在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，企業(yè)負(fù)面新聞會(huì)被迅速傳播到各個(gè)角落。尤其是在以服務(wù)為主的行業(yè)，一旦發(fā)生負(fù)面甚至惡性事件，會(huì)對(duì)企業(yè)帶來(lái)致命性的打擊。比如2018年爆發(fā)了幾起惡性事件的滴滴打車，以及挪用了用戶押金而迅速垮掉的小黃車，都為企業(yè)敲響了警鐘。而如今長(zhǎng)租公寓自如頻發(fā)甲醛、攝像頭等負(fù)面新聞，服務(wù)體驗(yàn)、管理流程也飽受大眾詬病，它會(huì)因?yàn)檫@些事件被市場(chǎng)和消費(fèi)者拋棄嗎？

空氣質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)

“#阿里員工租自如患白血病#”的微博熱搜才下去不久，#自如甲醛門租客獲賠償#的維權(quán)經(jīng)歷還歷歷在目，從2018年8月開(kāi)始，自如似乎始終無(wú)法逃離“甲醛門”的漩渦。2019年5月，#男童入住自如后患白血病離世#的話題又被推上風(fēng)口浪尖。倒打一耙，拒絕道歉，故意激怒受害租客，自如在南京白血病患兒事件中的表現(xiàn)實(shí)在令人不齒?！凹兹╅T”事件余波還未完全散去，自如就好像是好了傷疤忘了疼，將自己不斷推向輿論和公眾的對(duì)立面。

今年5月15日，自如在回應(yīng)“南京白血病患兒”事件的聲明里聲稱，在得知兒童租客患病之后，他們一直希望對(duì)房源空氣質(zhì)量進(jìn)行權(quán)威機(jī)構(gòu)檢測(cè)，但由于陳女士不同意，至今未能進(jìn)行。而男童母親陳女士則憤怒表示，自如此說(shuō)法非常無(wú)恥。交涉過(guò)程中，自如本來(lái)已經(jīng)認(rèn)可了甲醛檢測(cè)結(jié)果，如今在公告里自如卻倒打一耙。最讓陳女士感到氣憤的是，自如方面宣稱她索要巨額賠償。陳女士回應(yīng)說(shuō)，她曾在極度憤怒和悲傷的情況下，脫口而出：那你就湊個(gè)整，賠償十位數(shù)好了。沒(méi)想到這卻成為了自如大做文章的地方。

在此次事件中，自如先是遲遲未有回應(yīng)，而后深思熟慮的“公關(guān)口徑”也顯然并沒(méi)有為公司獲得大眾的理解，反而是將自身再一次將自身置于輿論的漩渦之中。面對(duì)母親的哭訴、醫(yī)院白紙黑字的證明，或許任何狡辯致辭都是蒼白無(wú)力的。

攝像頭風(fēng)波

2018年9月11日，在北京市朝陽(yáng)區(qū)，租客劉先生在床上休息時(shí)，床邊插座上的一個(gè)小孔引起了他的注意，第二天一早報(bào)了案。民警趕到后，將插座拆開(kāi)后漏出了里邊的偷拍設(shè)備。

對(duì)于這對(duì)在此居住了半年的夫妻來(lái)說(shuō)，不知道這個(gè)攝像頭會(huì)泄露他們多少隱私，真實(shí)想想都后怕。而自如在這個(gè)事件里，先是沒(méi)有盡到公寓管理者的職責(zé)，在房屋交接過(guò)程中做好嚴(yán)格排查；其次是時(shí)間發(fā)生一個(gè)月之后才遲遲發(fā)布聲明，已經(jīng)難以扭轉(zhuǎn)事情在大眾中造成的惡劣影響。

誠(chéng)信不足失去口碑

2017年年末，北京地區(qū)拆除隔斷房風(fēng)聲鶴唳，當(dāng)時(shí)自如CEO熊林做出了莊嚴(yán)承諾，如果遇到任何情況讓大家搬離，自如將提供免費(fèi)換租，免費(fèi)搬家，提供一個(gè)月的房租作為搬家與誤工的費(fèi)用，一度讓自如在隔斷風(fēng)波中成為了有擔(dān)當(dāng)敢負(fù)責(zé)的大企業(yè)。而在后續(xù)的執(zhí)行過(guò)程中，自如卻悄悄撕毀承諾，改口說(shuō)隔斷問(wèn)題屬于非可抗力（政府政策調(diào)整），絕口不提賠償，對(duì)企業(yè)信譽(yù)的損傷不言而喻。

