摘要： 仍處在“去電子賣場(chǎng)化”的自我迭代過(guò)程中。

“北有中關(guān)村，南有華強(qiáng)北?！边@句話似乎已經(jīng)很久沒(méi)有人提過(guò)了。

尤其是在今年年初傳出鼎好大廈整體出售的消息以后。

今年3月28日，啟城投資與顥騰投資對(duì)外宣布，兩家機(jī)構(gòu)共同聯(lián)合著名境外機(jī)構(gòu)投資者斥資57.2億元，對(duì)位于北京市中關(guān)村核心區(qū)的地標(biāo)性建筑鼎好大廈項(xiàng)目完成了戰(zhàn)略性收購(gòu)。

當(dāng)時(shí)收購(gòu)方曾對(duì)外表示，未來(lái)鼎好大廈將在市場(chǎng)定位、更新改造、業(yè)態(tài)調(diào)整、物業(yè)運(yùn)營(yíng)等方面進(jìn)行全面升級(jí)。

如今，中關(guān)村電子城部分商場(chǎng)依然處于關(guān)閉狀態(tài)，雖然有的在半營(yíng)業(yè)中，但是難以抵擋衰落之勢(shì)。

距離鼎好出售也有半年之久，中關(guān)村電子城的現(xiàn)狀如何？鼎好大廈的業(yè)態(tài)是否處于升級(jí)狀態(tài)？海龍大廈、科貿(mào)電子城如今又有何變化？

鼎好大廈依舊賣假貨，改造艱難

2003年，鼎好大廈開(kāi)業(yè)，這是中關(guān)村電子賣場(chǎng)走向頂峰的標(biāo)志。

但是數(shù)年之后受到電商的沖擊，導(dǎo)致大批攤主從賣場(chǎng)流失。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，鼎好大廈轉(zhuǎn)型開(kāi)始于2011年，如果要轉(zhuǎn)型必須要跟商戶提前解約。隨后，鼎好通過(guò)降低租金價(jià)格、協(xié)助完成工程改造、對(duì)有產(chǎn)權(quán)業(yè)主采取高價(jià)回租等方式，逐漸完成轉(zhuǎn)型。

之后，由于假貨太多，自毀聲譽(yù)，經(jīng)營(yíng)困難，2019年鼎好而被迫易主。

前文提到對(duì)鼎好大廈完成戰(zhàn)略性收購(gòu)的啟程投資是凱雷亞洲房地產(chǎn)基金創(chuàng)投平臺(tái)，主要投資中國(guó)一二線城市的商辦物業(yè)、物流地產(chǎn)等；顥騰投資則是由美國(guó)華平前合伙人發(fā)起設(shè)立的綜合房地產(chǎn)投資管理公司，專注于收購(gòu)、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)中國(guó)一線城市高品質(zhì)辦公、商業(yè)及物流地產(chǎn)項(xiàng)目。

兩家主力機(jī)構(gòu)收購(gòu)鼎好大廈后，會(huì)在市場(chǎng)定位、更新改造、業(yè)態(tài)調(diào)整、物業(yè)運(yùn)營(yíng)等方面進(jìn)行改造。

如今，距離宣布收購(gòu)已經(jīng)過(guò)去半年多的時(shí)間。近日，筆者走訪鼎好世紀(jì)大廈A座發(fā)現(xiàn)，原來(lái)售賣數(shù)碼電子產(chǎn)品的店面已經(jīng)人去樓空。

安保人員表示，已經(jīng)關(guān)閉有一段時(shí)間了，也不知道什么時(shí)候能夠正常營(yíng)業(yè)，目前商場(chǎng)正在招商中。

兩年前在鼎好電子城開(kāi)手機(jī)維修店的王女士表示，自己早已經(jīng)搬到了附近的科貿(mào)電子城。原因是鼎好大廈要市場(chǎng)整改，規(guī)劃其他項(xiàng)目。

在鼎好世紀(jì)大廈B座，一樓原先的品牌店面均已撤走，整層已經(jīng)空置，但依舊能夠看到聯(lián)想、華碩等電腦品牌商的廣告痕跡。

五樓還保留著美食城。整個(gè)鼎好電子城只剩下二至四樓還有零星一些筆記本電腦、智能手機(jī)及相關(guān)的數(shù)碼產(chǎn)品售賣及維修店鋪。

其中，一位電腦手機(jī)維修的從業(yè)人員表示，馬上這些店鋪都要搬走；一位Thinkpad店的老板說(shuō)，這里準(zhǔn)備改造。

在三樓筆者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)商家賣的都是“水貨”產(chǎn)品，也就是一些不知名的品牌，許多產(chǎn)品在京東、淘寶等電商上搜不到，而且價(jià)格并不低。

筆者在其中一家店面轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)表示想買一款鼠標(biāo)，商家主推的幾款產(chǎn)品知名度都不高，還對(duì)筆者表示：“我們店的產(chǎn)品主要是走線下渠道，線上渠道買不到?！?/p>

