對于WeWork的理解，從一個美麗的誤解開始。今天，又以一個冷酷的誤讀劃下一個逗號。

所幸，不是句號。

在估值不斷縮水、CEO辭職之后，WeWork還是終止了IPO。從WeWork計劃IPO開始，質(zhì)疑接踵而來。一開始質(zhì)疑創(chuàng)始人兼CEO亞當(dāng)·諾伊曼的自我交易、管理不善和古怪行為，到后來質(zhì)疑該公司沒有科技含量，到最后已經(jīng)質(zhì)疑它的商業(yè)模式是否有價值，甚至有人稱其為“跨洋大騙局”。

其實，當(dāng)年吹捧WeWork模式，中國企業(yè)紛紛效仿，是一個美麗的誤解。今天，認(rèn)為WeWork一錢不值，甚至是騙局，更是一個冷酷的誤讀。

美麗的誤解，跟風(fēng)者多跑偏

WeWork模式在中國受到追捧是在2015年前后。說句老實話，WeWork的聯(lián)合辦公室確實有市場需求，但WeWork本身還是一家創(chuàng)業(yè)公司，這個模式還沒有完全走通，卻在資本推手下快速擴張著規(guī)模，甚至有些“變形”。而當(dāng)時紛紛效仿WeWork模式的中國企業(yè)，也有很多并沒有吃透WeWork模式的精髓，跟風(fēng)時難免跑偏。

2015年當(dāng)時在中國有兩大熱潮，第一是創(chuàng)業(yè)熱，第二是資本熱。當(dāng)聯(lián)合辦公模式在中國興起的時候，在這兩個熱潮中有點跑偏。

首先，很多聯(lián)合辦公創(chuàng)業(yè)者將目標(biāo)鎖定創(chuàng)業(yè)企業(yè)，覺得聯(lián)合辦公就是孵化器或是眾創(chuàng)空間。其實這樣的定位符合了當(dāng)時的大勢，但卻有點短視。創(chuàng)業(yè)企業(yè)規(guī)模非常小，從空間的出租上很難實現(xiàn)盈利。一些眾創(chuàng)空間希望通過為創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供增值服務(wù)來建立商業(yè)模式，也有的眾創(chuàng)空間以創(chuàng)業(yè)公司的股份替代租金，還有的眾創(chuàng)空間依賴政府補貼收入。事實上，創(chuàng)業(yè)成功幾率很低，而且政策也在不斷變化，當(dāng)創(chuàng)業(yè)熱潮過去，單純定位于創(chuàng)業(yè)企業(yè)的聯(lián)合辦公瞬間客戶減少，也沒有政府補貼，生存困難。

其次，資本市場的火爆，使得當(dāng)時的很多眾創(chuàng)空間融資相對容易。投資人都會選擇賽道下賭注，而創(chuàng)業(yè)者則在賽道里拼命地往前跑，做大規(guī)模。“那幾年我們?nèi)タ疵恳粋€潛在的物業(yè)，常常會有幾家或十幾家在搶一個地方，大家都在不計成本加價?！眽粝爰觿?chuàng)始人王曉魯對那些場景印象非常深刻，“已經(jīng)非理性了，我們當(dāng)時被迫放棄了很多好的物業(yè)。”擴大面積、有規(guī)模，就意味著好融資，大家都被資本追趕著快速擴張。但很多創(chuàng)業(yè)者忽略了盈利模型，把規(guī)模作為唯一KPI。

夢想加創(chuàng)始人王曉魯

“WeWork的模式中有很多創(chuàng)新，但是在發(fā)展中粗放的擴張，就是純粹為了規(guī)模，而不是規(guī)?；??！痹谕鯐贼斂磥恚?guī)模與規(guī)?；莾蓚€完全不同的路徑。短期粗放式發(fā)展，追求規(guī)模可以換來融資，換來高估值。而規(guī)?；?，則是通過精細(xì)化運營，沉淀出成熟的運營模式，然后再復(fù)制放大，在放大中降低邊際成本。規(guī)模是給投資人看的，規(guī)?；攀钦嬲纳虡I(yè)價值所在。

在WeWork終止IPO之后，摩根士丹利首席美國股票策略師邁克·威爾遜(Mike Wilson)稱，WeWork首次公開募股的失敗標(biāo)志著一個時代的結(jié)束。投資者已經(jīng)表明，他們不再愿意為過度投資買單：“在我們看來，為沒有實現(xiàn)盈利的企業(yè)提供慷慨資金的日子已經(jīng)結(jié)束了。” 投資者正在遠離動量股，回歸價值股。

