當富力地產(chǎn)把寫字樓、游樂園甚至股權都擺在貨架上待價而沽時，李思廉或許會想起三年半前，在萬達索菲亞酒店的大會議室里，由于他在交易前一刻臨時壓價，惹得萬達董事長王健林怒摔杯子的場景。當年正志得意滿的李思廉，如今正在品嘗那時王健林賣身還債的苦澀。

2020年中報數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)扣除預收款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比分別為78.61%、176.66%、0.48，而央行和住建部等部門規(guī)定這三個指數(shù)分別不得大于70%、不得大于100%、不得小于1倍。富力“三條紅線”全踩。其三季報顯示，雖然已掙脫一條紅線，但短期借款93.47億，一年內到期的非流動負債659.23億，同期貨幣資金僅為359.5億元。

債務兌付危機壓頂。

從2019年下半年以來，富力把所有的重心都轉到抓銷售促回款上來，然而疫情之下，這番努力未能盡如人意。2020年年底，富力不得不開啟當年萬達的賣賣賣模式：其在廣州珠江新城的寫字樓、苦心拿下的舊改項目，都質押了股權；在海南的游樂場、商辦也在找買家。

“圈子里都在傳言，富力會不會成為下一個福晟、泰禾？”長期追蹤內房股的香港某資管公司人士陳果表示。

富力的賣身能否求生？

全員賣房，一次比一次“狠”

周丹在去年年中離開了富力。他是富力海南公司的一個工程設計人員，卻在“全員賣房”的熱潮下無奈背上了賣房的指標，因不堪其擾，終于離開。

早在2019年，富力的負債問題已經(jīng)浮出水面：2019年中報顯示，該公司流動負債繼續(xù)加大，其中短期借款153億元，長期借款當期應還426億，兩者合計597億元，比去年同期（524億元）增長14%。

2019年7月，富力集團總部全員下發(fā)《關于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務的通知》，通知要求公司財務、開發(fā)、工程等部門均應以銷售為中心，全力以赴配合銷售目標的達成。各地區(qū)公司要成立回款工作小組，組長為區(qū)域老總，組員包括開發(fā)、法務、工程等負責人，其他所有部門也要全力配合。

“我在富力這幾年，感覺公司不像一家地產(chǎn)企業(yè)，暮氣沉沉，一個事情，流程層層報上去，再一級級下發(fā)，最后走完已是幾個月過去，辦事效率極低。但全員銷售的事，卻是雷厲風行，因為是老板親自抓。”周丹回憶稱。

然而，效果并不如意。2019年富力地產(chǎn)全年銷售額1381.9億元，僅完成銷售目標約86%，同比僅增5%，遠低于頭部房企的增幅。

周丹的解釋是：好的城市好的地段，房子你不用促銷也能輕易賣出去；賣不出去的尾盤、調控嚴格的區(qū)域像海南，你再怎么促銷房子也不好賣。再加上工程法務這些部門的人，營銷本非其所長，再怎么努力也出不了業(yè)績。

2020年1月開始的疫情，更是打亂了房企的銷售節(jié)奏。2020年全年，富力的權益銷售額僅為1387億元，而克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，其全口徑的銷售額為1496億元，未完成1520億元的全年銷售目標。

2020年年底，富力員工紛紛在朋友圈里掛出一張告示，掀起又一場“全員賣房”的狂瀾——這是一場“25周年感恩回饋”活動，活動主題是員工購房最低75折。

因為活動規(guī)定富力員工買房“不限套數(shù)、免費更名”，且要“一次性付款”，這個福利變相成了全員賣房，加速回款。

活動規(guī)定，2020年12月23日-12月28日一次性付款，獲75折；2020年12月29日-2021年1月6日，一次性付款獲8折；2021年1月7日-1月21日一次性付款，獲85折。

周丹從還在職的同事中了解到，這次他們的操作是這樣的：客戶看到房源，找到富力員工，準備好資金，打到項目公司的銀行賬戶，憑轉賬證明項目公司給辦理更名手續(xù)，客戶買到房，員工會跟客戶要手續(xù)費?！斑@個搞法因為打折力度大，員工能拿到手續(xù)費，所以積極性高，效果比之前空口白話的全員促銷要好很多。”

數(shù)據(jù)也是如此。2021年1月，富力銷售額114億元，2月90億元。2020年1-2月因為疫情原因，可比性不大，但跟2019年1月（69億）、2月（60億元）相比，增幅巨大。