負(fù)面不斷，自如是否會(huì)被市場(chǎng)拋棄

自如的“坑”如此之多，對(duì)它本身的運(yùn)營(yíng)有影響嗎？答案是肯定的。近來(lái)，有一句耐人尋味的歇后語(yǔ)經(jīng)常被提及，就是年輕住自如、中年在華為、打車坐滴滴。要是把滴滴和自如關(guān)聯(lián)起來(lái)的話還真是有幾分相似性，因?yàn)樗麄兺腔ヂ?lián)網(wǎng)創(chuàng)投企業(yè)，又同樣是各自行業(yè)領(lǐng)域的重要企業(yè)，都出現(xiàn)過(guò)嚴(yán)重的惡性人身安全事件。滴滴在2018年出現(xiàn)了幾次惡性事件后，利潤(rùn)由2017年的全年虧損3到4個(gè)億，極速下滑到2018年全年虧損109億。那么作為與滴滴十分相似的一家引爆輿論的公司——自如，會(huì)不會(huì)在這些負(fù)面新聞發(fā)生之后出現(xiàn)大幅虧損呢？讓我們靜觀其變。

如果自如的入住率因?yàn)檫@些負(fù)面事件而出現(xiàn)了嚴(yán)重的下滑，業(yè)績(jī)出現(xiàn)大幅虧損，那么自如可能會(huì)面臨比滴滴更難的處境，就是信貸危機(jī)。自如1號(hào)ABS、自如2號(hào)ABS，一共發(fā)行了25億元的信托產(chǎn)品，能否按時(shí)還本付息將會(huì)被打一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。因?yàn)榭恐罅康讓踊A(chǔ)資產(chǎn)支持的ABS貸款，如果租房的客戶流失嚴(yán)重，那么還如何支持，后果真是難以想象。

自如如果能改過(guò)自新，以消費(fèi)者的利益為重，同時(shí)改變自身不正確的企業(yè)價(jià)值觀，那么還有可能重新被消費(fèi)者所認(rèn)可，否則，難免逃脫被市場(chǎng)拋棄的命運(yùn)。

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日前，一篇名為《自如房里的偷拍攝像頭》的文章在網(wǎng)上引發(fā)熱議。當(dāng)事人陳澄（化名）介紹說(shuō)，9月11日晚，他在床邊插座上發(fā)現(xiàn)了一個(gè)“奇怪的小孔”，懷疑是被安裝了針孔攝像頭。

而前不久，一篇名為《阿里P7員工得白血病身故生前租了自如甲醛房》文章經(jīng)網(wǎng)絡(luò)發(fā)酵讓自如迅速登上微博熱搜，引起廣泛討論。2018年9月1日自如宣布下架所有首次出租房源，待空氣檢測(cè)合格后重新上架。

自如不是第一次因?yàn)榉孔友b修問(wèn)題收到租戶投訴，2017年7月，租戶王某入住自如房子半個(gè)月左右出現(xiàn)喉嚨痛、頭暈等情況，經(jīng)檢測(cè)后發(fā)現(xiàn)甲醛嚴(yán)重超標(biāo)而遭到投訴；據(jù)公開(kāi)報(bào)道，有不少租客反映自己在入住自如的房子后，身體出現(xiàn)了不良反應(yīng)，去醫(yī)院檢查被診斷為“疑似甲醛中毒”。自如發(fā)展越來(lái)越來(lái)越壯大，但是卻頻頻遭到客戶投訴，可見(jiàn)自如身上存在不少問(wèn)題。

