寒冬和暖春，看似矛盾的一組詞，某些情況下卻又在共生。
資本寒冬，企業(yè)緊咬牙關(guān)，急需節(jié)約成本。這對于聯(lián)合辦公行業(yè)來說，是不可多得的暖春。
氪空間第四季度的業(yè)績就呈現(xiàn)出爆發(fā)之勢，工位服務(wù)的簽約金額已經(jīng)超過今年前三季度總量，12月份的單月簽約金額更是有望突破億元大關(guān)。
但需要明確的是，暖春這一環(huán)境因素，僅能作為氪空間業(yè)績爆發(fā)的必要不充分條件。除此之外，我們還要從氪空間自身出發(fā)，去尋找更多答案。
文：彬彬（熊出墨請注意）
寒冬與暖春
開源節(jié)流，簡簡單單四個字，著實令不少企業(yè)頭大。
考慮到企業(yè)的艱難處境，經(jīng)緯中國創(chuàng)始管理合伙人張穎給出了幾條建議。
融資，企業(yè)要把每周50%的事件花在融資上，為漫長的寒冬備足糧草。另外，認(rèn)識到環(huán)境的殘酷性，做好最壞的打算。算清身邊100%能調(diào)用的錢，裁員、搬家、換城市，甚至可以考慮換賽道。
總而言之，還是圍繞著開源節(jié)流展開。盡可能地控制成本，把手里的錢都花在刀刃上。
聯(lián)合辦公，是一個極佳的選擇。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，10個人的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊，若選擇在北京中關(guān)村、上海浦東等核心地帶辦公，入駐氪空間每月的總開支在2萬元左右。相比租用傳統(tǒng)辦公樓的成本，可以節(jié)省30%-50%。
企業(yè)也已經(jīng)意識到這一點。今年第三季度、第四季度，北上廣深商業(yè)辦公租賃的成交量，下降趨勢明顯。
另一邊，進(jìn)入第四季度之后，氪空間新客戶的數(shù)量和簽約金額都有明顯的提升。10月簽約金額是9月的兩倍多，11月環(huán)比增長接近80%，12月前三周的簽約金額再創(chuàng)新高，超過11月總數(shù)。
增長其實是在意料之中。氪空間董事長兼創(chuàng)始人劉成城在10月底就曾表示，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性比較高的時候，會有越來越多的企業(yè)轉(zhuǎn)向聯(lián)合辦公。
聯(lián)合辦公行業(yè)萌芽之初的時代背景，也與當(dāng)下的寒冬有著一定的相似性。被認(rèn)為是行業(yè)鼻祖的WeWork，2010年創(chuàng)立時，正值經(jīng)濟(jì)危機(jī)恢復(fù)期。小團(tuán)隊、創(chuàng)業(yè)公司集體涌現(xiàn)，聯(lián)合辦公靈活的租期，相對便宜的成本，以及較高的服務(wù)質(zhì)量，與企業(yè)的需求不謀而合。
再后來，行業(yè)逐漸成熟。WeWork也展開了全球化的布局，進(jìn)軍中國，成了氪空間最大的競爭對手。而在這次正面對抗中，無疑是氪空間占了上風(fēng)。
環(huán)境是不變量，傳出捷報的僅有氪空間一家，這就說明，資本寒冬嚴(yán)格意義上并不能與聯(lián)合辦公的暖春劃上等號。
為什么是氪空間？
時勢造英雄不假，但時勢也有自己的判斷。實力不達(dá)標(biāo)者，站上風(fēng)口，也很難飛起來。氪空間之所以能夠?qū)崿F(xiàn)爆發(fā)，與其自身的某些要素是分不開的。
首先是品質(zhì)。
近兩年，聯(lián)合辦公行業(yè)成為一條熱門賽道，玩家涌現(xiàn)，資本追逐。據(jù)艾媒資訊統(tǒng)計，今年上半年國內(nèi)聯(lián)合辦公平天數(shù)已經(jīng)超過300個，運(yùn)營面積達(dá)到1200萬，可提供200萬個工位。
與其他野蠻生長的行業(yè)一樣，聯(lián)合辦公也出現(xiàn)了不可避免的管理難題。
