摘要：哪怕是對于歐洲的貴族而言，擁有一座城堡，現在也只是面子上的象征而已，實際上其實早已是不堪重負了。

就在前幾天，法國的《費加羅報》網站11月21日報道了一篇文章，法國1500多座城堡待售。

當前歐洲國家有大量的城堡，無人接手，你可能覺得是因為價格太貴，所以沒有買家，不好意思，那你就錯了，因為這些城堡的價格其實并不貴，甚至還有些便宜到幾乎讓人不敢相信。

比如像法國媒體報道的這個房子，叫羅賓城堡，位于法國的科特-達爾莫爾省，建于18世紀，有20多間房、一個小教堂、相關附屬建筑和150公頃土地。

從城堡的名字中其實你也能看出來，城堡以前的主人就是羅賓家族，這個家族誕生過四位布列塔尼議會議長和一位共和國部長。

這樣的城堡在中國人眼里看的話其實屬于風水寶地了，但即便如此，這樣的城堡如今和很多其他城堡一樣，面臨著同樣殘酷的境地：由于繼承上的困難，這片家族領地已經掛牌出售了。

這座城堡最初出價420萬歐元（折合人民幣3200萬），然后跌到現在的210萬歐元（折合人民幣1610萬），但即使是跌幅高達50%，這樣的價格仍然沒找到買家。

這樣的價格，如果放在上海，也就只能買個內中環(huán)的一套房產，但是，在歐洲，卻是可以買整整一棟擁有20個房間的城堡和150公頃的土地。

當然，如果你覺得還是比較貴，別急，還有更便宜的。

在2018年年底，35歲的德國漢諾威親王恩斯特·奧古斯特五世宣布以1歐元的象征性價格出售在下薩克森州的宏偉的王朝官邸馬林堡宮殿。

對，你沒有看錯，1歐元就可以買下這座1867年依山而建的城堡了。

當然，天下沒有白得的午餐，在低價賣城堡的背后，又隱藏著怎樣的玄機，為什么幾乎是白送的城堡還是無人接手，今天我們就來聊聊這個話題。

01

大家普遍會有一個共識：

越是高檔的小區(qū)，物業(yè)費越是貴，因為后期整體的維護成本會比較高，畢竟有那么多的綠化有那么好的小區(qū)安保，這些都是需要錢的。

而且，一座小區(qū)的物業(yè)成本是分攤到這個小區(qū)的每一戶的，所以其實很多人還是可以接受的。

但是，如果整個小區(qū)的物業(yè)費都是你一個人來掏的話，是不是就感覺就不那么輕松了。

歐洲的城堡其實就是這樣的情況。

由于整棟房子都是你的，所以整體的維護費用其實是很高的，貴到什么地步呢。

一般來說，1座1000平方米的城堡，一年的維護費用大概是在150萬-200萬之間。

當然，這還不是全部，當你想要買下這座城堡時，還需要支付前期的修繕費用，這個費用就比較高了。

因為很多現存的城堡的建成時間大概是在17世紀到18世紀之間，已經存在100年到200多年了，還有些城堡可能存在的時間更長一點，因此整體的修繕費用確實是巨額的。

剛才說的1歐元買城堡，之所以這么便宜，很核心的一點就是購買者需要支付巨額的城堡修繕費用，預估金額是在3000萬歐元（折合人民幣2.3億）。

前面也提到了，除了需要一次性支付的修繕費用外，以后每年大概還需要幾百萬的維護費用（相當于物業(yè)費），請注意，維護費用是每年都要支付的，這也確實不是一般的人能承擔的。

甚至不要說一般人了，哪怕是對于歐洲的貴族而言，擁有一座城堡，現在也只是面子上的象征而已，實際上其實早已是不堪重負了。

02

大家都知道英國是以紳士著稱的，它往全世界推的也是這個紳士文化，但是，在英國貴族其實比紳士更為尊貴，因為這是一種血脈的繼承。

區(qū)分于貴族和紳士，還有一種更簡單的方式，就是貴族它是有封地的，沿襲至今，就是說貴族是有自己的城堡的，而對于現在的貴族而言，當前很重要的責任就是要維持好自己城堡的完整性，這也是國家的強制性規(guī)定。

