日環(huán)比增幅536.15%，“長租公寓”關(guān)鍵詞的微信搜索指數(shù)在8月23日已經(jīng)達(dá)到3620058，而一個月前，這個數(shù)字還在15萬上下浮動。

誠如所見，房租暴漲的同時，輿論也緊跟而至。大家紛紛感嘆“買房是不可能的，因?yàn)樽夥磕愣甲獠黄稹?，無奈之余或許都還有一股沖動，揪出高房租的幕后推手，男女死活不論先重大五十大板。

但法治社會講求和諧，動手肯定是不可能的，我們還是來理性分析一下，到底誰才是那顆壞了整鍋粥的老鼠屎。

文：彬彬（熊出墨請注意）

搬起石頭砸自己的腳

這一波關(guān)于長租公寓的討論熱潮，首先是由本月初的一篇文章挑起。

8月1日，網(wǎng)友“仙翩”在水木社區(qū)發(fā)表《資本盯上租房，要吸干年輕人的血吧》，大概講述了出租房屋引來自如和蛋殼競價拼搶的經(jīng)歷。兩家不斷加價之下，最終蛋殼給出10800元，高出作者最初7500元心里預(yù)估價格一大截。

因此作者感慨“長期下來壟斷大量房源，最終提高房租，吸干年輕人的血”，“想來真是可怕”。

截至目前，這篇短短511字的文章已收到540個回復(fù)。而在水木社區(qū)之外，這篇文章經(jīng)過多次轉(zhuǎn)載后已引發(fā)全網(wǎng)關(guān)注。另有網(wǎng)友響應(yīng)，“我家回龍觀三居室120平，去年5700元出租，今年蛋殼給出10200”、“我的房子去年租金7000，今年漲到一萬還被各中介搶著要”。

我愛我家給出的數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年北京租房月租金均價為4649元/套，相較于2017年下半年的4335元/套，上漲300多元。而趕集網(wǎng)發(fā)布的《2018年畢業(yè)生就業(yè)報(bào)告》顯示，95后應(yīng)屆畢業(yè)生實(shí)際平均薪資為5429元?，F(xiàn)今恰逢租房市場旺季，不少看著高價房租發(fā)愁的租戶終于明白，“原來都是他們在背后搗鬼?！?/p>

就連在房產(chǎn)中介領(lǐng)域混了18年的我愛我家副總裁胡景暉，看到此情此景也實(shí)在是再難以安坐，從我愛我家離開之后直批自如和蛋殼。這讓本就熱鬧的長租公寓市場瞬間炸開了鍋。

輿論持續(xù)發(fā)酵，驚動了監(jiān)管部門。日前，北京市住建委同市公安局、市工商局、市非緊急救助服務(wù)中心等部門，開通了“黑中介”投訴舉報(bào)專線。開通首日，便查處23家中介機(jī)構(gòu)并予以曝光。

此外，監(jiān)管部門還針對市面上主要的房產(chǎn)租賃企業(yè)運(yùn)營方進(jìn)行集中約談，自如等10家企業(yè)均給出承諾，不漲租金并共計(jì)拿出超過12萬套的存量房源投向市場。

最終能有多少反應(yīng)到租金價格上還不好說，但是對于自如、蛋殼等來說，他們這一番折騰，無異于搬起石頭砸了自己的腳。

地產(chǎn)大佬潘石屹曾算了一筆賬，做長租公寓，從銀行貸款的基準(zhǔn)利率是4.9%，拿到手時應(yīng)該會達(dá)到5%或6%，而把公寓出租的回報(bào)率最高才不過1%。因此，“租房的價格再翻一番還是虧本的?！?/p>

不同于潘石屹的不做虧本生意，作為已經(jīng)入局的玩家，萬科董事長郁亮則是明確表態(tài)，“長租公寓就不應(yīng)該賺錢。”

不過，商業(yè)公司又不是慈善機(jī)構(gòu)，任誰也不會花錢賺吆喝。尤其是隨著房地產(chǎn)逐步從增量時代進(jìn)入存量市場，行業(yè)也在向后端專業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)移，長租公寓的風(fēng)口正在來臨。