憑借“天時(shí)地利人和”，自如發(fā)展壯大

在探討自如問(wèn)題為什么不斷出現(xiàn)之前，我們要先了解自如是如何發(fā)展壯大的？

一方面是巨大的人口需求。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年全年全國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模將近2.5億，其中將近67.3%的人口選擇了租房，其中21歲-25歲在所有年齡分布中的占比最高，超過(guò)40%的租客是剛大學(xué)畢業(yè)的畢生群體以及參加1-2年的工作白領(lǐng)。自如為年輕人提供租房?jī)?yōu)惠，吸引更多年輕人入住。規(guī)模巨大的租房需求，給自如提供了源源不斷的客戶，為自如發(fā)展奠定了客戶基礎(chǔ)。

另一方面是獨(dú)到的經(jīng)營(yíng)管理模式。服務(wù)上自如向租戶推出了搬家、保潔、維修等多個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，為租戶全方面服務(wù)，從多個(gè)角度滿足租戶的服務(wù)需求；產(chǎn)品上，因?yàn)樽鈶魧?duì)房屋要求都不一樣，所以自如從之前的自如友家發(fā)展出自如整租、直租、自如寓、民宿等多個(gè)產(chǎn)品，從各個(gè)層面滿足客戶的需求。

自如為了更好的提升運(yùn)營(yíng)管理效率和客戶體驗(yàn)，在大數(shù)據(jù)、社區(qū)與社交應(yīng)用等在線產(chǎn)品上加大技術(shù)投入，研發(fā)出更具有吸引力的產(chǎn)品。現(xiàn)在房屋租賃市場(chǎng)雖然看起來(lái)發(fā)展火熱，但是在技術(shù)、管理、服務(wù)等方面上依然需要?jiǎng)?chuàng)新人才，自如針對(duì)這些方面加大人才培養(yǎng)力度，促進(jìn)自如發(fā)展。獨(dú)到的經(jīng)營(yíng)管理理念讓自如不斷發(fā)展。

自如CEO熊林才說(shuō)：“我們希望更多地鼓勵(lì)租客自己來(lái)裝點(diǎn)自己的房子。在不久的將來(lái)，人們會(huì)意識(shí)到即使住在租來(lái)的房子里，也能享受品質(zhì)生活”。自如主打的品牌理念就是盡最大的努力滿足客戶要求，讓租戶感覺(jué)不是在租房，是屬于自己的房子。

自如為畢業(yè)生和年輕人提供租房?jī)?yōu)惠，比如為畢業(yè)學(xué)生啟動(dòng)了“海燕計(jì)劃”，推出“月付0押金”的服務(wù)，為他們提供租房?jī)?yōu)惠。自從2013年開(kāi)始后，每年都會(huì)定期推出。為了減輕年輕人在租房上的壓力，推出了“惠蕾計(jì)劃”，提供每天只需要支付29塊錢的月租房服務(wù)；。畢業(yè)生和年輕人是租房市場(chǎng)上的主力，為他們提供優(yōu)惠的租房政策，可以吸引他們?nèi)胱∽匀纭?/p>

憑借出色的管理模式，自如抓住了市場(chǎng)機(jī)遇并迅速崛起，自如官方數(shù)據(jù)顯示，截至2017年10月18日，自如管理價(jià)值3000億的房屋資產(chǎn)，擁有自如房屋40萬(wàn)間，8棟自如公寓，服務(wù)著北京、上海、深圳、杭州、南京超過(guò)100萬(wàn)自如客；員工規(guī)模近5000人。

同時(shí)，自如也吸引到了眾多投資，2018年1月16日自如宣布完成40億人民幣A輪融資，由華平投資、紅杉資本中國(guó)基金、騰訊3家機(jī)構(gòu)領(lǐng)投，華晟、融創(chuàng)中國(guó)等機(jī)構(gòu)跟投。對(duì)于自如日后的發(fā)展無(wú)疑是巨大推力。

看似發(fā)展火熱的背后，實(shí)則問(wèn)題不斷

憑借自身的經(jīng)營(yíng)理念和國(guó)內(nèi)巨大的租房需求，自如在行業(yè)發(fā)展迅速，規(guī)模也在不斷擴(kuò)大。但最近阿里員工入住自如短短幾個(gè)月就離世的新聞引發(fā)大規(guī)模討論，進(jìn)而引申出自如更多的問(wèn)題。