由于每年都要花費巨額的金錢去進行維護自己的城堡和封地，很多貴族為了維護城堡的形象付出了額外大量的金錢，但這些巨額的付出又不能產生實際性的收益，所以對于很多貴族而言，城堡的存在，其實就變成了一種很嚴重的經濟負擔。

當然，為了解決城堡每年巨額的維護費用，一般來說，對于很多沒落的貴族而言，其實還有兩個可以選擇的道路。

一種方式就是被迫變賣城堡里的藝術珍品，這些藝術珍品都是祖輩們留下的財產，通過這種方式，上文提到的35歲的德國漢諾威親王恩斯特·奧古斯特五世就籌集了4400萬歐元（折合成人民幣3.4億元），利用這筆收入，這位可憐的親王償還了舊債，并翻新了一座將要倒塌的塔樓。

所以很多城堡的原主人，以前是貴族或者很發(fā)達的商人，后人沒落了，沒錢了養(yǎng)不起這個家族財產了，只好低價出售，甩脫這個奢華的包袱。

還有一種方式就是直接將城堡租給某酒店管理集團或某一類客戶群體進行統(tǒng)一管理出租，其實就是類似于國內的民宿，從而發(fā)展成一種“新業(yè)主”市場。

這種市場的客戶群體針對的大概是一群五十歲出頭的高管或是企業(yè)家，他們通過自己的奮斗，實現了階層的躍升，內心對于古堡是有情節(jié)的，認為住在古堡里可以彰顯某種成就。

從心理學層面看，這很好理解，就是往往很多你越得不到的東西，就越想擁有。

這些人作為管理者運營這些城堡，通過提供客房住宿或出租服務獲得盈利從而保證城堡的正常運營。

當然，除了提供城堡的住宿業(yè)務外，很多運營者還推出了相關的文化節(jié)目，從而吸引大量的游客參觀，這么做的唯一目的就是多元化的提高城堡收入。

但是，即便是這樣，運營城堡帶來的收入還是無法彌補城堡每年巨額的維護費用，因此，對于大量的城堡而言，最終的歸宿其實就是出售。

因此，在八年前還只是800座城堡待出售，到現在，已經有1500座城堡待出售了，在某種程度上看，其實已經創(chuàng)下了記錄。

這也代表了城堡這樣很特殊的房產品類，雖然很稀缺，但卻沒有買方市場。

03

如果我們把歐洲的城堡對標國內房產類型的話，你會發(fā)現這些城堡與我們經常說的“老破大”真的是很類似，只是老破大缺乏相關的歷史底蘊，也不需要那么高的維護成本而已。

不管是老破大還是城堡，從板塊看也表現出了極其相似的特征。

周圍缺乏教育和醫(yī)療資源，也沒有相關的商業(yè)，這對于大量的年輕人而言，其實是沒有什么吸引力的，換句話說，其實兩者在二手市場上相對應的目標群體是很狹隘的。

這就是我們經常說的，為什么買房一定要考慮接盤俠的需求，因為缺乏接盤俠的房產，真的是沒有未來。

我們大部分人都知道，房產是最特殊的產品，兼具了資產和居住雙重屬性，但是請注意一點，所有的產品只有可以出售才能算是資產，無法出售或很難出售的產品，是無法被稱為資產的。

特別是如果這項產品不僅無法帶來可觀的收益，甚至每年因為你占用了還要付出巨額的額外費用，那么，這件產品不僅不是資產，更多的還是一種負債。

為什么說城堡難以出售，很核心的一個原因是從某種程度看，城堡不僅不是一種資產，甚至還是一種負債。

04

另外，如果我們再繼續(xù)深入想一下這件事，其實還能引申到另一個層面的問題，就是房產稅。

為什么房產稅在國內討論的比較多，甚至還有很多人希望通過房產稅的出臺來遏制房價的上漲，很核心的一點就是房產稅的出臺會增加房屋持有者的成本，從而降低購房者的投資欲望。

所以，其實抑制房價最好的辦法就是不斷提高投資性房產的持有成本，當持有成本高于所能獲取的預期收益時，一切的投資行為，都將消失。

歐洲城堡的現狀，已是最好的說明。

當然，這一切也都只是臆想而已，哪怕過幾年國內真的會有房產稅，整體的征收力度肯定會考慮到大家的實際情況，沒有歐洲城堡的持有成本那么高，畢竟，持續(xù)的穩(wěn)定，才是下階段樓市的主旋律。