一覺(jué)醒來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)又現(xiàn)地方調(diào)控政策的新動(dòng)向。9月22日晚間至23日凌晨，重慶、南昌、西安、南寧、長(zhǎng)沙相繼發(fā)布樓市調(diào)控新政，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理。主要調(diào)控手段還是以限購(gòu)為主，各地不同程度地加大了限購(gòu)的力度。比如長(zhǎng)沙市規(guī)定，本市戶籍已經(jīng)有一套房的家庭，需要在取得首套房產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后3年以上，才有資格買家庭的第二套房產(chǎn)。

限售還是為了抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快

與以往以限購(gòu)為主不同，這一輪各地的調(diào)控新舉措還增加了關(guān)鍵詞：限售。

比如重慶規(guī)定自9月23日起，在主城區(qū)新購(gòu)新建商品住房和二手住房須取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》滿兩年后才能上市交易。南昌的政策與此類似，自9月23日起在全市范圍內(nèi)所有新交易住宅，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿兩年后方可轉(zhuǎn)讓。

在限售之前，重慶和南昌均先后出臺(tái)了房地產(chǎn)限購(gòu)政策。其中南昌市于今年3月剛剛出臺(tái)所謂“史上最嚴(yán)限購(gòu)令”，但與預(yù)期相反，限購(gòu)令之后房?jī)r(jià)出現(xiàn)了連續(xù)五個(gè)月的增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)了近10%。而重慶今年8月中國(guó)社科院《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》項(xiàng)目組發(fā)布的2017年8月《住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》顯示，重慶近半年來(lái)房?jī)r(jià)上漲超過(guò)了20%，漲幅更加驚人。事實(shí)它們并非個(gè)別，江西另兩個(gè)限購(gòu)城市九江和贛州連續(xù)上漲7個(gè)月，漲幅排名分別為全國(guó)第22和46位。

因此，有關(guān)人士在評(píng)價(jià)此輪各地限售政策的出臺(tái)時(shí)，仍認(rèn)為地方政府此舉目的主要還是為了抑制房?jī)r(jià)上漲。既然在購(gòu)買環(huán)節(jié)進(jìn)行限制交易有限，不妨在二手房出售環(huán)節(jié)再進(jìn)行限制，看看能否抑制住市場(chǎng)投機(jī)行為。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進(jìn)一步推測(cè)，在后續(xù)在庫(kù)存明顯減少的情況下，三四線城市價(jià)格上漲預(yù)期強(qiáng)烈，未來(lái)不排除將有更多去庫(kù)存較快的城市發(fā)布樓市方面的約束性政策。也就是說(shuō)，未來(lái)還將會(huì)有更多的城市像重慶南昌這樣，出臺(tái)限售政策來(lái)抑制當(dāng)?shù)?a target="_blank" href="http://www.comcomcom.net/archives/tag/%e6%88%bf%e4%bb%b7" title="View all posts in 房?jī)r(jià)">房?jī)r(jià)的上漲。

限購(gòu)之下，為何房?jī)r(jià)反而上漲？

按照供需曲線的原理，實(shí)行限購(gòu)將一部分潛在的用戶排除在外之后，市場(chǎng)需求將會(huì)下降，房?jī)r(jià)也應(yīng)該隨后向下調(diào)整。然而實(shí)際情況卻與之正好相反，前面說(shuō)的南昌和重慶都是越限越漲。

為何國(guó)內(nèi)出臺(tái)限購(gòu)政策后，各大城市房?jī)r(jià)反而往往出現(xiàn)上漲呢？限購(gòu)只是針對(duì)買房人，因此不會(huì)對(duì)供給層面造成影響，短期內(nèi)市場(chǎng)供給不會(huì)發(fā)生變化。真正影響的是市場(chǎng)需求，我們不妨一起來(lái)看看限購(gòu)政策對(duì)市場(chǎng)需求的影響，并最終會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格向哪個(gè)方向變化。

限購(gòu)使得不符合當(dāng)?shù)刭?gòu)房標(biāo)準(zhǔn)的人群范圍擴(kuò)大，確實(shí)把一部分用戶排除在市場(chǎng)之外，減少了部分需求。但這只是限購(gòu)產(chǎn)生的直接效果，并不是政策的全部效果。事實(shí)上調(diào)控政策有其直接效果的一面，還有著間接效果的另一面。有時(shí)候，間接效果可能比直接效果的影響還要大。