在阿里員工事件之前，自如已經(jīng)連續(xù)遭到多起用戶投訴。2018年8月5日，新京報(bào)報(bào)道稱，有租戶租了自如友家房子之后，出現(xiàn)了了惡心、頭暈等癥狀，經(jīng)檢測(cè)是因?yàn)榉课菁兹┏瑯?biāo)；8月20日，新浪科技報(bào)道稱，袁先生租了自如房子一個(gè)星期后，身上就出現(xiàn)了長(zhǎng)紅包現(xiàn)象，經(jīng)檢測(cè)，是因?yàn)榉孔蛹兹┏瑯?biāo)。接連發(fā)現(xiàn)甲醛問(wèn)題讓大家對(duì)自如房屋的質(zhì)量問(wèn)題表示懷疑。

有客戶反映，據(jù)了解自如有的房屋在裝修完成后不到一個(gè)星期就會(huì)出售，前自如員工也透露房屋自從出現(xiàn)了甲烷問(wèn)題，自如就對(duì)房子進(jìn)行了空氣治理。但是空氣治理需要一定時(shí)間，而房子每空置一天都會(huì)增加成本，所以在房子裝修完成后很快就釋放出了房源。之所以會(huì)出現(xiàn)那么多安全質(zhì)量問(wèn)題，是因?yàn)樽匀鐚?duì)房子安全問(wèn)題沒(méi)有上心，精裝房加上裝修和保潔工作大概一個(gè)星期，毛坯房大概一個(gè)月左右就直接向租戶出售。另一位已經(jīng)離職的自如管家王女士還指出裝修材料容易以次充好這一點(diǎn)。

對(duì)出現(xiàn)問(wèn)題的房子沒(méi)有采取正確的解決措施。租戶李先生反映，自己和女朋友入住自如后身體出現(xiàn)了不良反應(yīng)，經(jīng)檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)房子的甲醛含量超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。租戶對(duì)房子最基本的要求就是安全，在沒(méi)有達(dá)到保證租戶安全的同時(shí)，對(duì)租戶提出的要求沒(méi)有做到，會(huì)讓租戶拋棄自如。

自如對(duì)有甲烷問(wèn)題的房租沒(méi)有采取放涼和凈化措施。租戶錢先生反映，入住自如出租房后身體不適，經(jīng)檢測(cè)甲醛含量超標(biāo)，所以終止了與房子合約，但是沒(méi)想到自己退掉的房間沒(méi)有經(jīng)過(guò)沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何空氣處理就已經(jīng)出售。這樣的事情發(fā)生后，會(huì)讓更多的租戶止步于自如房屋，對(duì)已經(jīng)租了房屋的租戶也會(huì)對(duì)自如產(chǎn)生質(zhì)疑。

連續(xù)多起房屋質(zhì)量問(wèn)題，自如到底怎么了？

自如房屋的盈利方式主要是通過(guò)與房東合作自己裝修改造房子再租給租戶，靠租金差來(lái)盈利。所以要想獲得盈利，就必須保證房屋的入住率要達(dá)到95%以上，才能確保盈利。而且個(gè)人房東和房屋中介也威脅到長(zhǎng)租公寓企業(yè)發(fā)展，所以這也決定了長(zhǎng)租公寓的月租金不能明顯高于市場(chǎng)。雖然現(xiàn)在自如在提供租房服務(wù)的同時(shí)，還會(huì)向租戶提供多種服務(wù)方式，但是這些服務(wù)的前提是租戶已經(jīng)出租了自如的房屋，所以要想盈利，還是要依靠房屋出租。

自如要想獲得更高的盈利，就要擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，尋找更多的房源出售，但是現(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自帶房源優(yōu)勢(shì)外，很多國(guó)家隊(duì)（企事業(yè)單位）在非常好的地段都自己擁有地塊，導(dǎo)致自如在增量房市場(chǎng)的想象空間受到阻礙。自如要想獲得更高的利潤(rùn)，就要吸引更多人入住，提高房子入住率，所以自如房屋完成裝修后并沒(méi)有經(jīng)過(guò)治理就直接向租戶出售，這就是為什么自如房屋會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)質(zhì)量不合格問(wèn)題，讓租戶投訴的原因。

