3月31日下午，恒大集團(tuán)（HK.3333）召開(kāi)了2019年財(cái)報(bào)線上發(fā)布會(huì)，集團(tuán)董事局主席許家印、副主席總裁夏海鈞和財(cái)務(wù)總監(jiān)潘大榮出席線上業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，并就財(cái)報(bào)問(wèn)題回答了記者提問(wèn)。

據(jù)恒大集團(tuán)發(fā)布的財(cái)報(bào)顯示，2019年全年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4775.6億元，同比增長(zhǎng)2.4個(gè)百分點(diǎn)，去年全年實(shí)現(xiàn)合約銷售6011億元，同比增長(zhǎng)9%。利潤(rùn)方面，核心利潤(rùn)408.2億同比下降48%，資產(chǎn)負(fù)債率77.9%，凈負(fù)債率159.3%，現(xiàn)金余額2287.7億元，同比增長(zhǎng)12%。

業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大集團(tuán)董事局主席許家印宣布：“恒大從2020年開(kāi)始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實(shí)施‘高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債’的發(fā)展戰(zhàn)略”。

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轉(zhuǎn)型“效率”型增長(zhǎng)，新戰(zhàn)略開(kāi)啟增長(zhǎng)“新常態(tài)”

恒大新戰(zhàn)略歸結(jié)起來(lái)，其實(shí)就一句話：穩(wěn)增長(zhǎng)，降風(fēng)險(xiǎn)。

所謂穩(wěn)增長(zhǎng)就是要穩(wěn)住2019年“高增長(zhǎng)”的勢(shì)頭，同時(shí)實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)規(guī)模的控制從而達(dá)到降低負(fù)債率的目的。而降風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)通過(guò)高質(zhì)量的效率型發(fā)展，主動(dòng)降低外部不確定性風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的影響。

自去年以來(lái)，地產(chǎn)市場(chǎng)始終徘徊在寒冬之中，多數(shù)房企業(yè)績(jī)同比出現(xiàn)下滑，據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，今年2月份，行業(yè)排名前30的房企中有27家銷售增速同比負(fù)增，僅有恒大、華發(fā)、綠地三家實(shí)現(xiàn)了銷售規(guī)模的正增長(zhǎng)。

作為地產(chǎn)界的“學(xué)霸”，恒大2019年全年銷售業(yè)績(jī)可謂依舊亮眼，據(jù)財(cái)報(bào)顯示，恒大2019全年合約銷售6011億元，實(shí)現(xiàn)了9%的同比增長(zhǎng)率，手握2287億元現(xiàn)金余額，現(xiàn)金余額同比增長(zhǎng)12%。

為了延續(xù)高增長(zhǎng)的勢(shì)頭，恒大內(nèi)部提出今年實(shí)現(xiàn)銷售8000億、2022年實(shí)現(xiàn)銷售1萬(wàn)億的目標(biāo)，而今年第一季度，恒大銷售額就大增23%，達(dá)1465億元。

強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷能力是觸發(fā)恒大高增長(zhǎng)潛力的關(guān)鍵。以網(wǎng)上賣房的顛覆式創(chuàng)新，恒大在今年開(kāi)春為廣大房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了一場(chǎng)“運(yùn)營(yíng)實(shí)戰(zhàn)教學(xué)”，并取得了一季度銷售額大增的佳績(jī)。

高質(zhì)量土儲(chǔ)是恒大開(kāi)啟高增長(zhǎng)模式的底氣，恒大方面表示，目前恒大擁有2.93億平米土地儲(chǔ)備，2020年可售面積達(dá)1.32億平方米，可售貨值為1.27萬(wàn)億。如果以64%的去化率估計(jì)，未來(lái)一年中，恒大實(shí)現(xiàn)8000億的銷售額壓力并不算大。

在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，許家印表示要控制土儲(chǔ)規(guī)模，未來(lái)三年要每年降低3千萬(wàn)平米左右的土儲(chǔ)，到2022年要把降低土儲(chǔ)到2億平方米左右。其實(shí)，控土儲(chǔ)只是手段，降負(fù)債才是目的。

對(duì)于降負(fù)債，許家印提出是要把有息負(fù)債每年平均下降1500億，到2022年要把總負(fù)債降到4000億以下。

對(duì)此，許家印在恒大業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上為大家算了一筆賬：如果2020年實(shí)現(xiàn)8000億的銷售額，那么回款按照7000億計(jì)算，就會(huì)增加2500億的銷售回款，另一方面，減少3000萬(wàn)平米的土儲(chǔ)則減少600億左右的支出，一增一減之下，有息負(fù)債下降1500億的目標(biāo)就可以實(shí)現(xiàn)。

以倪叔對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的觀察來(lái)看，“一控一降”（控規(guī)模、降負(fù)債）實(shí)際上是在持續(xù)釋放優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)增長(zhǎng)潛力的同時(shí)，從高增長(zhǎng)向“效率”型增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)變。“控土儲(chǔ)、降負(fù)債”的本質(zhì)其實(shí)是提高資金的使用效率，將沉淀中的資金釋放出更多的流動(dòng)性，從而實(shí)現(xiàn)更地產(chǎn)企業(yè)的“效率”式增長(zhǎng)。