“不盈利的擴張都是徒勞?！蓖鯐贼斦J(rèn)為，“盈利是特別重要的事情，如果達不到盈利，都不算是一個很成熟、很健康的商業(yè)模式?！?/p>

聯(lián)合辦公也曾是一個風(fēng)口，全國各地涌現(xiàn)出無數(shù)的創(chuàng)客空間。但因為定位的偏差，一味追風(fēng)，這兩年也倒下一大片。懂懂筆記曾在文章《泡沫下的孵化器市場 只賺吆喝不賺錢》文章中有過描述。

美麗的誤解吹大的美麗泡沫破裂了，于是又生成了最冷酷的誤讀，認(rèn)為孫正義大手筆投資的共享經(jīng)濟沒有價值，甚至WeWork是騙局。其實，共享出行、共享酒店、共享辦公，都有很大的創(chuàng)新價值，只是一些企業(yè)在操作中跑偏，忽略了商業(yè)本質(zhì)。WeWork終止IPO，不應(yīng)該作為判斷這一商業(yè)模式失敗的依據(jù)。

打破傳統(tǒng)，用互聯(lián)網(wǎng)思維重構(gòu)聯(lián)合辦公市場

夢想加空間

不可否認(rèn)，邁克·威爾遜的觀點很具代表性。在過去幾年間，資本的瘋狂、盲目，推動著很多創(chuàng)業(yè)企業(yè)蒙眼狂奔，只要概念是成立的，就可以融資，就可以有高估值，而不用考慮你的生意是不是真的成立。但在Uber、Airbnb、WeWork的泡沫一個一個被擠破之后，所有人開始逐漸清醒：“你必須要保證你的生意是成立的，而不是你的概念是成立的?！?/p>

聯(lián)合辦公這個市場是真需求還是偽需求？生意是可以成立的嗎？

“辦公，首先是一個剛需市場。其次，它是一個很多年都沒有太大變化的傳統(tǒng)市場?！?王曉魯帶領(lǐng)夢想加在2015年進入到聯(lián)合辦公行業(yè)，在他看來這個傳統(tǒng)、沉舊的市場，是可以通過引入新觀念、新技術(shù)帶來一些改變，讓辦公這事件變得更美好。這是夢想加切入聯(lián)合辦公行業(yè)的基本邏輯。

在這個邏輯中，目標(biāo)客戶群不存在創(chuàng)業(yè)企業(yè)（小微企業(yè)）還是大中型企業(yè)，所有企業(yè)都有靈活辦公和新辦公方式的需求。創(chuàng)業(yè)企業(yè)起步的時候有需求，中型企業(yè)快速擴張中有需求，大企業(yè)成立新的部門時有需求，建立異地分公司時有需求……一家公司在發(fā)展中，對辦公空間的需求也是在不斷變化并且是多樣化的。

這一點，從夢想加的客戶名單里就可以看到：有順豐、中糧、平安、鉑濤集團這樣的大型企業(yè)，也有OPPO、滴滴、今日頭條、快手這些正當(dāng)紅的企業(yè)，還有tower.im、一刻Talks、PLUM紅布林等創(chuàng)業(yè)公司。

一家公司，無論小還是大，很難養(yǎng)一個專業(yè)的團隊專門去做這件事，一是專業(yè)性的問題，二是成本問題。道理很簡單：無規(guī)模，不經(jīng)濟。

王曉魯?shù)倪壿?，其實很符合?dāng)下“產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)”的思路。由騰訊而起，整個互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)都在提產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)，這個概念的本質(zhì)就是通過互聯(lián)網(wǎng)思維、利用先進的技術(shù)，對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)重構(gòu)。比如美團對餐飲行業(yè)的重構(gòu)，阿里對零售行業(yè)的重構(gòu)，拼多多對農(nóng)產(chǎn)品商業(yè)鏈路的重構(gòu)。

聯(lián)合辦公本質(zhì)上是提供一個專業(yè)性的服務(wù)，解決辦公的所有需求。比如如何選址，辦公室如何設(shè)計可以布局更合理，如何提供更健康的環(huán)境，讓員工更加愉悅，并且可以專注于工作，如何利用科技的手段管理，從而提升辦公室的運營效率等等。把這些專業(yè)的事件都通過技術(shù)的手段找到最優(yōu)解，并形成一整套方案，就可以規(guī)模化復(fù)制。