1、限購(gòu)改變用戶預(yù)期，誘發(fā)新的市場(chǎng)需求

限購(gòu)出臺(tái)后，改變了潛在用戶對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。主要表現(xiàn)兩個(gè)方面：a、提前釋放自住房的市場(chǎng)需求，一些目前尚符合購(gòu)房要求的人群本來(lái)沒(méi)有近期買房的打算，但由于擔(dān)心今后的限購(gòu)政策更加嚴(yán)格，紛紛改變了自己的想法，提前加入到購(gòu)房的行列中。b、增加了投資性需求，限購(gòu)政策其實(shí)類似于許可證制度，使得商品房的價(jià)格無(wú)形中上升，一些有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群認(rèn)為購(gòu)房是能帶來(lái)豐厚收益的投資計(jì)劃，不惜以假離婚、分戶、借用老人名義等方式購(gòu)買第二套甚至多套房產(chǎn)。這兩批新進(jìn)入投資者的數(shù)量之大，足以超過(guò)限購(gòu)政策直接帶來(lái)的需求減少，反而帶動(dòng)需求上升。

2、租房需求旺盛帶動(dòng)了投資性購(gòu)房行為

限購(gòu)只是對(duì)購(gòu)房人資格進(jìn)行了限制，但沒(méi)有減少城市的整體住房需求。我們知道，解決住房需求有兩個(gè)途徑，一是自己購(gòu)房，二是租房。那些有能力卻沒(méi)有購(gòu)房資格的人，只好選擇租房來(lái)解決自己的需求。這樣一來(lái)，租房需求就變得旺盛，推動(dòng)房租上漲，讓投資性購(gòu)買行為得到增長(zhǎng)。在一些城市，尚未對(duì)企業(yè)購(gòu)買商品房作出限制，在利益的驅(qū)動(dòng)下它們也會(huì)增加對(duì)商品房的投資。

3、供給不變需求增加，推動(dòng)市場(chǎng)均衡價(jià)格上漲

綜合以上兩點(diǎn)，在供給不發(fā)生變化的情況下，限購(gòu)政策改變了用戶的預(yù)期并影響了他們的決策，導(dǎo)致短期內(nèi)需求不減反增。畫一個(gè)供求曲線就非常一目了然。限購(gòu)前，供給曲線和原需求曲線相交于P1點(diǎn)這個(gè)均衡價(jià)格點(diǎn)，這是市場(chǎng)看不見(jiàn)的手調(diào)節(jié)的結(jié)果。限購(gòu)政策出臺(tái)后，由于改變了人們的預(yù)期和行為，導(dǎo)致新增需求超過(guò)了抑制需求，需求曲線向上移動(dòng)，與供給曲線相交于P2點(diǎn)。顯然，這個(gè)新均衡價(jià)格要比原來(lái)的高，于是房?jī)r(jià)就出現(xiàn)了上漲。市場(chǎng)需求增加越多，則上漲幅度越大。

因此，在宣布限購(gòu)之后，往往就是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格上漲最快的時(shí)間段。以南昌為例，今年3月8日南昌出臺(tái)了“最嚴(yán)限購(gòu)令”，當(dāng)月其新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，位居全國(guó)第9位。

大禹治水的經(jīng)驗(yàn)：只堵不疏行不通

應(yīng)該說(shuō)，各地出臺(tái)的以限購(gòu)、限售為主的調(diào)控政策，其出發(fā)點(diǎn)是好的，希望以此抑制房?jī)r(jià)非理性上漲。但實(shí)際從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，這劑藥方可能不是最適合的，它會(huì)導(dǎo)致短期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲得更快，與初衷正好相反。

當(dāng)然，從長(zhǎng)期來(lái)看，當(dāng)人們的預(yù)期下降，提前釋放的市場(chǎng)需求逐漸滿足后，房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)下降。北京上海等地現(xiàn)在出現(xiàn)了房?jī)r(jià)微微回調(diào)的趨勢(shì)，有可能就是長(zhǎng)期限購(gòu)帶來(lái)的影響，但仍無(wú)法確定。加上限購(gòu)屬于地方行政政策，而政策容易出現(xiàn)反復(fù)，比如如果經(jīng)濟(jì)不景氣政府為了去庫(kù)存很可能會(huì)放松限購(gòu)條件，就可能引發(fā)新一輪的房?jī)r(jià)上漲。

如同大禹治水一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理辦堵不疏是行不通的。限購(gòu)只是暫時(shí)的封閉針，卻無(wú)法真正治愈病人，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。相反，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該更加開(kāi)放，打破行業(yè)壟斷，允許個(gè)人和企業(yè)自行建造住房，這樣才能更好地解決當(dāng)前房地產(chǎn)的困局。

【作者介紹：螞蟻蟲(chóng)，科技評(píng)論人，專欄作者。微信公眾號(hào)：螞蟻蟲(chóng)（miniant-cn）】