你永遠(yuǎn)不知道，明天和意外哪一個會先來臨。

今年3月份，優(yōu)客工場宣布與無界空間合并，投資方表示此舉“孕育著無限可能”。而近日，無界空間被曝拖欠業(yè)主租金，入駐企業(yè)因此受到嚴(yán)重影響，另一邊優(yōu)客工場卻遲遲未能給出解決方案。

因為主角是聯(lián)合辦公領(lǐng)域的兩家明星公司，這起糾紛引發(fā)社會各界廣泛關(guān)注。與此同時，行業(yè)飽受詬病的“二房東”模式也再次被搬到臺前。

文：彬彬（熊出墨請注意）

是個例？還是行業(yè)隱患？

出現(xiàn)問題的無界空間項目位于北京望京南，該項目總面積3500平米，共有600個工位。

據(jù)熊出墨請注意了解，入駐企業(yè)按季度預(yù)付租金，已經(jīng)足額繳費至1月14日。而無界空間，自2018年9月起便開始拖欠業(yè)主租金。

10月份，入駐企業(yè)、業(yè)主和無界空間簽訂三方協(xié)議，明確無界空間應(yīng)在11月8日之前支付給業(yè)主合計301萬元。但規(guī)定時間已過，無界空間仍拖欠租金271萬元，業(yè)主采取停水停電的極端催款措施。

因工作無法正常開展，被逼無奈，入駐企業(yè)只好重復(fù)繳納租金。并且，11月底，優(yōu)客工場方面還告知入駐企業(yè)，決定關(guān)停望京南項目。

此事曝光之后，中國網(wǎng)財經(jīng)聯(lián)系到無界空間聯(lián)合創(chuàng)始人兼COO韓昕锜，他表示公司目前正在整合，望京南項目拖欠租金一事，需要再跟財務(wù)部進(jìn)一步核實。

韓昕锜口中的合并，開始于今年3月份。當(dāng)時合并消息一出，優(yōu)客工場的總估值順勢由90億上漲至110億。但是，按照現(xiàn)在情況來看，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合并沒能達(dá)到1+1>2的效果，此前存在的痛點非但沒能得到解決，反而有擴(kuò)大的趨勢。

事件持續(xù)發(fā)酵，不少報道中出現(xiàn)“甩手跑路”、“套現(xiàn)離場”等猜測。12月7日，無界空間官方發(fā)布聲明，表示“望京南項目的確發(fā)生了一些意料之外的問題”，目前“仍在積極處理當(dāng)中?！?/p>

熊出墨請注意認(rèn)為，這起糾紛作為典型的反面教材，既給其他公司以警醒，又一定程度上暴露出聯(lián)合辦公行業(yè)難以掩蓋的共性問題。

歷經(jīng)為期幾年的野蠻生長，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為2018年將是聯(lián)合辦公行業(yè)的洗牌之年，競爭力不足的公司面臨著被并購、出局的風(fēng)險。頭部玩家若跑得太快，暴露出的問題也可能越多。

簡而言之，優(yōu)客工場和無界空間并非個例。那么，其問題到底出在哪？其他公司又要怎樣避免類似糾紛再次發(fā)生？

奔跑過后一地雞毛

量變促成質(zhì)變，優(yōu)客工場和無界空間拖欠租金一事，并不是某一個環(huán)節(jié)出了問題，而是多重因素的共同作用最終導(dǎo)致的結(jié)果。

首先可能還是企業(yè)發(fā)展速度比較快帶來的一系列連鎖反應(yīng)。優(yōu)客工場創(chuàng)立于2015年4月，生來就自帶明星光環(huán)，其創(chuàng)始人是此前萬科集團(tuán)副總裁毛大慶。一路走來，優(yōu)客工場已經(jīng)躋身行業(yè)領(lǐng)先之列。

就在剛剛過去的11月，優(yōu)客工場完成了2億美元的D輪融資。對應(yīng)估值30億美元，較8月份C輪融資時18億美元估值大幅增長。而在此之前，優(yōu)客工場短短三年多時間內(nèi)已經(jīng)完成數(shù)輪融資。投資方名單囊括紅杉資本、創(chuàng)新工場、真格基金、普思資本等知名投資機(jī)構(gòu)。

融資的同時，優(yōu)客工場還在不停地跑馬圈地。官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至目前優(yōu)客工場開業(yè)城市已經(jīng)達(dá)到40座，合作服務(wù)商已有1069家。但今年8月份，《中國經(jīng)營報》記者在實地調(diào)查走訪之后發(fā)現(xiàn)，優(yōu)客工場“出租運營狀況良莠不齊”。有的項目出租率高達(dá)95%，有的則僅有75%。行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，出租率平均達(dá)到85%時，才能保持盈虧平衡。

