恒大造車是近兩年最受關(guān)注的房地產(chǎn)跨界行動(dòng)，如今算是光憑燒錢，就燒出了一個(gè)奇跡。

2018年，恒大確定了新能源汽車產(chǎn)業(yè)有足夠大的體量能夠承載轉(zhuǎn)型之后的自己。于是一開始涉足新能源汽車領(lǐng)域，就直接定下了一個(gè)頗高的目標(biāo)“3-5年成為世界規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng)的新能源汽車集團(tuán)”。

恒大“大干快上”的造車思路并不被外界看好。尤其投資賈躍亭的“法拉第未來(lái)”出師不利，更是被業(yè)內(nèi)傳為笑談。一些汽車業(yè)的圈內(nèi)人表示，恒大造車的優(yōu)勢(shì)是有錢，劣勢(shì)則是只有錢。

不過(guò)也是因?yàn)橛绣X，投資賈躍亭造車事業(yè)的失利，并沒有讓恒大感到氣餒，反而進(jìn)一步加大了造車的投資力度。從2019年初成立注冊(cè)資金高達(dá)20億美元的恒大國(guó)能新能源汽車，再到收購(gòu)汽車公司NEVS，通過(guò)NEVS與跑車公司柯尼塞格組建合資公司，在鈔能力的加持下，恒大獲得汽車整車研發(fā)制造能力堪稱不費(fèi)吹灰之力，之后在電動(dòng)車零部件領(lǐng)域也落子頻頻。

對(duì)于恒大2019年的造車行動(dòng)，許家印總結(jié)就是五句話——買買買，合合合，圈圈圈，大大大，好好好。

到2020年8月，恒大新能源六車齊發(fā)，一次性發(fā)布包括超豪華D級(jí)轎車恒馳1、運(yùn)動(dòng)豪華B級(jí)轎跑、純電豪華大型C級(jí)SUV、大7座豪華MPV恒馳4、A級(jí)SUV恒馳5以及A級(jí)跨界SUV恒馳6在內(nèi)的6款新能源汽車，對(duì)其近兩年的造車成果進(jìn)行集中性的展示，證明恒大的造車事業(yè)已經(jīng)步入正軌，初見成效。

而且恒大的六車齊發(fā)并不是PPT造車，近日恒大汽車位于上海、廣州的智能工廠已經(jīng)開始全線試生產(chǎn)，預(yù)計(jì)到2021年下半年就可以量產(chǎn)下線。

回過(guò)頭來(lái)看恒大的造車轉(zhuǎn)型，事情的確很像曹德旺所預(yù)言的那樣，恒大造車3年、5年成不了最大最強(qiáng)，但是10年之后機(jī)會(huì)很大。

恒大造車搞的有聲有色，但在房產(chǎn)巨頭們的諸多轉(zhuǎn)型探索中，這樣的情況并非常態(tài)。有分析認(rèn)為，許多老牌地產(chǎn)商在運(yùn)營(yíng)模式上有比較強(qiáng)的思維慣性，往往過(guò)于追求標(biāo)準(zhǔn)化、賺快錢賺大錢，缺少慢工出細(xì)活的精細(xì)化管理基因。事實(shí)上恒大造車也沒能免俗，只是比較幸運(yùn)，選中的新能源汽車賽道恰好能適應(yīng)這樣的作風(fēng)。而其他房產(chǎn)巨頭的轉(zhuǎn)型探索，就很難有恒大這樣的好運(yùn)氣。

碧桂園機(jī)器人未達(dá)預(yù)期

作為房產(chǎn)轉(zhuǎn)型的反面典型，碧桂園布局機(jī)器人產(chǎn)業(yè)的案例非常具有代表性。

和恒大造車一樣，碧桂園一開始同樣充滿雄心壯志。2018年7月份博智林機(jī)器人成立，楊國(guó)強(qiáng)宣布計(jì)劃5年內(nèi)在機(jī)器人領(lǐng)域投資至少800億元人民幣。隨后，碧桂園的機(jī)器人業(yè)務(wù)開始了大刀闊斧地推進(jìn)。9月在廣東順德建機(jī)器人谷，12月與清華合作成立機(jī)器人聯(lián)合研究院，基本每?jī)蓚€(gè)月就有一個(gè)大動(dòng)作。

其中博智林成立之初就被楊國(guó)強(qiáng)寄予厚望，他曾不止一次地立下豪言壯語(yǔ)，要在2020年實(shí)現(xiàn)建筑機(jī)器人的大量使用。

但兩年多來(lái)，碧桂園的機(jī)器人業(yè)務(wù)推進(jìn)，并不像預(yù)期中那樣順利。博智林的兩任執(zhí)行總裁沈崗、張志遠(yuǎn)都沒能干滿一年。碧桂園布局機(jī)器人的重點(diǎn)，也從起初的建筑機(jī)器人，迅速轉(zhuǎn)變?yōu)榱瞬惋嫏C(jī)器人。

而從碧桂園此前公布的相關(guān)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)來(lái)看，其機(jī)器人業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)的收入很可能不升反降。此前發(fā)布的2020年中報(bào)顯示，碧桂園包括機(jī)器人制造、機(jī)器人餐飲、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和酒店經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)在內(nèi)的資產(chǎn)，2020年上半年實(shí)現(xiàn)收入17.89億元，相比2019年同期的18.69億元，下降4.3%。