另外，自如與房東關(guān)系并不明朗。自如就是所謂的“二房東”，旗下的房屋就是通過(guò)與業(yè)主合作租給租戶，所以房東是自如能夠發(fā)展的重要保證，但是自如和房東的關(guān)系卻不親近。房東和自如合作的時(shí)間往往是比較漫長(zhǎng)的，但是在這段合作的時(shí)間里，租金上漲房東是沒(méi)有的，即使是有也是很小的比例。而且自如稱房子需要空置期，但期間房東沒(méi)有租金。

有房東反映，自己的房子包給自如后，自如為了追求更高的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)原本兩室一廳的房子被改造成三室一廳，有的三室一廳被改造成四室一廳，房子里被改造得面目全非。并且，房東把房子包給自如后，卻還是收到水電局叫繳納水電費(fèi)的信息房子出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，維修的費(fèi)用卻是由房東支付。自如的做法使越來(lái)越多的房東反感，會(huì)讓房東覺(jué)得自如不真誠(chéng)，不能放心的與自如合作。

雖然市場(chǎng)需求量持續(xù)增長(zhǎng)，自如的發(fā)展規(guī)模也不斷在擴(kuò)大，但自如依然存在不少的問(wèn)題，這些問(wèn)題自如如果不能提供好的解決措施，使大眾信服，那么自如在以后的發(fā)展道路會(huì)變得艱難。

小結(jié)

自如自身獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)理念和人們巨大需求，使它發(fā)展規(guī)模越來(lái)越壯大。但在發(fā)展的過(guò)程中，存在房子質(zhì)量不過(guò)關(guān)，連續(xù)受到投訴、在面對(duì)租戶對(duì)房子質(zhì)量不合格，反饋后卻沒(méi)有得到良好的解決措施。

對(duì)于租房租戶最關(guān)心的事就是房子安全問(wèn)題，自如面對(duì)接連發(fā)生的甲醛問(wèn)題一定要重視起來(lái)，不能因?yàn)橐l(fā)了輿論關(guān)注，才去改進(jìn)它，要時(shí)刻監(jiān)督房屋裝修問(wèn)題，不能“撿了芝麻丟了西瓜”；對(duì)于租戶反饋的意見(jiàn)要提供完善的解決方法，不能敷衍了事，服務(wù)質(zhì)量好壞可以影響租戶下一次選擇；要改善與房東的關(guān)系，房東的重要性不言而喻?？傊?，能適應(yīng)這個(gè)時(shí)代潮流的，能讓大眾認(rèn)可的公司，才能走得更遠(yuǎn)。

文/劉曠公眾號(hào)，ID：liukuang110，本文首發(fā)曠創(chuàng)投網(wǎng)

日環(huán)比增幅536.15%，“長(zhǎng)租公寓”關(guān)鍵詞的微信搜索指數(shù)在8月23日已經(jīng)達(dá)到3620058，而一個(gè)月前，這個(gè)數(shù)字還在15萬(wàn)上下浮動(dòng)。

誠(chéng)如所見(jiàn)，房租暴漲的同時(shí)，輿論也緊跟而至。大家紛紛感嘆“買房是不可能的，因?yàn)樽夥磕愣甲獠黄稹?，無(wú)奈之余或許都還有一股沖動(dòng)，揪出高房租的幕后推手，男女死活不論先重大五十大板。

但法治社會(huì)講求和諧，動(dòng)手肯定是不可能的，我們還是來(lái)理性分析一下，到底誰(shuí)才是那顆壞了整鍋粥的老鼠屎。

文：彬彬（熊出墨請(qǐng)注意）

搬起石頭砸自己的腳

這一波關(guān)于長(zhǎng)租公寓的討論熱潮，首先是由本月初的一篇文章挑起。

8月1日，網(wǎng)友“仙翩”在水木社區(qū)發(fā)表《資本盯上租房，要吸干年輕人的血吧》，大概講述了出租房屋引來(lái)自如和蛋殼競(jìng)價(jià)拼搶的經(jīng)歷。兩家不斷加價(jià)之下，最終蛋殼給出10800元，高出作者最初7500元心里預(yù)估價(jià)格一大截。

