房地產始終是近年來一個熱點話題，這也難怪，衣食住行是人類的最基本需求。安居方可樂業(yè)，高房價讓普通人的城市買房夢變得越來越難。
并非所有城市房價都高，11月初一篇5萬元到鶴崗買兩居室的文章瘋狂刷屏。在北上廣深等一線城市，5萬元相當一平方米單價。即便在很多縣城也只夠買個廚房，縣城六七千已是常態(tài)，上萬元也不罕見。只花5萬元便在地級市買下一套二手兩居室，真的是白菜價。
作為百萬人口的地級市，鶴崗房價為何低至如此驚人？其背后有著哪些深層因素，鶴崗的明天會繼續(xù)走向衰敗還是有重振的希望？我從中國統(tǒng)計信息網下載了近年鶴崗市的國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（以下簡稱公報），試圖通過數(shù)據(jù)分析，探討這個典型性資源城市的現(xiàn)在和未來。
支柱產業(yè)坍塌、經濟下滑，收入倒退至6年前
在2013年以前，鶴崗一直與全國經濟保持著同步增長的勢頭。鶴崗市政府在2012年統(tǒng)計公報中還曾自豪地寫道：按可比價格計算，比上年增長13.5%，連續(xù)十年保持兩位數(shù)增長。2012年鶴崗全市GDP為358億元，人均為32995元，雖不及當年38354元的全國人均值，但差距并不算太大。
不過，他們可能沒有想到的是，這卻是鶴崗經濟最后的高光時刻。隨后的幾年，鶴崗GDP連續(xù)大幅下滑，目前能查到的最新數(shù)據(jù)是2017年統(tǒng)計公報，當年其GDP為282.9億元，較2012年減少了21%。盡管2017年GDP實現(xiàn)了同比增長7%，但現(xiàn)在還不敢斷言其經濟形勢已經企穩(wěn)。現(xiàn)在2019年只剩下了兩天，鶴崗市2018年公報仍不見蹤影，而通常公報發(fā)布時間在上半年。
鶴崗市的公報難產并非首次，之前2014年公報也處于搜索不到的狀態(tài)。以致于本文中關于鶴崗2014年相關數(shù)據(jù)空白，只能根據(jù)次年也就是2015年公報中的信息倒推出少量數(shù)據(jù)。計算得出的數(shù)據(jù)顯示，2014年鶴崗GDP出現(xiàn)了斷崖式下跌，同比下降了20%，僅為255.77億元。經濟運行表現(xiàn)差、各項數(shù)據(jù)拿不出手，很可能是公報難產的主要原因。2018年統(tǒng)計公報又一次遲遲未能出臺，難免讓人產生聯(lián)想，猜測原因還是經濟形勢不佳。
估且以2017年數(shù)據(jù)作為現(xiàn)在的參考值。2017年鶴崗人均GDP為2.8萬元，回到六年前的水平，實際上2011年該數(shù)據(jù)為2.88萬元，還略高800元。而同期全國人均GDP實現(xiàn)了快速增長，從2011年的3.5198萬元增長到2017年的5.966萬元，增幅近70%。也就是說，在此消彼長的情況下，六年間鶴崗經濟不進反退，人均GDP下滑到全國平均水平的一半。
人均GDP不直接等同于人均收入，但能基本反映當?shù)氐娜司杖胨?。基本可以判斷，近幾年來，鶴崗人均收入不升反降是不爭的事實。消費者在收入減少的情況，會被迫減少自己對正常物品的需求，何況購房這么重大的投資行為。
一直以來，鶴崗的GDP以第二產業(yè)為主，是黑龍江省內四大煤城之一。煤礦和相關產業(yè)幫助第二產業(yè)成為當?shù)氐闹еa業(yè)，幾乎貢獻著GDP的半壁江山。但從2012年以來，煤礦和相關產業(yè)出現(xiàn)急劇下降，從而導致GDP整體下滑。
2012年公報中提到，地方煤礦整頓是當年鶴崗經濟運行的一大不利因素。回過頭來看，這次整頓的后續(xù)長期影響，還要比對當年GDP的影響來得大得多。
以煤礦為主體的第二產業(yè)，最低谷時（2014年）只有77.24億元，幾乎只是2012年最高峰的一半，徹底從當年的大哥淪為小弟弟。第一產業(yè)的表現(xiàn)稍好一些，雖然有所下滑但基本維持在93億元左右。只有第三產業(yè)保持相對正常的增速，6年時間增長了20億元；但年復合增長率不足4%，遠低于全國和全省同期的GDP增速。