戴德梁行5月份發(fā)布的調(diào)研報告顯示，中國聯(lián)合辦公主要分布在六大市場，分別為北京、上海、廣州、深圳、臺北、香港。截至今年第一季度，國內(nèi)品牌在北上廣深市場占比79%，其余被海外品牌占據(jù)。
從模式上劃分，聯(lián)合辦公企業(yè)無外乎兩種，自營和混合。氪空間是自營模式的代表玩家，優(yōu)客工場、夢想加、納什空間屬于后者。
二者相比，混營模式通過自營、加盟、合作等多種混合的經(jīng)營方式，能夠達(dá)到快速搶占市場的目的，前期的投入相對較少。但是，各個辦公社區(qū)的品質(zhì)、規(guī)模和經(jīng)營狀況，都極難實現(xiàn)整齊劃一。隨著后期體量漸大，矛盾也會加劇。
自營模式雖然投入更多，但是對應(yīng)著更高的品質(zhì)，能夠給入駐的用戶帶來更優(yōu)質(zhì)的體驗。比如氪空間，艾媒咨詢數(shù)據(jù)顯示，上半年中國聯(lián)合辦公品牌用戶總體滿意度排行中，氪空間以7.42分位居首位。
此外，氪空間配套的資源支持，是其高品質(zhì)的又一大保障，也是氪空間的獨特優(yōu)勢。眾所周知，氪空間背后是36氪。作為國內(nèi)知名的科技、創(chuàng)投媒體，36氪一直服務(wù)于創(chuàng)業(yè)者和投資人。包括滿足創(chuàng)業(yè)者尋求報道、融資、學(xué)習(xí)成長的需求，為投資人提供信息對接等。
堅守品質(zhì)帶來良好口碑，氪空間的品牌形象得以樹立，為其未來業(yè)務(wù)的開展打下基礎(chǔ)。
其次是擴(kuò)張能力。
殘酷的商業(yè)競爭中，光有品質(zhì)還不夠，還要兼具速度。氪空間在過去的發(fā)展中，已經(jīng)積累下大量成功經(jīng)驗，就像模版一般，實現(xiàn)又快又穩(wěn)地擴(kuò)張。
理論指導(dǎo)事實踐，大到社區(qū)選址，小到桌椅間距，氪空間都要事先進(jìn)行一番精準(zhǔn)計算。選址方面，氪空間總裁鐘澍曾做過分享，“氪空間在哪里，哪里就是創(chuàng)業(yè)中心”。
先是通過36氪、中國經(jīng)濟(jì)研究院、中國科學(xué)院大學(xué)大數(shù)據(jù)挖掘與知識管理重點實驗室共同編制的中國創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)指數(shù)，定位創(chuàng)業(yè)熱門城市。再根據(jù)獨創(chuàng)的“六邊形理論”，綜合考量區(qū)域、交通、商業(yè)、資源、居住、氛圍等因素，找出最佳地段，落實選址。
其他環(huán)節(jié)，氪空間也在逐一深入力爭精細(xì)化。之前在《氪空間自營面積領(lǐng)跑國內(nèi)聯(lián)合辦公，是意外還是必然？》一文中，熊出墨請注意就曾提到，氪空間投入大量精力打造自己的供應(yīng)鏈。地板、桌椅、燈具，都在尋求最好的供應(yīng)商，最具性價比的解決方案。
科學(xué)的指導(dǎo)之下，將整套業(yè)務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化、智能化，經(jīng)過不斷的磨合，氪空間在開辟新戰(zhàn)場之時，建設(shè)新社區(qū)時，僅需在已有的框架之上，因地制宜地做出具體的調(diào)整。省時省力，效率得到大幅提升。
截至6月底，氪空間的管理面積已經(jīng)達(dá)到27.3萬平方米，工位數(shù)量42000個，全面領(lǐng)先其他自營玩家。而第四季度，氪空間又有12個新社區(qū)正式開業(yè)，新增工位接近10000個，這已經(jīng)超過2017年全年新增的工位數(shù)量。可見其擴(kuò)張能力之強(qiáng)。
最后是誠意。
11月22日，氪空間發(fā)起“感恩節(jié)·暖冬”活動。宣稱將讓利1億元，全國十余個社區(qū)的辦公工位，以最低五折的價格提供給全國5000家中小微企業(yè)。