長租公寓行業(yè)是國內(nèi)目前整個房地產(chǎn)開放、交易、服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈中唯一受政策鼓勵的子領(lǐng)域。從2015年開始，國家密集出臺了多項(xiàng)政策鼓勵租賃市場的發(fā)展，內(nèi)容包括稅收、水電、土地、金融試點(diǎn)等各方面，比如商業(yè)用房改租賃可以享受民水民電、給予住房租賃機(jī)構(gòu)或個人稅收優(yōu)惠等。2017年，住建部等部門以及北京上海等城市出臺相關(guān)政策，2017年11月國務(wù)院確定培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。

政策引導(dǎo)下，這一行業(yè)的各類專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)也多了起來，除了房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介，還有酒店、創(chuàng)業(yè)企業(yè)等玩家都涌入這一行業(yè)。

找到那顆老鼠屎

這么好的一個行業(yè)，這么好的一鍋粥，可就是里邊的老鼠屎讓人不適。本來長租公寓行業(yè)的誕生和發(fā)展有助于房租租賃市場更規(guī)范化，讓房地產(chǎn)行業(yè)從買賣到租賃形成一個更為規(guī)范的產(chǎn)業(yè)鏈，租房者能夠在這一市場更有保障。但如今的情形下，到底是誰造成了長租公寓整體房租上漲，讓行業(yè)偏離了原有的發(fā)展航線呢？

首先就是資本的助力希望能夠快速“催熟”這一行業(yè)，各玩家們也希望背靠資本，來通過野蠻擴(kuò)張的方式搶占市場份額，躋身第一梯隊(duì)。

相信任何一家資本對于這種砸錢換明天的套路都是屢試不爽。舉個例子，共享單車行業(yè)剛開始興起之時，資本就迅速瞄準(zhǔn)了ofo和摩拜兩家，其中ofo最為明顯，主打先鋪量后做精細(xì)化運(yùn)營的戰(zhàn)略，很快就確立了市場地位。

但如今的共享單車在經(jīng)歷過并購、賣身以后，資本希望快速收割市場，留給沒有站隊(duì)的ofo的只有大寫的尷尬二字，并且隔三差五就被傳出“賣身”的消息，共享單車風(fēng)口已過。

很明顯，在長租公寓市場也是如此。自去年12月以來，蘑菇租房、自如、微舍公寓、蛋殼已經(jīng)相繼完成3000萬美元、40億元、數(shù)千萬元、7000萬美元融資。但資本的邏輯依然是，快速占領(lǐng)市場，獲得價格壟斷，通過行業(yè)洗牌，持續(xù)賺取利潤。資本并不在意提高多少租金率，他們似乎更在乎壟斷利潤。

然而古語有云錢非萬能，資本繼續(xù)靠蠻力或許真的是討不到什么好結(jié)果。

于企業(yè)，胡景暉說道，為了擴(kuò)大規(guī)模由企業(yè)正在以市場正常價格的20%-40%爭搶房源，人為抬高收房價格帶來的后果是，企業(yè)運(yùn)營成本大大增加。并且會陷入一個惡性循環(huán)，“擾亂了業(yè)主的心態(tài)，掉高了業(yè)主的胃口，讓業(yè)主也開始要高價。”

于租戶，羊毛出在羊身上，企業(yè)肯定會把自身的成本壓力給分散化小，最直觀的表現(xiàn)就是房價水漲船高。鏈家給出的報(bào)告顯示，今年7月份北京租房價格變動最大的新奧洋房，環(huán)比漲幅達(dá)到36.1%。

所以現(xiàn)階段來看，資本是在做一件損人不利己的事。而若將此繼續(xù)下去，有朝一日成功壟斷市場，那才有可能變性為損人利己。到時候說不定潘石屹也會吃驚，意識到自己當(dāng)初的判斷失誤。

其次是長租公寓一直以來的運(yùn)營模式并不屬于規(guī)模經(jīng)濟(jì)，因此當(dāng)市場多個玩家涌入，重規(guī)模輕效益的時候，燒錢來快速占領(lǐng)市場容易加速這一行業(yè)的引爆。