業(yè)內(nèi)人士透露，自營模式下的聯(lián)合辦公，管理標(biāo)準(zhǔn)較為統(tǒng)一，出租率一般較高且能夠保持在相近水平。而優(yōu)客工場并非如此，通過并購整合，旗下聯(lián)合辦公場區(qū)品質(zhì)、規(guī)模參差不齊，會帶來更大的運營壓力。

拿這次糾紛來說，優(yōu)客工場3月份就已經(jīng)宣布和無界空間合并，然而在接受中國網(wǎng)財經(jīng)采訪時，韓昕锜依然表示“不同決策成員會有一些信息上的不同步”。另外，入駐企業(yè)也向熊出墨請注意表示，優(yōu)客工場和無界空間并未就拖欠租金問題進(jìn)行交接。

其次，從整個聯(lián)合辦公行業(yè)來看，一眾企業(yè)仍然處于跑馬圈地的關(guān)鍵階段。位于頭部，優(yōu)客工場長期處于高壓狀態(tài)，不僅要與聯(lián)合辦公鼻祖WeWork博弈，還有提防其他一眾虎視眈眈的競爭對手。

眾所周知，在進(jìn)軍中國市場之前，WeWork在其地區(qū)的業(yè)務(wù)，一直是以自營模式為主。但是2015年入華，與中國本土企業(yè)幾個回合較量下來，WeWork似乎是領(lǐng)略到了中國特色，開始做出改變。

3月份優(yōu)客工場合并無界空間，4月份WeWork便宣布合并裸心社，加入“買買買”的隊伍。并且加快開辟新辦公場區(qū)的速度，中國WeWork董事長趙令歡接受《中國企業(yè)家》雜志采訪時表示，預(yù)計2018年底，中國WeWork將運營80處辦公地點，實現(xiàn)會員數(shù)40000名。

這些都像是無形的鞭子，驅(qū)使頭部玩家們不斷向前，但并購和整合所帶來的麻煩也逐漸顯露出來。

前景堪憂的“二房東”

縱觀聯(lián)合辦公行業(yè)真的主流玩家，不難發(fā)現(xiàn)，無論是靠地產(chǎn)起家，抑或是聚焦資源和孵化的創(chuàng)投系，實際都是在扮演“二房東”的角色。

毛大慶在2016年底曾對優(yōu)客工場未來商業(yè)模式和盈利方向做出總結(jié)，重點包括：生態(tài)圈的股權(quán)投資，流量搭載和品牌加盟與管理輸出?！白罱K加盟的不僅是店，也不是簡單的數(shù)據(jù)和人，我們還會加盟很多的資產(chǎn)”，毛大慶堅信，聯(lián)合辦公的想象空間巨大，很有可能出現(xiàn)千億市值的公司。

熊出墨請注意從入駐企業(yè)那里得到證實，除了租賃服務(wù)之外，其確實還能享受到生活類、法務(wù)財務(wù)類、金融類等服務(wù)。但方向終歸是方向，現(xiàn)實情況卻是，優(yōu)客工場場租收益一度占到總收益的90%。去年毛大慶還曾披露出一則數(shù)據(jù)，優(yōu)客工場非桌子以外的收入占比僅為8%。

在優(yōu)客工場官網(wǎng)找到的一份《2018年中國聯(lián)合辦公活力指數(shù)報告》顯示，優(yōu)客工場以92.67的高分排在榜首，領(lǐng)先第二名WeWork中國12.37分。

身為第一名的優(yōu)客工場尚且如此，其他玩家的情況可想而知。但要明確一點，現(xiàn)階段行業(yè)需要“二房東”，但絕不僅只是“二房東”。

SOHO中國董事長潘石屹對這一觀點也表達(dá)了認(rèn)同，他認(rèn)為聯(lián)合辦公第一要選好地段，第二要做好服務(wù)，現(xiàn)在全國的聯(lián)合辦公項目，“大概有一半都是瞎胡鬧的”。其中，“地段”對應(yīng)的是“二房東”，“服務(wù)”對應(yīng)的便是支撐公司長遠(yuǎn)發(fā)展的增值服務(wù)。

2017年，中國聯(lián)合辦公行業(yè)市場規(guī)模已經(jīng)達(dá)到233.7億元，出于對未來的看好，艾媒咨詢給出預(yù)測，今年市場規(guī)模將出現(xiàn)159.3%的同比增長，達(dá)到606.1億元。到2022年時，這一數(shù)字或?qū)⑼黄?100億元。

對于任何一家公司來說，這都是極大的機(jī)遇。但還是那句話，僅靠“二房東”模式，肯定笑不到最后。優(yōu)客工場也好，WeWork中國也好，都還有很長一段路要走。