對于為開源節(jié)流苦惱的企業(yè)來說，辦公成本進(jìn)一步降低。
在此之前，劉成城還曾表態(tài)，要把氪空間的利潤率控制在10%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。以WeWork為例，其利潤率在30%左右。
熊出墨請注意認(rèn)為，氪空間在定價上表現(xiàn)出的誠意，一方面能夠起到教育市場的作用，讓更多的企業(yè)接受并選擇聯(lián)合辦公，推動行業(yè)整體向前發(fā)展。另一方面，也有利于氪空間自己占領(lǐng)市場，擴(kuò)大競爭優(yōu)勢。
寫在最后
聯(lián)合辦公的暖春仍在持續(xù)。
艾媒咨詢數(shù)據(jù)顯示，今年中國聯(lián)合辦公行業(yè)市場規(guī)模將達(dá)到600億元，同比增長159.3%。預(yù)計往后增長率會有所下降，但依然未脫離高速發(fā)展的軌道，明年極有可能突破千億大關(guān)。
氪空間的爆發(fā)既為2018年畫上一個圓滿的句號，也給2019年開了一個好頭。
但是，隨著資本市場升溫，企業(yè)壓力減小，挑戰(zhàn)將再次浮出水面。屆時，爆發(fā)力如何轉(zhuǎn)化為持久力，就將成為擺在氪空間眼前的新議題。
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]]>雙創(chuàng)熱潮、共享風(fēng)口之下，聯(lián)合辦公正變得越來越流行。
艾媒咨詢在《2018年中國聯(lián)合辦公行業(yè)監(jiān)測報告》中寫道，截至今年6月底，國內(nèi)聯(lián)合辦公平臺超過了300家，布局網(wǎng)點超過6000多個，總體運(yùn)營面積達(dá)到1200萬平方米，提供工位數(shù)達(dá)200萬個。
尤其值得注意的是，在自營模式的聯(lián)合辦公企業(yè)中，氪空間的管理面積達(dá)到了27.3萬平方米，工位數(shù)量42000個，處在行業(yè)首位。
綜合實力對比時，艾媒咨詢指出，市面上主流品牌中，氪空間的運(yùn)營能力、品牌傳播能力、技術(shù)創(chuàng)新能力都處于領(lǐng)先地位，SOHO 3Q、中國WeWork在資本實力表現(xiàn)突出，納什空間則在布局規(guī)模優(yōu)勢突出。
前有WeWork這一全球共享辦公先驅(qū)，后有潘石屹、毛大慶等地產(chǎn)行業(yè)大佬，混戰(zhàn)之中后來者氪空間的崛起，讓人多少有些意外，就在一年前這家公司還籍藉無名。
但是縱觀國內(nèi)聯(lián)合辦公市場的演變以及氪空間自身的發(fā)展過程之后，又會覺得這一結(jié)果是如此合乎情理。與眾多競爭對手相比，氪空間的嗅覺更敏銳，戰(zhàn)術(shù)更靈活，執(zhí)行更堅決，贏得令人信服。
文：彬彬（熊出墨請注意）
風(fēng)來了，找到最準(zhǔn)確的位置
2010年，WeWork開創(chuàng)共享辦公這個商業(yè)模式，2015年開始有中國企業(yè)將共享辦公引進(jìn)國內(nèi)，很多企業(yè)都意識到這是個巨大的風(fēng)口，但大家都在嘗試找到最準(zhǔn)確的位置。
2015年，國家層面大力提倡“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015到2017年新注冊企業(yè)數(shù)量逐年增長，分別為440萬、550萬、610萬。隨之一同出現(xiàn)的則是各種眾創(chuàng)空間和孵化器，中國科技部數(shù)據(jù)顯示，到2017年國內(nèi)的眾創(chuàng)空間已達(dá)5500家，孵化器已有4000家。
聯(lián)合辦公也是在雙創(chuàng)熱潮之中興起，相較于傳統(tǒng)辦公，聯(lián)合辦公租期靈活，門檻較低，并且成本、環(huán)境各方面的優(yōu)勢都較明顯。相較于眾創(chuàng)空間和孵化器，聯(lián)合辦公在服務(wù)內(nèi)容、辦公氛圍上也要更勝一籌。