當(dāng)前行業(yè)內(nèi)的長租公寓主要采取租賃的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，賺取租金差價、服務(wù)費(fèi)等。比如自如友家，如果業(yè)主與自如簽訂3年的房屋托管協(xié)議，算上空置期，在3年零3個月的時間內(nèi)自如承擔(dān)裝修、保險、網(wǎng)絡(luò)、房屋租賃（每年上浮3％租金）等費(fèi)用，將整修過的房租以更高的租金租給用戶，并收取一個月的租金為服務(wù)費(fèi)。

但這一模式對房租周轉(zhuǎn)和管理要求極高，如果運(yùn)營效率跟不上，規(guī)模越大，越不經(jīng)濟(jì)甚至?xí)斐商潛p。根據(jù)克爾瑞 《中國租賃住宅行業(yè)白皮書》整體出租率95%才能實(shí)現(xiàn)盈利。

第三，金融模式尚有不完善。

在這一市場，消費(fèi)金融不僅降低了租客的房租負(fù)擔(dān)，也為長租公寓運(yùn)營方帶來了傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)無法給予的“沉淀資金”，在合規(guī)的前提下，這本是雙贏的結(jié)果。

因此，許多平臺在與客戶接觸時都會把分期或者貸款作為首推的支付方式。以自如為例，熊出墨請注意從租戶那里了解到，在自如簽約為期一年的租賃合同，房租每月1200元左右，通過貸款方式結(jié)算，他每個月還要額外支付一定手續(xù)費(fèi)。

而除了自如這樣的領(lǐng)跑品牌外，市場上其他的中小企業(yè)也普遍存在這種情況。不同的是，可能某些企業(yè)不具備自己做金融的能力，只有選擇與第三方的金融公司進(jìn)行合作。也就是說，當(dāng)租戶簽約租房時，也同時簽下了一份消費(fèi)貸合同。

但行業(yè)發(fā)展過快，消費(fèi)金融所產(chǎn)生的風(fēng)險也暴露出來。而租戶以個人名義貸下的全部房租，一般都會直接流入企業(yè)口袋，然后租戶在每個月按時還貸，房東按時收租。如此一來，企業(yè)取得對資金的控制權(quán)，也引發(fā)了相關(guān)的風(fēng)險。

一些企業(yè)鋌而走險，選擇拿租金繼續(xù)去拿房搶占市場，拿房—出租—貸款—再拿房，試圖快速搶占這一行業(yè)。這一鏈條看似環(huán)環(huán)相扣、穩(wěn)固堅(jiān)實(shí)，但是仔細(xì)一推敲便會發(fā)現(xiàn)，企業(yè)成功把所有的風(fēng)險都轉(zhuǎn)移到了租戶身上。

并且還有一種極端情況，企業(yè)收到金融平臺放下的貸款之后，不去拿房，而是做自己認(rèn)為能夠賺錢的事，要是真能賺到錢還好說，萬一賺不到錢的話，那最后恐怕就會貼出公告“公司因經(jīng)營不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，停止運(yùn)營”。

這不，近兩日傳出爆倉消息的杭州鼎家就是如此，4000多家租戶傻了眼，中介倒了，房東收不到租金要收回房子，但租戶每個月貸款卻還要繼續(xù)還。正應(yīng)了胡景暉的所說“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害?！?/p>

長租公寓爆倉和P2P爆雷確實(shí)有著一定相似之處，比如眾多問題P2P平臺存在的自融現(xiàn)象，就是平臺運(yùn)營方拿到投資人的錢之后，不是做其他，而是給自己的企業(yè)或者關(guān)聯(lián)企業(yè)輸血，同樣是做到了風(fēng)險的完美轉(zhuǎn)移。

至此，熊出墨請注意想起來一句頗有哲學(xué)意味的話——快就是慢，其實(shí)正適合送給長租公寓市場的諸多企業(yè)。不顧游戲規(guī)則、不擇手段、不計(jì)后果地求快，不僅會適得其反，更有可能拖累整個行業(yè)?，F(xiàn)在的烏煙瘴氣，可不就是資本、企業(yè)自己作的嗎？

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