最后回到這次糾紛，有法律人士給出專業(yè)意見，優(yōu)客工場理應(yīng)支付拖欠租金。《公司法》第一百七十四條明確規(guī)定：“公司合并時，合并各方的債權(quán)、債務(wù)，應(yīng)當(dāng)由合并后存續(xù)的公司或者新設(shè)的公司承繼。”

從情理上來看，優(yōu)客工場應(yīng)該很快就會有所行動。畢竟，前些日子毛大慶在全球企業(yè)社會責(zé)任峰會榮獲“企業(yè)社會責(zé)任獎”的消息，現(xiàn)今還展示在優(yōu)客工場官網(wǎng)資訊首頁。

本文首發(fā)于微信公眾號「熊出墨請注意」，文：彬彬，轉(zhuǎn)載請注明來源并保證文章完整性

?

2018年5月2日，優(yōu)客工場收購Workingdom，這已是其2018年以來繼收購洪泰創(chuàng)新空間、無界空間、wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社后第四次同行并購了，優(yōu)客工場在國內(nèi)的覆蓋面也越來越大，而其海外的拓展步伐倒是緩慢的多，似乎與Wework進(jìn)駐中國的水土不服遭遇有那么些同病相憐。2017年6月以新加坡為首站開始布局海外市場，同年9月在洛杉磯建立共享辦公社區(qū)，與此同時投資了印尼共享辦公Rework，布局東南亞市場，而后今年三月底入駐紐約。

wework橫更在前，優(yōu)客工場拳腳難展

優(yōu)客工場海外拓展步伐趨緩究其原因主要來自于以下三方面。

其一，與wework的體量差距顯著。經(jīng)過多年的深耕，wework現(xiàn)今已覆蓋了全球22個國家，74座城市，253個辦公地點，24萬+會員，而優(yōu)客工場現(xiàn)今僅覆蓋了全球35座城市，120多個共享辦公空間，會員數(shù)僅10萬+，且主要覆蓋面也是在國內(nèi)，兩者間的差距躍然紙上。雖然說優(yōu)客工場入局晚，所以不及wework的規(guī)模，但也因為入局晚要想撼動wework已深耕多年的基業(yè)也更難了。

其二，比之wework的國際品牌屬性，優(yōu)客工場相差甚遠(yuǎn)。被譽為共享辦公鼻祖的wework已經(jīng)在共享辦公行業(yè)深耕多年，不僅在其本土市場已站穩(wěn)根基，紐約、華盛頓、洛杉磯、費城等24個主要城市皆已有完整布局，且在中國、日本、新加坡、以色列等亞洲國家，巴西、加拿大等南北美洲國家，英國、西班牙等歐洲國家，澳大利亞等都已有布局。wework的聲譽早已打響，國際品牌的形象堪稱名滿全球，而優(yōu)客工場僅能在國內(nèi)享有行業(yè)聲譽。

其三，就整個共享辦公模式上，優(yōu)客工場本就是wework的模仿者，無論是翻新辦公環(huán)境收租金還是創(chuàng)建共享辦公社區(qū)。wework作為共享辦公的先驅(qū)，模式上早已游刃有余，作為效仿者的優(yōu)客工場要想青出于藍(lán)非一二般功夫可成。尤其是在會員數(shù)量上，wework已擁有24萬+的巨大體量，盤活社區(qū)自然不在話下，而優(yōu)客工場與之相比只能甘拜下風(fēng)。

此外，國內(nèi)外的企業(yè)辦公狀況本就有所差異，一者國外的辦公人群多為自由職業(yè)者，且收入普通偏高，消費能力自然就高，所以wework也是優(yōu)先從個人出發(fā)；二者國內(nèi)僅在北上廣深等一線城市高收入人群較多，有此消費能力，但皆以企業(yè)為據(jù)點集體辦公，自由職業(yè)者少，所以優(yōu)客工場一開始便是以企業(yè)為出發(fā)點。

這也是為什么wework雖也切入中國市場但僅在北上杭香港做布局，優(yōu)客工場也是從洛杉磯、紐約為優(yōu)先選項切入海外市場，但不同的是兩者打入彼此領(lǐng)地所面臨的競爭壓力卻并不等同。從品牌屬性而論，顯然wework更富盛名，所以即使wework在中國市場拿地并不具優(yōu)勢的情況下，也能通過品牌知名度打開市場，反之，優(yōu)客工場想利用知名度打開海外市場則并沒那么容易，尤其是美國市場。

一份來自于邁點研究院發(fā)布的“2018年1月共享辦公品牌影響力榜單”顯示，優(yōu)客工場在國內(nèi)的品牌指數(shù)高達(dá)228.35位列第一，而wework以215.49的成績排名第二，直逼優(yōu)客工場，wework的品牌影響力之大可見一斑。