氪空間創(chuàng)始人兼董事長劉成城曾說，2015年出現(xiàn)的各種聯(lián)合辦公、共享辦公、孵化器、眾創(chuàng)空間的企業(yè)，可能一千家也是有的。但是到底是簡單地租下一棟寫字樓做個“二房東”，還是精耕細(xì)作自營模式？行業(yè)內(nèi)絕大多數(shù)公司并沒有一個較為明晰的定位和規(guī)劃，其中還有不少是依靠政府補(bǔ)貼度日。
氪空間最早并不是做聯(lián)合辦公，而是36氪旗下孵化器業(yè)務(wù)。當(dāng)氪空間管理層意識到，聯(lián)合辦公是比孵化器市場更大的業(yè)務(wù)，同時國外又有WeWork走在前面，2016年1月迅速決定轉(zhuǎn)型聯(lián)合辦公，是國內(nèi)最早一批進(jìn)入聯(lián)合辦公的企業(yè)。
如果氪空間不及時轉(zhuǎn)型，仍舊聚焦于孵化器業(yè)務(wù)，或許能成為全國最成功的一批孵化器，但是孵化器的服務(wù)對象是創(chuàng)業(yè)公司，雖然近幾年創(chuàng)業(yè)公司數(shù)量大幅增加，畢竟只是少數(shù)，聯(lián)合辦公的服務(wù)對象除了創(chuàng)業(yè)公司，更多的是中小企業(yè)，顯然是個更大的市場。
每家公司都希望成為風(fēng)口上的那只豬，但不是每個人都能站對位置。
走穩(wěn)了，再開始發(fā)力往前跑
進(jìn)入到聯(lián)合辦公領(lǐng)域之后，互聯(lián)網(wǎng)公司出身的氪空間除了36氪的用戶資源，并沒有太多能夠倚仗的優(yōu)勢。但氪空間并沒有按照互聯(lián)網(wǎng)公司輕資產(chǎn)的模式來做聯(lián)合辦公，而是選擇了前期投入大、重資產(chǎn)的自營模式。
如果當(dāng)時氪空間采取了品牌加盟模式，管理面積會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過現(xiàn)在的規(guī)模，但潮水終將退去，當(dāng)政府的補(bǔ)貼減少后，國內(nèi)很多聯(lián)合辦公品牌發(fā)現(xiàn)用戶流失速度非?？?，要么是企業(yè)有了一定發(fā)展，會尋找更好的辦公環(huán)境，搬走了；要么是創(chuàng)業(yè)公司沒有發(fā)展起來，根本無力支付租金，關(guān)門了。
2017年以來，聯(lián)合辦公行業(yè)出現(xiàn)多次合并，大多是因為運(yùn)營不力，難以為繼，不得已而選擇抱團(tuán)取暖。同一時期，采取自營模式，穩(wěn)扎穩(wěn)打的氪空間，明確“核心城市、核心地段、核心商圈”的戰(zhàn)略方向，且摸索出單個社區(qū)盈利的可復(fù)制模式。
在產(chǎn)品上，氪空間迄今為止的新開社區(qū)已經(jīng)是4.0版本。劉成城曾在接受采訪時說道，氪空間近兩年一直在埋頭做優(yōu)化，一個社區(qū)大概有130多個參數(shù)，哪些是財務(wù)敏感型，哪些是用戶敏感型，氪空間都會用心研究，“同樣的一層樓，要排布多少個座位，不影響用戶體驗的前提下，讓社區(qū)的收入最大化”。
同時，氪空間投入很大精力打造自己的供應(yīng)鏈，每一塊地板、每一套桌椅，每一款照明燈具，都力求找到最好的供應(yīng)商，性價比最高的解決方案。目前，空間標(biāo)準(zhǔn)化體系和專業(yè)的智慧供應(yīng)鏈模式，使得工程造價降低了20%，家具采購成本降低40%，縮短交付時間，將辦公使用效率提升30%。
更重要的是，氪空間內(nèi)部已經(jīng)摸索出一套成熟的財務(wù)模型，幾千平米的寫字樓租下來，前期投入多少，如何定價，幾年收回投資，出租率到多少能盈利，這讓氪空間在新開社區(qū)時胸有成竹。
