行情有些波動，他離職了，因為他背景還不錯，就被一家企業(yè)以特殊人才引進了，工資翻倍，同時還享受當?shù)卣念~外補助每年15萬，連續(xù)拿5年。

當然，為了讓你更好的留下，這其實是購房補貼，所以必須得買房才能享受到這么大的優(yōu)惠。

當然，朋友也額外講了一點，他之所以離開上海去三四線城市，很大的原因就是這座城市離上海真的很近，坐高鐵也就半小時能到達，這其實就意味著他每周有時間可以回家與家人一起團聚。

所以，對于三四線而言，你光有地理位置也不行，還得有好的產(chǎn)業(yè)，才有人會愿意來。

對于大量沉下去的三四線城市而言，最痛苦的就是人口問題，畢竟任何一個城市的發(fā)展全靠人口，但好的產(chǎn)業(yè)怎么來，關(guān)聯(lián)的因素也確實很多，這確實非常考驗執(zhí)政者的魄力和勇氣。

我也碰到過很多其他的三四線城市，大量的人走了就真的走了，很多特別優(yōu)秀的人考上了好的大學，很少有回來的，倒不是他們不愛家鄉(xiāng)，不愿支撐家鄉(xiāng)發(fā)展，而是因為哪怕他們想回來，因為沒有產(chǎn)業(yè)，他們也待不住。

這其實就陷入了一種很尷尬的輪回，好的三四線能從一二線城市的發(fā)展中分口肉，但大多數(shù)三四線，可能連喝口湯的機會都沒有。

因此，人來不來是一回事，人來了能不能踏踏實實的留下來，其實又是另一回事。

04 開發(fā)商的抉擇，也讓三四線走向更大的分化

我們看到從2010年開始，碧桂園、萬科、恒大發(fā)展的越來越下沉了，對于這些品牌房企而言，你說他們的初心是為了讓三四線發(fā)展的更美好嘛，或是為了給三四線的人幾星級的家，這些都是放在臺面上說的話。

我覺得最根本的原因就是他們想要贏，想要通過更大的規(guī)模來碾壓對手，然后讓別人活不下去。

他們發(fā)展也真的很快，行業(yè)集中度越來越高，他們在不斷提升千億房企的門檻的同時，也正在強烈改變著部分三四線城市的基本建設(shè)面。

當然，對于這些品牌房企而言，他們其實同一時間段的資金量也是有限的，對于廣闊的三四線城市，他們也只能有重點的選擇分批次開發(fā)。

我前期也跟很多地產(chǎn)公司拓展部門的人員聊天，他們就是幫地產(chǎn)公司開疆拓土的那幫人，說的也很直接，對于房企而言，選擇三四線城市最大一個前提是要安全。

什么是最安全的三四線城市。

最直觀的一個表現(xiàn)是經(jīng)濟GDP怎么樣，人口規(guī)模怎么樣，如果還拿捏不準，就直接把百強城市的排名拿出來看看，從中尋找合適的可以進入的城市。

而且，最關(guān)鍵的是一旦一家品牌房企進入了，你會發(fā)現(xiàn)短短的幾年時間會有越來越多的房企也同步進來，形成一種合力，從而加快城鎮(zhèn)化的進程。

我們都在說的城鎮(zhèn)化，其實核心就是把一些農(nóng)村的地方變成城鎮(zhèn)，然后大量的老破小、棚改房全部都慢慢拆除，變成一棟棟新建的小區(qū)。

同時，開發(fā)商為了更好的賣房，也會與當?shù)卣畢f(xié)商把周邊的土地給平整，修建更多更寬的道路，甚至引入一些學?；蛏虡I(yè)。

這在某種程度上對于城市基本面的改變，其實比很多行政命令其實來的更直接徹底。

開發(fā)商對于城市面貌的改變，起到了不可替代的作用，也在無形中加速了三四線城市的劇烈分化。

你能得到開發(fā)商更多的青睞，就能把土地溢價率提的很高，政府財政就能形成更加穩(wěn)定的財政收入，有了更多的錢，政府就能把城市的公共基礎(chǔ)、公共設(shè)施造的更好，才能有資本去吸引更多的產(chǎn)業(yè)進來，從而最終吸引更多的人才流入。

你看，就是這么一環(huán)套一環(huán)，在環(huán)環(huán)相套中，三四線走向了不同的發(fā)展道路。

05 所以未來的三四線一定會形成反差很強烈的分化

好的三四線會變得非常的難找和稀少，但是凡是那幾個還算不錯的城市，其實真的會賺走大量的紅利。

所以你問我三四線有沒有囤積了風險，我說當然有，但也不全部都有。

如果你要押寶三四線，機會當然還是有的，但就是要把自己變得跟地產(chǎn)人一樣去研究不同三四線城市背后的數(shù)據(jù)和發(fā)展邏輯。

否則，就繞開吧。