面對著第二產業(yè)急劇萎縮釋放出來的龐大勞動力，尚不強大的第三產業(yè)只能吸納其中的少量人員。大量的閑散勞動力，只能另外尋找出路。
年輕人加速逃離，人口銳減、老齡化形勢嚴峻
近年來說到鶴崗，除了經濟下滑外，另一個顯著特征則是人口下降。事實上，人口下降并非近年才出現(xiàn)的現(xiàn)象，早在2011年公報中就公開承認人口在持續(xù)下降。
只不過，之前的人口下降主要是自然增長不足所致。從公開的公報中，能找到仍保持人口增長的最近記錄是2008年，當年公報稱共有109.41萬人，同比增加了800人。而當年鶴崗的人口出生率6.2‰，人口死亡率5.76‰，人口自然增長率0.44‰，這意味著刨去自然增長之外，還有三百多人的少量正向流入。
鶴崗的出生率一直過低則是事實，并非經濟下滑后才出現(xiàn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2018年中國人口出生率降至10.94‰，較2017年的12.43‰下降1.49‰。這表明，至少在10年前，鶴崗的人口出生率比全國平均值偏低了一半以上。為什么鶴崗人的生育率這么低，是意愿不足還是其他原因，歷年公報沒有告訴我們。事實就是：出生率偏低不足以保持正常的人口穩(wěn)定，加上零星的人口流動，使得其人口呈現(xiàn)緩慢下降。不過整體而言，雖然形勢令人憂慮，但還不算很嚴重。
從2012年開始，鶴崗的人口下降情形就變得異常嚴峻起來。短短6年時間，鶴崗人口從2011年的108.8萬人，降低到2017年的100.9萬人，下降了7.261%，年復合增長率為-1.248%。如果繼續(xù)按此速度下降的話，30年之后，鶴崗人口將只有9萬人，相當于一個人口小縣。嗯哼，屆時鶴崗離“市將不市”不遠了，確實也不是沒有可能。
其中一個重要的原因是：大約在2010年之后，鶴崗的出生率和死亡率的脆弱平衡徹底打破，人口自然增長率為負數(shù)，即人口負增長。近年來的鶴崗公報，分別在2011年、2012年、2013年和2105年有發(fā)布過人口增長的相關數(shù)據(jù)，整理如下圖。
近年來，鶴崗的人口出生率一直在低位上緩慢下降，而死亡率則快速提升，此消彼長之間使得自然增長率降到0以下，變?yōu)樨摂?shù)。而且情況越來越嚴峻，自然增長率從2011年的-0.25‰降至2015年的-3.73‰，基本在-3‰左右。即使情況不再惡化，以目前鶴崗現(xiàn)有人口總量，每年自然減少就達到3000多人。
不過即便如此，人口自然增長為負數(shù)仍不能解釋鶴崗人口如此大的銳減。以2017年為例，自然減員約為3760多人，但實際人口下降達到了27000人。兩者之間的缺口約為23240人，唯一的解釋就是人口外流，這些人徹底離開鶴崗移民外地。數(shù)據(jù)顯示，人口外流才是鶴崗人口下降的最主要因素，每年至少一兩萬人逃離了鶴崗。
伴隨著人口外流，鶴崗人口還面臨老齡化危機。聯(lián)合國關于老齡化社會的傳統(tǒng)標準是當?shù)?0歲以上老人達到總人口的10%，而鶴崗在2013年首次披露年齡段人口數(shù)據(jù)時，其60歲及以上人口占比就達到17.7%，早早地進入老齡化社會。而最近的2017年，這個數(shù)據(jù)更是高達22.4%，比2018年全國60歲及以上人口17.9%的比例多了4.5個百分點，形勢非常嚴峻。
從上圖的年齡段人口變化中，各個年齡段的人口數(shù)量和占比都在下降，只有60歲及以上的老年人，其數(shù)量和占比都穩(wěn)步提高。結合前面的自然增長率和上圖的數(shù)據(jù)分析，不難看出青少年、壯年和中年是鶴崗人口外流的主力，其中很多是夫妻帶著子女舉家移民外地。人口外流不是鶴崗老齡化的根本原因，但卻是加快其老齡化速度的主要推動力。