因此作者感慨“長(zhǎng)期下來(lái)壟斷大量房源，最終提高房租，吸干年輕人的血”，“想來(lái)真是可怕”。

截至目前，這篇短短511字的文章已收到540個(gè)回復(fù)。而在水木社區(qū)之外，這篇文章經(jīng)過(guò)多次轉(zhuǎn)載后已引發(fā)全網(wǎng)關(guān)注。另有網(wǎng)友響應(yīng)，“我家回龍觀三居室120平，去年5700元出租，今年蛋殼給出10200”、“我的房子去年租金7000，今年漲到一萬(wàn)還被各中介搶著要”。

我愛(ài)我家給出的數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年北京租房月租金均價(jià)為4649元/套，相較于2017年下半年的4335元/套，上漲300多元。而趕集網(wǎng)發(fā)布的《2018年畢業(yè)生就業(yè)報(bào)告》顯示，95后應(yīng)屆畢業(yè)生實(shí)際平均薪資為5429元?，F(xiàn)今恰逢租房市場(chǎng)旺季，不少看著高價(jià)房租發(fā)愁的租戶終于明白，“原來(lái)都是他們?cè)诒澈髶v鬼?！?/p>

就連在房產(chǎn)中介領(lǐng)域混了18年的我愛(ài)我家副總裁胡景暉，看到此情此景也實(shí)在是再難以安坐，從我愛(ài)我家離開(kāi)之后直批自如和蛋殼。這讓本就熱鬧的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)瞬間炸開(kāi)了鍋。

輿論持續(xù)發(fā)酵，驚動(dòng)了監(jiān)管部門。日前，北京市住建委同市公安局、市工商局、市非緊急救助服務(wù)中心等部門，開(kāi)通了“黑中介”投訴舉報(bào)專線。開(kāi)通首日，便查處23家中介機(jī)構(gòu)并予以曝光。

此外，監(jiān)管部門還針對(duì)市面上主要的房產(chǎn)租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)方進(jìn)行集中約談，自如等10家企業(yè)均給出承諾，不漲租金并共計(jì)拿出超過(guò)12萬(wàn)套的存量房源投向市場(chǎng)。

最終能有多少反應(yīng)到租金價(jià)格上還不好說(shuō)，但是對(duì)于自如、蛋殼等來(lái)說(shuō)，他們這一番折騰，無(wú)異于搬起石頭砸了自己的腳。

地產(chǎn)大佬潘石屹曾算了一筆賬，做長(zhǎng)租公寓，從銀行貸款的基準(zhǔn)利率是4.9%，拿到手時(shí)應(yīng)該會(huì)達(dá)到5%或6%，而把公寓出租的回報(bào)率最高才不過(guò)1%。因此，“租房的價(jià)格再翻一番還是虧本的。”

不同于潘石屹的不做虧本生意，作為已經(jīng)入局的玩家，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮則是明確表態(tài)，“長(zhǎng)租公寓就不應(yīng)該賺錢。”

不過(guò)，商業(yè)公司又不是慈善機(jī)構(gòu)，任誰(shuí)也不會(huì)花錢賺吆喝。尤其是隨著房地產(chǎn)逐步從增量時(shí)代進(jìn)入存量市場(chǎng)，行業(yè)也在向后端專業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)移，長(zhǎng)租公寓的風(fēng)口正在來(lái)臨。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)是國(guó)內(nèi)目前整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)放、交易、服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈中唯一受政策鼓勵(lì)的子領(lǐng)域。從2015年開(kāi)始，國(guó)家密集出臺(tái)了多項(xiàng)政策鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，內(nèi)容包括稅收、水電、土地、金融試點(diǎn)等各方面，比如商業(yè)用房改租賃可以享受民水民電、給予住房租賃機(jī)構(gòu)或個(gè)人稅收優(yōu)惠等。2017年，住建部等部門以及北京上海等城市出臺(tái)相關(guān)政策，2017年11月國(guó)務(wù)院確定培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施，支持利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)。

政策引導(dǎo)下，這一行業(yè)的各類專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)也多了起來(lái)，除了房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介，還有酒店、創(chuàng)業(yè)企業(yè)等玩家都涌入這一行業(yè)。