看到筆者轉(zhuǎn)身離開(kāi)，該店主又主動(dòng)降價(jià)。當(dāng)筆者提出希望買一個(gè)雷柏品牌的鼠標(biāo)，店老板說(shuō)自己店里沒(méi)有，帶筆者去了同一樓層的另一家店里。

接下來(lái)的套路似乎和十年前沒(méi)有太大區(qū)別。

在新的店鋪，老板娘推薦了一款羅技的M170鼠標(biāo)，說(shuō)賣60元，比雷柏得好，但筆者通過(guò)京東查詢零售價(jià)為39元，老板娘表示最低45元可以賣，最后筆者說(shuō)不買了，臨出門老板娘又降價(jià)到40元。

實(shí)際上，筆者通過(guò)走訪比較詢價(jià)發(fā)現(xiàn)，鼎好大廈里目前仍在營(yíng)業(yè)的店鋪售賣的數(shù)碼產(chǎn)品普遍都比電商平臺(tái)貴不少。

不過(guò)，也有一些人在鼎好大廈里面購(gòu)買商品，包括極少數(shù)外國(guó)人。

此外，一些店面雖然掛著三星、蘋果等品牌的招牌，但店內(nèi)實(shí)際銷售的商品卻并非品牌授權(quán)的產(chǎn)品，“掛羊頭賣狗肉”。

科貿(mào)電子城試水互聯(lián)網(wǎng)教育，路途遙遠(yuǎn)

早在2015年發(fā)布的《規(guī)劃》提出，在3年到5年的時(shí)間內(nèi)，中關(guān)村大街將徹底告別傳統(tǒng)電子賣場(chǎng)業(yè)態(tài)?？瀑Q(mào)電子城被迫轉(zhuǎn)型，然后把方向轉(zhuǎn)向互聯(lián)網(wǎng)教育行業(yè)。

4年過(guò)去了，在科貿(mào)五層，雖然有較大一部分區(qū)域被學(xué)而思這個(gè)教育的品牌所占領(lǐng)，但是整體上，科貿(mào)依然沒(méi)能跳出傳統(tǒng)電子賣場(chǎng)的業(yè)態(tài)。

首先是最為核心的沿街底商，OPPO專賣店和中國(guó)移動(dòng)已經(jīng)關(guān)閉，店鋪都掛上了招租的牌子；僅有一家掛著華為與中國(guó)電信合作營(yíng)業(yè)廳的店面仍在營(yíng)業(yè)。

進(jìn)入科貿(mào)電子城商場(chǎng)內(nèi)的情況則更加冷清，一樓大部分都是空置狀態(tài)，據(jù)賣場(chǎng)內(nèi)的工作人員介紹，買產(chǎn)品可以直接上三樓和四樓。

在實(shí)際的走訪中，筆者發(fā)現(xiàn)科貿(mào)電子城業(yè)態(tài)非常繁雜，地下一層主要分布著物美超市、美食城、以及電子產(chǎn)品店、理發(fā)店等，三樓有專門賣文具的店鋪和出售行李箱的；四樓和五樓均有副食店，看起來(lái)沒(méi)什么規(guī)劃。

但拉客的現(xiàn)象仍然是沒(méi)有多少改進(jìn)。

在二至四樓每一個(gè)電梯入口幾乎都會(huì)有商家主動(dòng)拉客，而且不厭其煩。

其中有一個(gè)賣電腦的工作人員死守三樓電梯入口，有消費(fèi)者從這里來(lái)回走過(guò)時(shí)，他會(huì)記得過(guò)往人流的面孔，對(duì)重復(fù)路過(guò)的人，他會(huì)與對(duì)方主動(dòng)攀談，拉進(jìn)關(guān)系，希望贏得潛在消費(fèi)者的信任。

五樓一位數(shù)碼店的工作人員表示，一樓空置已經(jīng)有些年頭。不僅如此，整個(gè)賣場(chǎng)的人氣貢獻(xiàn)多來(lái)自美食城和超市。按照規(guī)劃應(yīng)該轉(zhuǎn)型為互聯(lián)網(wǎng)教育基地的科貿(mào)電子城，還有很長(zhǎng)的路要走。

海龍大廈被迫轉(zhuǎn)型租賃業(yè)務(wù)，實(shí)屬無(wú)奈

根據(jù)公開(kāi)資料介紹：海龍大廈隸屬于北京海龍集團(tuán)，是經(jīng)營(yíng)IT產(chǎn)品的綜合性大賣場(chǎng)。

在業(yè)內(nèi)，海龍是中關(guān)村IT零售業(yè)的龍頭，中國(guó)北方地區(qū)最大IT產(chǎn)品集散中心。電腦發(fā)燒友稱海龍是“心中的圣殿”；微軟副總裁稱海龍是“全球最繁忙的店”。

2015年年底，海龍電子城開(kāi)始謀求轉(zhuǎn)型，在原址基礎(chǔ)上進(jìn)行改造升級(jí)，希望成為創(chuàng)業(yè)孵化、智能硬件、互聯(lián)網(wǎng)＋等新經(jīng)濟(jì)、新模式的創(chuàng)客中心和共享經(jīng)濟(jì)中心，引進(jìn)一批創(chuàng)新企業(yè)及孵化器，成為以智能硬件為主創(chuàng)新的企業(yè)聚集區(qū)，打造海龍大廈“智能硬件創(chuàng)新中心”。