老齡化帶來的社會問題不言而喻，未富先老、經濟倒退的鶴崗將面臨著更大的壓力。
房市一蹶不振：供給大增、需求劇減和擠出效應
回到朋友圈刷屏的鶴崗房價問題上來。房子也是商品，是商品就必須遵守市場經濟規(guī)律，供給和需求的關系將決定它的價格走向。鶴崗房價低迷，正是因為供給過剩和需求大幅減少所致。
導致需求嚴重萎縮的因素：1、消費者收入減少，降低了購房意愿；2、人口下降和老齡化使得消費群體減少；3、保障性住房覆蓋了近3成居民，客觀減少了市場需求。
前兩點前面展開較多，不再贅述。澎湃新聞今年4月的報道顯示，自2013年至2018年六年間，鶴崗大力推進保障性住房建設，共計建設11萬套住房。以平均每戶家庭2.5人（2010年第六次人口普查，鶴崗家庭平均人口為2.61人）計，這11萬套保障性住房可解決27.5萬居民的住房問題，也意味著近3成居民暫時退出了商品房交易市場。保障性住房政策的實施，對于當?shù)?a target="_blank" href="http://www.comcomcom.net/archives/tag/%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7" title="View all posts in 房地產">房地產市場的短期實際影響要遠大于1和2兩個因素。如果采取貨幣化為主的方式，效果會好得多，不至于過分扭曲市場，造成資源浪費。
但在供應方面，并沒有隨著市場需求下降而減少。相反，歷年積壓庫存、二手房大量低價入市，以及作為替代品的保障性住房集中交付等因素的存在，導致市場供給反而增加。
從2012年至2017年的5年間（不包括未發(fā)公報的2014年），鶴崗商品房新增的庫存面積達到了83.9萬平方米，如果加上此前的歷史積壓，鶴崗商品房庫存至少超過100萬平方米。大量人口外流、貧困和老齡化，促使人們將閑置的舊房投放到二手市場。?11萬套保障性住房的集中交付，一方面自身作為替代品增加了供給，另一方面促進了二手房的釋放，使得市場供給在短期內大幅增加。
用供需曲線圖來看更加直觀（請注意橫坐標為商品房、二手房和保障性住房的數(shù)量）。由于收入降低、人口減少、老齡化和保障房的擠出效應，導致房地產市場需求全面下降，整體較大幅度向右移動形成了新需求曲線。同時，積壓的庫存和二手房大量入市，以及大批保障性住房集中交付，使得任何價格下的供給量都增加了，供給曲線向左移動。原來的供需均衡點（P1,Q1）被打破，兩條新曲線在其左下方形成了新的均衡點(P2,Q2)，表現(xiàn)為價格下跌、數(shù)量減少，而且幅度較大。
鶴崗商品房市場實際表現(xiàn)與理論分析結果基本吻合。如下圖所示，從2012年開始，鶴崗市商品房銷售金額和單價都呈現(xiàn)出量價同跌的趨勢。其中最差的是2016年，無論單價還是銷量都跌到歷史最低。
整體而言，鶴崗新房的實際銷售單價在三千元上下浮動，如果不考慮通脹因素的話，鶴崗新房的降幅并不算大，從2012年到2017年的整體跌幅為7%。歷史最低點是2016年的2804元，但次年就反彈重新回到3000元，并沒有出現(xiàn)崩盤現(xiàn)象。
二手房白菜價：沉沒成本、絕對貧困和邊際效應
網上流傳的鶴崗5萬元一套兩居室等低價房源，其實全部都是二手房。為什么二手房市場上會出現(xiàn)這么多的白菜價呢？
這得從出售二手房的業(yè)主說起。除去少數(shù)的改善性住房外，當前在鶴崗出售二手房的業(yè)主有兩類主力：一類是決定或已經離開本地去外面尋找更好機會的人；另一類是迫于持有成本過高而干脆選擇將閑置房產賣掉的人。
前者因為決定移民外地，加上鶴崗房地產長期不景氣升值無望，希望能盡快處理掉自己的不動產，徹底逃離這個城市，與過去作徹底了斷。在他們看來，早前的房屋取得成本基本可以視為沉沒成本，賣多少錢都是凈收益。所以他們在出售時很少從取得成本和機會成本來定價，而是根據(jù)供求關系隨行就市，情愿低價出手盡快套現(xiàn)走人。