重構(gòu)之后，無論是提供服務(wù)一方，還是享受服務(wù)一方，都將發(fā)生變化。“一方面，在服務(wù)上都希望能通過我們的運營體系、服務(wù)的能力及我們最重要的，有很強的科技信息化的工具和系統(tǒng)，幫助我們可以實現(xiàn)服務(wù)到人。這塊也是一個服務(wù)形式的改變，從原來只是服務(wù)一個企業(yè)到現(xiàn)在服務(wù)一個企業(yè)的同時也要服務(wù)到里面的每一個人。當(dāng)然這背后的驅(qū)動力是有很多科技方面提供的助力。另一方面，對于企業(yè)和這些人來說，從一次性的采買的過程，變成一個會員制購買的方式，持續(xù)不斷向我們支付辦公服務(wù)相關(guān)的會員費用，成為我們長期的合作伙伴?！蓖鯐贼斦f。

在業(yè)界有一種共識，重構(gòu)后的聯(lián)合辦公服務(wù)，給企業(yè)提供更靈活且更有品質(zhì)的辦公空間，未來將占到所有辦公市場的10-20%，這將是一個巨大的市場，而目前這個行業(yè)剛剛開始。WeWork的IPO失敗，并不證明這個市場不存在，只是這個行業(yè)擠泡沫的一個過程——忘掉所謂的估值吧，回歸到商業(yè)價值本身。

正確的姿勢打開聯(lián)合辦公市場

夢想加空間

其實，從WeWork的發(fā)展歷程中，可以看出它的思路也是如此。早期稱自己是聯(lián)合辦公的企業(yè)，后來說是一家科技企業(yè)，在IPO中又提出“空間即服務(wù)”的定位。

WeWork深知，新模式和新技術(shù)的重要性。WeWork一直利用大數(shù)據(jù)尋找擴張的選址，同時利用數(shù)據(jù)來設(shè)計辦公室里，找到辦公區(qū)域與娛樂設(shè)施的最佳組合，利用數(shù)據(jù)來分配和利用空間。2015年WeWork收購了建筑建模公司Case，2018年收購了優(yōu)化空間分析公司Teem，2019年收購了空間移動分析公司Euclid。推出Powered by We服務(wù)，為企業(yè)提供空間利用咨詢服務(wù)。

WeWork的問題在于擴張與模式優(yōu)化的階段錯位。當(dāng)WeWork從重社區(qū)到意識到需要補齊精細(xì)化運營能力，開始大舉收購科技公司時，規(guī)模上的高速擴張早已開始了。WeWork在資本挾持下短期內(nèi)過度追求規(guī)模，而犧牲了商業(yè)核心能力的構(gòu)建，并沒有真正形成一套高效的運營方案。

“從選址到設(shè)計、銷售、運營管理，這個鏈條會比較長，每一個環(huán)節(jié)都有效率提升的空間。作為服務(wù)公司，能把整個鏈條都做好并不容易，需要很強悍的團隊、超強的執(zhí)行力?！蓖鯐贼斦f道。

夢想加則從成立第一天開始，就把重點放在空間的管理效率提升和精細(xì)化運營上。

夢想加在正式進入聯(lián)合辦公領(lǐng)域之初，團隊首先專注于智能門禁的設(shè)計，并由此而衍生出一套完整且先進的辦公智能管理系統(tǒng)，比如對辦公空間的智能化管理、對所有辦公設(shè)備的協(xié)同管理等等，入駐的企業(yè)可以在這里感受到高效的管理。這套系統(tǒng)完全是夢想加自己開發(fā)設(shè)計，這也成為后來夢想加可以快速擴張的根基。目前，在夢想加還有近一半的人員是專門從事產(chǎn)品研發(fā)，利用各種新技術(shù)不斷改善辦公的體驗，提升運營效率。

據(jù)了解，夢想加的辦公空間里，平均2000平米只需要一個運營管理人員，科學(xué)的運營管理體系是其可以低成本擴張的保障。

這里有一個數(shù)據(jù)可以對比，WeWork招股說明書上提到，WeWork每一個空間的盈利周期是12-24個月，而夢想加通過更加精細(xì)化的管理、更加標(biāo)準(zhǔn)的流程，把這個周期縮短到6-12個月。夢想加成熟運營空間的入駐率都超過95%，單店都是可以實現(xiàn)盈利的。其中今年新開業(yè)的南京金融城空間，不到半年時間已經(jīng)達到82%的出租率，迅速打開一個新市場并得到用戶認(rèn)可，也體現(xiàn)了夢想加從產(chǎn)品到運營的綜合實力。