2017-2018年，資本趨冷，智能硬件行業(yè)遭遇寒冬，大批企業(yè)破產(chǎn)，就連科通芯城旗下的供應(yīng)鏈電商平臺(tái)硬蛋在海龍大廈建立的“硬蛋空間”智能硬件體驗(yàn)廳，也撤離了。

海龍大廈如今已經(jīng)成為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)租賃公司，主要租給不同的公司，靠租金創(chuàng)造營(yíng)收。

據(jù)知情人士透露，海龍大廈里面以前做數(shù)碼電子的商家都搬走了，現(xiàn)在改造成不同面積的辦公室。一部分租給科技公司、一部分租給教育公司，除了較少數(shù)自己辦公，還有一部分待空置著。

筆者以租賃者的身份詢問(wèn)了大廈負(fù)責(zé)對(duì)外招租的物業(yè)部門，其負(fù)責(zé)人劉先生向筆者介紹：“海龍大廈的辦公室主要租給科技企業(yè)，位于中關(guān)村西區(qū)的高新技術(shù)企業(yè)還能免3年的所得稅，即公司純利潤(rùn)的25%。如果20人辦公，200平米左右比較合適。”

租給教育公司是前幾年放開(kāi)的，現(xiàn)在基本只租給科技企業(yè)。

隨后，劉先生帶筆者看了一個(gè)220平米的辦公室，朝向向東，里面分布著4個(gè)小房間和兩大大廳，小房間可以做成總經(jīng)理辦公室、財(cái)務(wù)室、會(huì)議室等，大廳可用來(lái)員工辦公。

這個(gè)辦公室墻面還有某智能硬件公司的痕跡，在樓層指引處也能發(fā)現(xiàn)其他智能硬件企業(yè)曾經(jīng)留過(guò)的“腳印”。

之后，他又帶看了一個(gè)164平的辦公室，里面分布著兩個(gè)小房間和一個(gè)大廳，可以任由租賃方自己支配。

價(jià)格方面，海龍大廈方報(bào)價(jià)是9元/平米/天，即270元/平米/月，220平，需要59400元/月，一年租金為712800元。如果真心想租，還會(huì)有一定的折扣，可以談到8.5元/平米/天。

至于具體價(jià)格能低到多少？劉先生表述比較含糊，只表示具體都可以談，最低基本是8元/平米/天。如果是采光不好的辦公室，則能優(yōu)惠1元/平米/天。這個(gè)租賃價(jià)格包含了物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)，但不含電費(fèi)。

劉先生多次強(qiáng)調(diào)，海龍大廈這里招租基本全滿了，也就是說(shuō)出租率接近100%。而筆者在與劉先生溝通之前，就已經(jīng)走訪13樓和14樓，兩個(gè)樓層均有不少辦公室處于空置狀態(tài)。并非劉先生強(qiáng)調(diào)的100%滿租。

對(duì)此，有內(nèi)業(yè)人士表示：“像北京、上海等一線城市的辦公樓出租率在全國(guó)是最高的，非常好的物業(yè)也只能達(dá)到90%左右，大部分在80%，有的偏僻地區(qū)出租率甚至只有60-70%?！?/p>

盡管海龍大廈從電子商城向智能硬件創(chuàng)新中心轉(zhuǎn)型失敗后，開(kāi)始主力發(fā)展針對(duì)科技企業(yè)的辦公租賃業(yè)務(wù)，但由于空置率較高，仍然難以扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型難的事實(shí)。

最后

實(shí)際上，中關(guān)村在經(jīng)歷了2000年-2008年的黃金時(shí)期后，就開(kāi)始走向沒(méi)落。

尤其是2011年以來(lái)中關(guān)村電子商城迎來(lái)倒閉潮。

2011年，太平洋電子數(shù)碼廣場(chǎng)正式停止對(duì)外營(yíng)業(yè)；2015年，中關(guān)村e(cuò)世界宣布關(guān)閉；2016年，海龍電子城謀求轉(zhuǎn)型；2019年，鼎好大廈出售。

早在2011年，北京市海淀區(qū)政府就發(fā)布了《中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整規(guī)劃（2011年-2015年）》。指出中關(guān)村西區(qū)未來(lái)將主要包括六個(gè)方面的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，分別是高科技產(chǎn)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、科技中介服務(wù)業(yè)、教育培訓(xùn)業(yè)和商業(yè)。

這里可以看到，規(guī)劃里面唯獨(dú)沒(méi)有電子零售業(yè)。

從如今的調(diào)查走訪來(lái)看，中關(guān)村仍然處在“去電子賣場(chǎng)化”的自我迭代過(guò)程中，但數(shù)十年來(lái)形成的商業(yè)配套和業(yè)態(tài)的更新并非一朝一夕就能完成，還有相當(dāng)長(zhǎng)的一段路要走。