在供遠大于求的環(huán)境下，那些地段偏遠、配套不到位或結構不好的二手房只能一再而降價以求，這樣網上流傳的四五萬元甚至不到兩萬元的二手房就出現(xiàn)了。開發(fā)商是不可能將開發(fā)成本視為沉沒成本，那樣的話他們會因為嚴重虧本而陷入破產。因此，我們看到，盡管近年來銷售乏力，鶴崗新房價格下調比較有限，遠不如二手房這樣激烈。
后者多是子女外出打工的留守老人，或者是上有老下有小、背負生活壓力最大的中年人。他們往往因為個人收入下降，希望賣掉閑置房產以減少開支，借此改善生活質量。
澎湃新聞在報道中引用了一位老人的話說，當?shù)匾惶?0平方米的房子，一年下來其物業(yè)、取暖等費用約為1300元。也許在外界看來1300元并不多，但在當?shù)叵喈斢趦蓚€月低保收入（也可等同為兩個月的生活費），已經成為當?shù)匾恍┚用竦牟恍∝摀?/p>
同樣，賣房得來的三五萬元對他們的邊際效用也要遠高于平常人，可能相當于他們數(shù)年的生活費，能幫助自己過上相對從容、體面的生活。既能減少持有成本開支，又可增加一些現(xiàn)金收入，對于他們來說，低價出售持有物業(yè)雖然有些殘酷，但其實也是他們目前能做出的最佳選擇。
這兩類業(yè)主的數(shù)量非常龐大。以前者為例，近年來鶴崗外流人口達到8萬人，約3.2萬家庭（以每戶2.5人計）。按國家平均自有住房率9成計，即使其中一半的外流人口家庭選擇出手，劇增至少1.44萬套二手房，足以對這座百萬人口的小城二手房市場形成激烈沖擊，導致價格迅速下跌。
陣痛中孕育希望：鶴崗的未來不必過分悲觀
其實未必，從鶴崗的數(shù)據(jù)來看其未來并沒有那么悲觀。
就業(yè)人員流動屬于市場經濟的正?，F(xiàn)象，可以促進人力資源的優(yōu)化配置，使得大市場整體效率更高。即便對于流出地的鶴崗來說，也并非全是壞事，而更像是一把雙刃劍。一方面確實減少了消費需求，讓市場缺少了一些活力。但另一方面則節(jié)約了部分資源，當?shù)鼐蜆I(yè)機會少，外流人口即便不走也很難創(chuàng)造價值，而留下的人可以獲得略多一些的資源，平均福利有所提高。
2017年鶴崗人均GDP同比增加了1900元，其中人口減少帶來的增長約700元。倘若人口降到85萬左右，那么2017年的人均GDP便與其2012年高峰期相差無幾。
來源：安居客網站，今年11月和12月鶴崗二手房有一定漲幅
有意思的是，低房價和生活成本等經濟衰退的負面效果，正在變成鶴崗的相對優(yōu)勢，加上較佳的自然生態(tài)環(huán)境，成為吸引外來人口流入的積極因素。據(jù)報道，5萬元買房的新聞傳播之后，國內各地趕往鶴崗購房的人激增，當?shù)囟址績r格開始反彈。他們陸續(xù)到來，不僅帶入了部分資金，還創(chuàng)造了新的消費需求，將為鶴崗經濟提供寶貴的動力。
在經歷2014年的最低谷后其GDP開始了恢復性增長，應該說鶴崗最艱難的時刻已經過去了。但人口外流還將持續(xù)較長時間，5年，10年，甚至20年。今后兩三年仍將是外流高峰期，隨后可能會逐漸減緩。當全面剝離了昔日支柱產業(yè)的富余人員之后，當?shù)馗黜椛a要素配置將重新回歸至較佳狀態(tài)。鶴崗人口可能在降到80-90萬之間穩(wěn)定下來，生產力水平提升，而人均GDP全面恢復增長。
從鶴崗的現(xiàn)狀和相對優(yōu)勢來看，現(xiàn)代化農業(yè)和旅游業(yè)、養(yǎng)老產業(yè)將有望成為未來的新興支柱產業(yè)。資金和人才是未來鶴崗發(fā)展所迫切需要的關鍵資源，而財政赤字和老齡化則是其最大的挑戰(zhàn)。
鶴崗處于艱難的轉型中，但陣痛中也孕育著希望。
注：除注明來源外，其他數(shù)據(jù)均來自國家統(tǒng)計局官網。
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