開啟“賣賣賣”換來短暫喘息

富力為了回款拼盡全力，但銷售回款真正轉成收入和現(xiàn)金流，還需要時日，而富力的負債情況，已是時不我待。

截至2020年三季度末，富力扣除預收款后的資產(chǎn)負債率為68.4%，脫離一條紅線，但凈負債率仍高達179.73%，現(xiàn)金短債比約為0.46，仍踩中另外兩條紅線。

而富力的多筆公司債2021年年初面臨到期還本和回售。例如“16富力01”、“16富力03”在2021年1月到期，“18富力10”在2021年1月面臨回售，上述債務總計達166.2億元。

富力在2020年年底啟動了資產(chǎn)變現(xiàn)的動作。

天眼查顯示，2020年12月30日，富力地產(chǎn)將在廣州圣景公司中的25%股份質押給了廣州市城投投資（下稱“廣州城投”）。廣州圣景是富力盈凱廣場的項目公司，位于廣州CBD珠江新城核心位置。

同期，富力將其在廣州富景吉山公司中的50%股份也質押給了廣州城投。廣州富景吉山公司是廣州天河吉山村舊改項目的合作企業(yè)，吉山村是一個巨無霸舊改項目，總投資金額高達206億元，兩個多月之前，由富力聯(lián)合合景泰富競得。

除大本營廣州外，富力在外地的項目也開始質押股權。富力興盛置業(yè)曾于2018年11月斥資27.4億元競得蘇州太湖新城一幅商住地塊。2020年12月30日，富力將該公司的部分股權也質押給了廣州城投。

此外，去年底，富力集團旗下最大的建筑公司——廣州天力建筑的兩個股東廣州富力和富力集團，已分別將其10%和90%的股權質押給了廣州城投。

2021年1月19日，富力地產(chǎn)公告稱，廣州國際機場富力綜合物流園70%股權轉讓給黑石集團，此項交易給富力地產(chǎn)帶來40.62億元的現(xiàn)金。

富力海南的寫字樓和文旅資產(chǎn)也在尋求出售。

作者從資管人士處獲得的一份評估報告顯示，2020年10月底，富力地產(chǎn)子公司海南航孝房地產(chǎn)公司尋求轉讓位于?？谑协偵絽^(qū)的富力首府項目245項寫字樓，該資產(chǎn)的評估值為8.31-8.64億元。

另據(jù)彭博報道，富力擬向一家國企出售海南富力海洋歡樂世界的股份，不過目前還沒找到買家。富力海洋歡樂世界位于海南省陵水縣，富力拿地建設已有8年，目前僅有“水樂園”正式營業(yè)，后續(xù)仍需要大量資金投入。

除變現(xiàn)資產(chǎn)外，富力也通過瘦身裁員削減成本。2020年中報顯示，其員工數(shù)從2019年6月的59021人減少到2020年6月的39244人，降幅達33.5%。

一番操作之后，富力的債務償付危機暫得緩解。

2020年年底前后，富力地產(chǎn)完成 “16富力01”本息64.32億元、 “18富力10”回售本息75.11億元、 “18富力08”回售本息39.99億元的兌付。

不過舊債剛償，新債又來，且利率奇高。

2月24日，富力地產(chǎn)旗下怡略有限公司發(fā)行一筆本金金額為3.25億美元，利率為11.625%，期限為2024年到期的美元票據(jù)。

“接盤俠”回歸老本行

“富力旗下還有兩塊資產(chǎn)，酒店和物業(yè)，體量不小，也不算劣質，但處置起來比較麻煩。”陳果表示。

2017年7月富力以六折的低價、189.55億元買下萬達73間酒店和1個寫字樓項目。本來以為撿了個大便宜，誰知也成為了富力走向危局的推手之一。

2020年上半年，富力酒店業(yè)務虧損9.36億元，較上年同期增加122%。而2017年至2019年，其酒店業(yè)務虧損額分別為1.46億元、4.59億元和10.08億元。李思廉在富力的業(yè)績發(fā)布會上解釋稱，酒店收益把資產(chǎn)折舊算進去了，所以會產(chǎn)生虧損。