碧桂園布局機(jī)器人產(chǎn)業(yè)進(jìn)度之所以不及預(yù)期，原因無(wú)非是“急于求成”、“外行管理內(nèi)行”、“投入資金不到位”這些。然而，這才是房產(chǎn)轉(zhuǎn)型的常態(tài)，否則的話，也不至于轉(zhuǎn)型口號(hào)喊了十幾年，房產(chǎn)巨頭們95%以上的收入仍來(lái)自房地產(chǎn)。

萬(wàn)科轉(zhuǎn)型方向依舊模糊

房產(chǎn)巨頭中，萬(wàn)科對(duì)轉(zhuǎn)型的態(tài)度最為特別。

萬(wàn)科一直宣稱自己是一家由危機(jī)感驅(qū)動(dòng)的公司，從2008年拋出“拐點(diǎn)論”，到2012年宣布“白銀時(shí)代”，再到2018年喊出“活下去”口號(hào)，萬(wàn)科十年如一日地唱衰所在行業(yè)，總給人一種別有用心的惡意感。因?yàn)橄啾绕渌慨a(chǎn)巨頭，萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型口號(hào)喊得最響亮，實(shí)際動(dòng)作卻非常謹(jǐn)慎。

細(xì)數(shù)起來(lái)，萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)重點(diǎn)主要就在物業(yè)、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、公寓這四個(gè)方面。可以明顯看出，這些業(yè)務(wù)探索甚至稱不上是轉(zhuǎn)型，只是對(duì)原有地產(chǎn)業(yè)務(wù)的一種延伸。而且不管是深耕了十幾年的物業(yè)，還是近幾年不斷加碼的物流、商業(yè)、公寓，現(xiàn)在這些業(yè)務(wù)合起來(lái)也依然沒有占到萬(wàn)科整個(gè)收入大盤的5%。

今年萬(wàn)科搞起了跨界養(yǎng)豬的動(dòng)作，算是對(duì)之前轉(zhuǎn)型思路的一次突破。但房企養(yǎng)豬雖然聽著稀奇，在房產(chǎn)巨頭中卻屬于常規(guī)操作。此前恒大、萬(wàn)達(dá)都曾入場(chǎng)養(yǎng)豬，碧桂園在進(jìn)軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的過(guò)程中也搞過(guò)養(yǎng)殖，不過(guò)動(dòng)靜不大。很顯然，豬肉市場(chǎng)雖然也有萬(wàn)億級(jí)的規(guī)模，但要想容納下一眾房產(chǎn)巨頭也力有不逮。

總之，相比其他的房產(chǎn)巨頭，萬(wàn)科當(dāng)前的轉(zhuǎn)型依然非常謹(jǐn)慎，方向也依然比較模糊。然而近期房地產(chǎn)行業(yè)的大壞境變化，已經(jīng)讓轉(zhuǎn)型從一個(gè)可選選項(xiàng)變成了一個(gè)必選選項(xiàng)，而留給萬(wàn)科們繼續(xù)踟躕的時(shí)間已經(jīng)不多了。

轉(zhuǎn)型倒計(jì)時(shí)已經(jīng)開始

房企轉(zhuǎn)型是一個(gè)老話題，但這個(gè)話題的性質(zhì)在當(dāng)前已經(jīng)產(chǎn)生了明顯的變化。如果說(shuō)之前房企的轉(zhuǎn)型動(dòng)機(jī)大部分都是來(lái)源于自身的危機(jī)感，那么到了眼下，真正的危機(jī)已經(jīng)降臨。

一方面，從行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從增量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代進(jìn)入到了存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。黃奇帆曾指出，2019年我國(guó)地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模17億平方米，以后每年的建設(shè)量會(huì)趨于縮小，到2030年會(huì)降到10億平方米左右。另外據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2020年1-11月，50個(gè)代表城市商品住宅月均成交面積約3044萬(wàn)平方米，處于2015年以來(lái)同期最低位。無(wú)論是供給端還是需求端都明確無(wú)誤地傳出了收縮信號(hào)，房地產(chǎn)開發(fā)商的黃金時(shí)代已經(jīng)不可挽回的漸漸遠(yuǎn)去。

另一方面，從政策面著眼，“三道紅線”的出臺(tái)，已經(jīng)開始對(duì)高負(fù)債龍頭企業(yè)產(chǎn)生較大的影響。2020年對(duì)地產(chǎn)行業(yè)最具影響力的事件，除了疫情就莫過(guò)于國(guó)家相關(guān)部門在在8月底明確的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。業(yè)界稱之為“三道紅線”——房地產(chǎn)企業(yè)在剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不得小于1倍。“三道紅線”一經(jīng)出臺(tái)就成為房企頭上的緊箍咒，直接促進(jìn)了房地產(chǎn)資產(chǎn)的再分配。

不管是“存量競(jìng)爭(zhēng)”還是“三道紅線”，給房地產(chǎn)巨頭帶來(lái)的都并不是短期的生存危機(jī)，而是長(zhǎng)期戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的動(dòng)力。不過(guò)毫無(wú)疑問(wèn)的是，房企轉(zhuǎn)型的發(fā)令槍已經(jīng)打響，在轉(zhuǎn)型賽道中是否能夠建立起足夠的優(yōu)勢(shì)，將關(guān)系到房地產(chǎn)巨頭們的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

文/劉曠公眾號(hào)，ID：liukuang110