目前，氪空間一個月新簽約的寫字樓面積就有5萬多平方米，這個數(shù)字對其他聯(lián)合辦公企業(yè)也許充滿了巨大的風(fēng)險和未知，但對于氪空間卻是駕輕就熟。
成長，就是先學(xué)會走，再學(xué)會跑。
追上去，目標(biāo)是WeWork全球
在中國聯(lián)合辦公市場，氪空間已經(jīng)從追趕者成為挑戰(zhàn)者。在氪空間的規(guī)劃中，將在2020年追上WeWork在全球的業(yè)務(wù)規(guī)模。那么劉成城的底氣到底從何而來？
首先，氪空間的發(fā)展速度驚人。前文中已經(jīng)有提到，氪空間進(jìn)入行業(yè)要比中國WeWork晚上一些，但是在發(fā)展速度上，氪空間優(yōu)勢明顯。劉成城表示，今年6月底時，氪空間的擴(kuò)張速度已經(jīng)是中國WeWork的五六倍了。
高力國際公布的《2017年靈活辦公空間展望報告》指出行業(yè)近兩年平均增速約為30%，而氪空間在2018年的預(yù)計增速達(dá)到了300%。按照氪空間發(fā)展規(guī)劃，2018年底氪空間運(yùn)營社區(qū)規(guī)模將接近50萬平方米，2019年底將達(dá)到150萬平方米。
剛剛落幕的“2018博鰲房地產(chǎn)”論壇上，劉成城表示，截至目前，氪空間在國內(nèi)已開項目有47個，30多個正在裝修中，截至8月底開業(yè)社區(qū)數(shù)量將達(dá)到80個，已經(jīng)覆蓋北京、上海、廣州、杭州、南京、天津等11個城市。相比之下，中國WeWork至今只覆蓋了北京、上海、程度、杭州、深圳5個城市。
其次，在規(guī)模迅速擴(kuò)張的同時，精細(xì)化運(yùn)營和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化體系的構(gòu)建也在同步落地。艾媒咨詢指出，行業(yè)快速增長使不少聯(lián)合辦公空間模式趨同，服務(wù)質(zhì)量參差不齊。精細(xì)化的運(yùn)營、高品質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量、優(yōu)質(zhì)的用戶工作體驗，是行業(yè)持續(xù)發(fā)展、實現(xiàn)盈利的必經(jīng)之道。
劉成城以小米和蘋果類比，稱氪空間在供應(yīng)鏈端所做的工作應(yīng)該是同行內(nèi)幾乎是絕無僅有的。這樣做的效果也十分明顯，今年以來，氪空間新開業(yè)社區(qū)的平均坪效已經(jīng)達(dá)到17元，近期新開的社區(qū)坪效最高將突破28元，是同檔次的傳統(tǒng)甲級寫字樓坪效3倍多。并且，氪空間社區(qū)的整體入住率達(dá)到了95%左右。
正是基于這些工作，氪空間才得以在用戶滿意度調(diào)查中，超越中國WeWork、裸心社、SOHO 3Q等品牌，以最高分位列榜首。打下口碑，對于后續(xù)的規(guī)?；療o疑大有裨益。
因此，精細(xì)化和規(guī)?；g的協(xié)同效應(yīng)也就更加明顯，精細(xì)化運(yùn)營降低成本，提高效率，且能夠助力規(guī)?；?，最終形成一個正向循環(huán)。其官方透露，氪空間目前經(jīng)過3個月爬坡期的成熟門店，都是盈利狀態(tài)，這一數(shù)字也是遠(yuǎn)高于全行業(yè)的平均水平。
在中國內(nèi)地市場的優(yōu)勢確立后，氪空間開始向海外拓展。今年5月，氪空間簽下了中國香港華懋集團(tuán)旗下的One Hennessey大樓11層至19層。8月2日，氪空間又宣布與香港地產(chǎn)商九龍倉正式簽約，在銅鑼灣時代廣場寫字樓租下約5000平米。
同時，氪空間在新加坡、東京、首爾等亞太地區(qū)核心城市都在尋找合作的拓展目標(biāo)。氪空間瞄準(zhǔn)的目標(biāo)只有一個，那就是WeWork全球。
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