當(dāng)然，作為一家服務(wù)公司，專業(yè)性不僅體現(xiàn)在智能管理上，而是整個鏈條的專業(yè)。舉一個簡單的例子：既要提高效率，又要提高品質(zhì)，夢想加專門設(shè)計了一種無需黏膠的桌椅，這樣的桌椅可以讓辦公室裝修完即可入駐，同時又絕對環(huán)保。

“我們也有一個很完善的空間產(chǎn)品體系，今年5月份我們成為了亞洲第一個拿到WELL認(rèn)證的聯(lián)合辦公空間?！蓖鯐贼攲τ谶@個有健康建筑領(lǐng)域“奧斯卡”之稱的WELL認(rèn)證頗為得意，“我們把這種國際健康標(biāo)準(zhǔn)納入到我們自己的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)中，在應(yīng)用到每一個場地里，所以我們的場地特別的健康。為了打造符合WELL認(rèn)證這一級別標(biāo)準(zhǔn)的空間，我們在選材、選型、空間的布局都做了大量的工作?！?/p>

從2015年開始，夢想加進入到聯(lián)合辦公市場，對于規(guī)模的擴張并不是很著急，而是找到傳統(tǒng)辦公可以改造的環(huán)節(jié)一個一個去突破，累積自己的核心能力，穩(wěn)扎穩(wěn)打。“今天我們?nèi)〉昧艘粋€領(lǐng)先的地位，未來還需要不斷持續(xù)投入更多，以保證這種領(lǐng)先?！痹谕鯐贼斂磥?，核心能力的領(lǐng)先，比規(guī)模的領(lǐng)先更有價值。

去年8月，在聯(lián)合辦公空間風(fēng)口開始退潮的時候，夢想加獲得由高瓴資本、General Atlantic美國泛大西洋投資集團領(lǐng)投，愉悅資本、鷗翎投資（Ocean Link）、M31資本、險峰長青跟投的1.2億美金C輪融資。此輪融資，創(chuàng)造國內(nèi)聯(lián)合辦公及辦公服務(wù)行業(yè)最大單筆融資記錄，夢想加也成為當(dāng)時辦公服務(wù)領(lǐng)域唯一完成C輪融資的品牌。王曉魯一直強調(diào)不盈利的擴張都是徒勞，所以可以憑借相對穩(wěn)健的經(jīng)營在這一輪勝出，“打鐵還需自身硬，最重要的是一個很健康的，可以復(fù)制的商業(yè)模式?！?/p>

今年，在打好基礎(chǔ)之后的夢想加稍稍提速，在北京、成都之外，擴張了4個新城市：上海、南京、杭州、西安。王曉魯透露，接下來并不會再急于擴張新城市，而是在這幾個城市加強密度，把每一個城市做好，再做下一步的打算。

夢想加在把各個環(huán)節(jié)打通、吃透之后，這就成為其核心競爭力。而這種能力可以被無限放大、復(fù)制。

比如，可以把模式做輕，為企業(yè)進行定制服務(wù)，包括空間的尋址、設(shè)計、營建到智能系統(tǒng)，再到運營服務(wù)。到目前為止，夢想加先后向華潤潤加速、龍湖集團、鉑濤集團、騰訊眾創(chuàng)空間等企業(yè)輸出智能辦公整體解決方案，并為順豐速運、十二棟文化、西瓜創(chuàng)客等企業(yè)提供整體辦公定制服務(wù)。

此外，也可以把這種能力做得更重，“如果我們對某個項目特別有信心，甚至有可能把樓買下來，全部自己去運營?！?/p>

可輕可重，只要具備了基礎(chǔ)能力，夢想加擴展的空間也就更大。這或許是其可以在行業(yè)退潮時獲得大筆融資的原因所在吧。

【結(jié)束語】

WeWork 的IPO失敗，并不是一個行業(yè)的句號，只是一個逗號。WeWork開始煉內(nèi)功，也標(biāo)志著行業(yè)擠掉泡沫，回歸商業(yè)本質(zhì)。未來的競爭，將圍繞核心能力展開，而非是規(guī)模、估值一系列虛的指標(biāo)。

——————————————————————————————————

微信關(guān)注公眾號“懂懂筆記”每天第一時間為您奉上最新最熱的科技圈資訊~

多年財經(jīng)媒體經(jīng)歷，業(yè)內(nèi)資深分析人士，圈中好友眾多，信息豐富，觀點獨到。

發(fā)布各大自媒體平臺，覆蓋百萬讀者。

《小米生態(tài)鏈戰(zhàn)地筆記》、《微信思維》、《微信力量》三本暢銷書的作者。