找到那顆老鼠屎

這么好的一個(gè)行業(yè)，這么好的一鍋粥，可就是里邊的老鼠屎讓人不適。本來(lái)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的誕生和發(fā)展有助于房租租賃市場(chǎng)更規(guī)范化，讓房地產(chǎn)行業(yè)從買賣到租賃形成一個(gè)更為規(guī)范的產(chǎn)業(yè)鏈，租房者能夠在這一市場(chǎng)更有保障。但如今的情形下，到底是誰(shuí)造成了長(zhǎng)租公寓整體房租上漲，讓行業(yè)偏離了原有的發(fā)展航線呢？

首先就是資本的助力希望能夠快速“催熟”這一行業(yè)，各玩家們也希望背靠資本，來(lái)通過(guò)野蠻擴(kuò)張的方式搶占市場(chǎng)份額，躋身第一梯隊(duì)。

相信任何一家資本對(duì)于這種砸錢換明天的套路都是屢試不爽。舉個(gè)例子，共享單車行業(yè)剛開(kāi)始興起之時(shí)，資本就迅速瞄準(zhǔn)了ofo和摩拜兩家，其中ofo最為明顯，主打先鋪量后做精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略，很快就確立了市場(chǎng)地位。

但如今的共享單車在經(jīng)歷過(guò)并購(gòu)、賣身以后，資本希望快速收割市場(chǎng)，留給沒(méi)有站隊(duì)的ofo的只有大寫的尷尬二字，并且隔三差五就被傳出“賣身”的消息，共享單車風(fēng)口已過(guò)。

很明顯，在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)也是如此。自去年12月以來(lái)，蘑菇租房、自如、微舍公寓、蛋殼已經(jīng)相繼完成3000萬(wàn)美元、40億元、數(shù)千萬(wàn)元、7000萬(wàn)美元融資。但資本的邏輯依然是，快速占領(lǐng)市場(chǎng)，獲得價(jià)格壟斷，通過(guò)行業(yè)洗牌，持續(xù)賺取利潤(rùn)。資本并不在意提高多少租金率，他們似乎更在乎壟斷利潤(rùn)。

然而古語(yǔ)有云錢非萬(wàn)能，資本繼續(xù)靠蠻力或許真的是討不到什么好結(jié)果。

于企業(yè)，胡景暉說(shuō)道，為了擴(kuò)大規(guī)模由企業(yè)正在以市場(chǎng)正常價(jià)格的20%-40%爭(zhēng)搶房源，人為抬高收房?jī)r(jià)格帶來(lái)的后果是，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本大大增加。并且會(huì)陷入一個(gè)惡性循環(huán)，“擾亂了業(yè)主的心態(tài)，掉高了業(yè)主的胃口，讓業(yè)主也開(kāi)始要高價(jià)?！?/p>

于租戶，羊毛出在羊身上，企業(yè)肯定會(huì)把自身的成本壓力給分散化小，最直觀的表現(xiàn)就是房?jī)r(jià)水漲船高。鏈家給出的報(bào)告顯示，今年7月份北京租房?jī)r(jià)格變動(dòng)最大的新奧洋房，環(huán)比漲幅達(dá)到36.1%。

所以現(xiàn)階段來(lái)看，資本是在做一件損人不利己的事。而若將此繼續(xù)下去，有朝一日成功壟斷市場(chǎng)，那才有可能變性為損人利己。到時(shí)候說(shuō)不定潘石屹也會(huì)吃驚，意識(shí)到自己當(dāng)初的判斷失誤。

其次是長(zhǎng)租公寓一直以來(lái)的運(yùn)營(yíng)模式并不屬于規(guī)模經(jīng)濟(jì)，因此當(dāng)市場(chǎng)多個(gè)玩家涌入，重規(guī)模輕效益的時(shí)候，燒錢來(lái)快速占領(lǐng)市場(chǎng)容易加速這一行業(yè)的引爆。

當(dāng)前行業(yè)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓主要采取租賃的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，賺取租金差價(jià)、服務(wù)費(fèi)等。比如自如友家，如果業(yè)主與自如簽訂3年的房屋托管協(xié)議，算上空置期，在3年零3個(gè)月的時(shí)間內(nèi)自如承擔(dān)裝修、保險(xiǎn)、網(wǎng)絡(luò)、房屋租賃（每年上浮3％租金）等費(fèi)用，將整修過(guò)的房租以更高的租金租給用戶，并收取一個(gè)月的租金為服務(wù)費(fèi)。