陳果稱，平心而論，富力六折買萬達酒店，是個劃算的買賣，虧損是因為沒有算酒店資產(chǎn)的價值重估。酒店類的商業(yè)地產(chǎn)如在好的地段，其物業(yè)估值是上漲的?！暗乐凳琴~面上的，現(xiàn)金流才是企業(yè)能拿到手的，這兩年因為疫情，酒店行業(yè)受到重創(chuàng)，富力酒店現(xiàn)金流比較差。”

因為占用了大量資金，富力也一直在尋求酒店上市或資產(chǎn)證券化。有金融機構人士向作者透露，李思廉當初在接手萬達酒店時，每個酒店都是一個單獨的公司，方便將這些資產(chǎn)分拆證券化。富力的一個思路是把這些酒店資產(chǎn)分拆在新加坡通過房地產(chǎn)信托基金（Reits）上市，“這是國外商業(yè)地產(chǎn)融資的普遍方式，但國內鮮有先例”。

富力在此問題上回應媒體稱，Reits上市涉及多個政府部門的政策與措施的配合，富力一直在關注，但目前并未形成明確的時間表，未有實質性進展。

此路不通后，富力嘗試在國內資產(chǎn)市場進行酒店資產(chǎn)的ABS（資產(chǎn)證券計劃）化。2019年，富力發(fā)行酒店一期ABS，融資53.89億元，但2020年9月，其擬發(fā)行的26億元酒店二期ABS被終止。

華潤置地一位商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理表示，富力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)有兩個問題，一是房企一般只會把資金的10%-20%用來發(fā)展持有型物業(yè)，這樣不會影響其住宅主業(yè)的資金，而富力在10年前大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，用到其一半以上的資金；二是商業(yè)地產(chǎn)中商場購物中心的回報率高、資產(chǎn)升值快，而富力大力發(fā)展的是寫字樓和酒店。

周丹也表示，富力近五年來長期被高負債壓得喘不過起來，源于早前的決策失誤。當碧桂園、恒大、融創(chuàng)等企業(yè)專注于住宅地產(chǎn)之時，富力把近一半的資金用來搞商業(yè)開發(fā)，這些投進去的資金長期無法回收，影響其繼續(xù)拿地投資，所以這幾年來富力跟頭部房企的差距越來越大，排名不斷下滑。在三條紅線和各地只能三次集中出讓土地等嚴厲調控措施下，富力更是難以有彎道超車的可能。

這兩年地產(chǎn)公司紛紛將物業(yè)板塊拆分上市，富力也打算趕上這趟末班車，不過，富力地產(chǎn)恐享受不到物業(yè)上市的紅利。2020年4月，富力聯(lián)席董事長張力與李思廉將富力地產(chǎn)旗下的天力物業(yè)私有化，實際對價為4.74億元，天力物業(yè)2019年的稅后凈利潤5418萬元，按此計算，其私有化的估值為8.7倍，遠低于物業(yè)上市公司20-30倍的平均估值。

陳果稱，富力物業(yè)的私有化方案一出，資本市場和投資人是很氣憤的，因為這個“果子”被富力老板摘走，上市公司的其他股東分享不到。

酒店和物業(yè)短時間內不足為富力提供資金，賣股權和項目資產(chǎn)成為目前富力自救的主要方式。剜肉補瘡之下，富力難有余力去拿地再發(fā)展。

2019年7月，李思廉親自起草的《關于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務的通知》提出：2019年下半年暫停拿地工作。財報顯示，2020年上半年，富力新增權益可售土地面積為242.8萬平方米，同比下降63%。

周丹稱，富力現(xiàn)在越來越像一家廣州本地開發(fā)商了，它有限的資金只能來重點保證拿取廣州的舊改項目。這是富力的發(fā)家之本，也是優(yōu)勢所在。

2020年6月，富力經(jīng)過多年努力，終于和保利組成聯(lián)合體，成為廣州海珠赤沙村舊改意向合作企業(yè)，該舊改項目擬投資金額88.1億元。2021年3月8日，富力又成為廣州番禺區(qū)勝石村舊改項目的合作意向企業(yè)，該項目總投資額達60億。

然而，變數(shù)也隨之而來。

2021年3月5日，廣州公共資源交易中心發(fā)布赤沙村舊改項目的招標書，明確提出：項目不接受聯(lián)合體申請。

烽巢網(wǎng)注：本文來源于微信公眾號 棱鏡（ID：lengjing_qqfinance），作者 ：孫春昉