從大環(huán)境來(lái)看，疫情之后整合國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境都陷入一種不確定性，而“新戰(zhàn)略”下的恒大集團(tuán)，就是要通過(guò)可控的確定性，去面對(duì)未來(lái)可能存在的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)恒大自身而言，新戰(zhàn)略不僅意味著恒大發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，同時(shí)也將開(kāi)啟恒大高效穩(wěn)增的“新常態(tài)”，從短期的加速增長(zhǎng)，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤伴L(zhǎng)距離”提速模式下的效率式穩(wěn)增。

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未雨綢繆式的“恒大哲學(xué)”

詩(shī)經(jīng)有云：“迨天之未陰雨，徹彼桑土，綢繆牖戶。”

“先人一步，未雨綢繆”是一種地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所需要的“長(zhǎng)期主義哲學(xué)”。其精髓在于先人一步的宏觀洞察，以及高效迅速的戰(zhàn)略執(zhí)行。

以年初火爆的“網(wǎng)上賣房”為例，“理財(cái)式”買房的創(chuàng)新的確是在營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)上大放異彩，不過(guò)深究其背后的驅(qū)動(dòng)因素，則不難發(fā)現(xiàn)其中未雨綢繆式的“恒大哲學(xué)”：在保持自身增長(zhǎng)的同時(shí)，恒大對(duì)宏觀局勢(shì)又有著精準(zhǔn)的判斷。

從房地產(chǎn)企業(yè)的集體“多元化轉(zhuǎn)型”，到2019年行業(yè)持續(xù)增壓，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了新的歷史節(jié)點(diǎn)，而2020年的春節(jié)期間的疫情成為行業(yè)調(diào)整的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

因此，倪叔認(rèn)為地產(chǎn)企業(yè)需要的“恒大哲學(xué)”實(shí)際上也是一種宏觀局勢(shì)的精準(zhǔn)洞察和高效的執(zhí)行落地的能力。

面對(duì)客觀上增多的不確定風(fēng)險(xiǎn)，恒大迅速反應(yīng)，以互聯(lián)網(wǎng)賣房的創(chuàng)新思路把可售貨值轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，通過(guò)定調(diào)“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”的新戰(zhàn)略，以可控的高質(zhì)量發(fā)展，消化未來(lái)可能出現(xiàn)的宏觀不可控因素影響。

回顧恒大的發(fā)展史，其實(shí)也不難發(fā)現(xiàn)未雨綢繆式的“恒大哲學(xué)”始終一以貫之。作為行業(yè)的引領(lǐng)者，恒大始終走在地產(chǎn)領(lǐng)域的潮頭浪尖。

1996年，國(guó)內(nèi)住房商品化成為房地產(chǎn)企業(yè)的第一個(gè)歷史機(jī)遇，同年恒大順勢(shì)而生，十年后，得益于改革開(kāi)放成果的逐步釋放，恒大率先布局二三線城市。隨后恒大順利度過(guò)2008年世界金融危機(jī)，并于次年成功上市。

2014年，去庫(kù)存成為市場(chǎng)低迷下的行業(yè)主的基調(diào)，彼時(shí)，恒大審時(shí)度勢(shì)逆勢(shì)抄底，一躍成為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)龍頭。2016年，基于對(duì)于一二線城市長(zhǎng)期價(jià)值的精準(zhǔn)研判，恒大又迅速發(fā)力一二線城市，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身的快速增長(zhǎng)。

從06年布局二三線城市，到09年下沉三四線，再到16年一二線城市的“回馬槍”，恒大不斷引領(lǐng)行業(yè)、始終走在時(shí)代潮頭的背后，是“恒大哲學(xué)”下對(duì)宏觀局勢(shì)的精準(zhǔn)把握。

從宏觀政策上來(lái)看，2020年中央聚焦房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持住房居住屬性，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,并且繼續(xù)以“一城一策”的政策鼎立促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，“穩(wěn)中有增”將繼續(xù)成為2020地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主基調(diào)。

此次恒大發(fā)布“新戰(zhàn)略”，實(shí)際上也是在新的宏觀局勢(shì)變化下，恒大對(duì)宏觀形勢(shì)以及行業(yè)的一次戰(zhàn)略研判。未來(lái)，在恒大式企業(yè)哲學(xué)下，恒大將繼續(xù)引領(lǐng)整個(gè)行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)態(tài)發(fā)展的新階段。

此次發(fā)布會(huì)上，恒大方面還透露，2020年恒大旗下新能源產(chǎn)業(yè)所開(kāi)發(fā)的恒馳1計(jì)劃即將與今年亮相，此前恒大與國(guó)家電網(wǎng)成立合資企業(yè)“國(guó)網(wǎng)恒大”，布局社區(qū)智慧充電服務(wù)等領(lǐng)域。

未來(lái)隨著新能源汽車產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，新能源業(yè)務(wù)有望成為恒大的第二增曲線。