但這一模式對(duì)房租周轉(zhuǎn)和管理要求極高，如果運(yùn)營(yíng)效率跟不上，規(guī)模越大，越不經(jīng)濟(jì)甚至?xí)斐商潛p。根據(jù)克爾瑞 《中國(guó)租賃住宅行業(yè)白皮書》整體出租率95%才能實(shí)現(xiàn)盈利。

第三，金融模式尚有不完善。

在這一市場(chǎng)，消費(fèi)金融不僅降低了租客的房租負(fù)擔(dān)，也為長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方帶來(lái)了傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)無(wú)法給予的“沉淀資金”，在合規(guī)的前提下，這本是雙贏的結(jié)果。

因此，許多平臺(tái)在與客戶接觸時(shí)都會(huì)把分期或者貸款作為首推的支付方式。以自如為例，熊出墨請(qǐng)注意從租戶那里了解到，在自如簽約為期一年的租賃合同，房租每月1200元左右，通過(guò)貸款方式結(jié)算，他每個(gè)月還要額外支付一定手續(xù)費(fèi)。

而除了自如這樣的領(lǐng)跑品牌外，市場(chǎng)上其他的中小企業(yè)也普遍存在這種情況。不同的是，可能某些企業(yè)不具備自己做金融的能力，只有選擇與第三方的金融公司進(jìn)行合作。也就是說(shuō)，當(dāng)租戶簽約租房時(shí)，也同時(shí)簽下了一份消費(fèi)貸合同。

但行業(yè)發(fā)展過(guò)快，消費(fèi)金融所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也暴露出來(lái)。而租戶以個(gè)人名義貸下的全部房租，一般都會(huì)直接流入企業(yè)口袋，然后租戶在每個(gè)月按時(shí)還貸，房東按時(shí)收租。如此一來(lái)，企業(yè)取得對(duì)資金的控制權(quán)，也引發(fā)了相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。

一些企業(yè)鋌而走險(xiǎn)，選擇拿租金繼續(xù)去拿房搶占市場(chǎng)，拿房—出租—貸款—再拿房，試圖快速搶占這一行業(yè)。這一鏈條看似環(huán)環(huán)相扣、穩(wěn)固堅(jiān)實(shí)，但是仔細(xì)一推敲便會(huì)發(fā)現(xiàn)，企業(yè)成功把所有的風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)移到了租戶身上。

并且還有一種極端情況，企業(yè)收到金融平臺(tái)放下的貸款之后，不去拿房，而是做自己認(rèn)為能夠賺錢的事，要是真能賺到錢還好說(shuō)，萬(wàn)一賺不到錢的話，那最后恐怕就會(huì)貼出公告“公司因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，停止運(yùn)營(yíng)”。

這不，近兩日傳出爆倉(cāng)消息的杭州鼎家就是如此，4000多家租戶傻了眼，中介倒了，房東收不到租金要收回房子，但租戶每個(gè)月貸款卻還要繼續(xù)還。正應(yīng)了胡景暉的所說(shuō)“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害?！?/p>

長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)和P2P爆雷確實(shí)有著一定相似之處，比如眾多問(wèn)題P2P平臺(tái)存在的自融現(xiàn)象，就是平臺(tái)運(yùn)營(yíng)方拿到投資人的錢之后，不是做其他，而是給自己的企業(yè)或者關(guān)聯(lián)企業(yè)輸血，同樣是做到了風(fēng)險(xiǎn)的完美轉(zhuǎn)移。

至此，熊出墨請(qǐng)注意想起來(lái)一句頗有哲學(xué)意味的話——快就是慢，其實(shí)正適合送給長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的諸多企業(yè)。不顧游戲規(guī)則、不擇手段、不計(jì)后果地求快，不僅會(huì)適得其反，更有可能拖累整個(gè)行業(yè)。現(xiàn)在的烏煙瘴氣，可不就是資本、企業(yè)自己作的嗎？

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