因此，無論從規(guī)模、品牌知名度、模式上，優(yōu)客工場這個效仿者都落了下風(fēng)，想要攻破wework在海外建立的壁壘著實不易。

國內(nèi)競爭激烈，優(yōu)客工場內(nèi)憂難平

VC SaaS監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在2017年我國共享辦公空間的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到3459家，而在3459家共享創(chuàng)業(yè)空間當(dāng)中有520家屬于國家級共享辦公空間，約占總體數(shù)量的15%，可見國內(nèi)共享辦公的競爭局勢尤為激烈。雖然經(jīng)過3年的野蠻生長后，有不少共享辦公企業(yè)倒閉離場，但共享辦公依然處在高速發(fā)展階段，未來經(jīng)過大浪淘沙后共享辦公行業(yè)也將走向頭部化格局。

網(wǎng)上信息顯示，2017年共享辦公企業(yè)排行榜前五分別是優(yōu)客工場、P2、納什空間、夢想加、氪空間，最新的2018排行榜前五則為優(yōu)客工場、納什空間、we+酷窩、氪空間、夢想加，雖然優(yōu)客工場依然是國內(nèi)共享辦公行業(yè)的領(lǐng)頭羊，但納什空間、氪空間等近來增長強(qiáng)勁亦是不容小覷。

首先，與納什空間相比，納什空間發(fā)布的2018第一季度運營數(shù)據(jù)顯示，截至2018年3月，納什空間的管理運營面積已突破80萬平米，成為國內(nèi)管理面積最大的共享辦公企業(yè)，而優(yōu)客工場雖然的管理面積是40萬平米。兩企業(yè)創(chuàng)始人皆出于地產(chǎn)企業(yè)，各自的人脈資源與房地產(chǎn)經(jīng)驗也算是平分秋色。雖然納什空間目前僅是在北上深津幾個一線城市謀篇布局，但依然能有如此規(guī)模，可見優(yōu)客工場要在這四個城市與之爭鋒并取得更大優(yōu)勢的難度系數(shù)自然不小，更別說這些一線城市還有wework、氪空間等眾多玩家。

其次，與氪空間相比，氪空間官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年4月，已在全國10座城市布局40個聯(lián)合辦公場所，管理面積近20萬平米，提供3萬+工位，與優(yōu)客工場的差距也不算太大，尤其是其成熟空間的入住率已高達(dá)95%以上。

一方面，氪空間與wework一樣皆是純直營模式，而優(yōu)客工場則是直營+加盟的混合模式，兩種模式在利潤上，前者的利潤空間更大，在企業(yè)管理上，也是前者更便于管理；另一方面，氪空間出生于媒體，在傳播與資源對接上會更有優(yōu)勢，尤其是之于入駐的中小微企業(yè)而言，非常需要媒體宣傳造勢，而依托36氪的氪空間便能為創(chuàng)業(yè)公司們提供很好的媒體渠道。

此外，縱觀各門類的共享經(jīng)濟(jì)，無論是名聲先燥的共享單車還是之后如雨后春筍般茁壯起來的共享短租、共享租衣、共享充電寶等，整個共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢皆是從一線城市出發(fā)向二三線城市下沉，共享辦公也不例外。

雖然優(yōu)客工場收購了workingdom以加強(qiáng)在上海的布局，但氪空間近期公布的“讓辦公更美好”計劃表明未來100天將在北京、上海兩地新開業(yè)12家社區(qū)，而納什空間本就深耕著北上深津，夢想加等也在北京上海等地開辟天地，足見共享辦公企業(yè)們在一線城市的攻城略地已趨于飽和，而觀各家在二三線城市的共享辦公點卻寥寥無幾。

之所以會出現(xiàn)眾家爭搶北上廣深等一線城市，卻在二三線城市鮮少有動作，是因為二三線城市房價低，租金利潤差小，但在一線城市已趨飽和的當(dāng)下，二三線城市經(jīng)濟(jì)增長又愈發(fā)迅猛，且二三線城市中的中小微企業(yè)也在快速發(fā)展，企業(yè)業(yè)務(wù)需求饑渴的情況下，未來共享辦公也必然與共享單車、共享短租等走上向二三線城市下沉之道。

其中夢想加已將成都作為重點培育對象，SOHO3Q也將在長沙、武漢等城市開辟市場。雖然優(yōu)客工場也在積極拓展二三線城市，近來將在拉薩、雄安等地謀篇布局，但快速拓展的同時也意味著企業(yè)的成本支出增加，所背負(fù)的盈利壓力也越大。

由此來看，雖然優(yōu)客工場在國內(nèi)共享辦公領(lǐng)域首屈一指，但納什空間、氪空間、wework中國等給其帶來的國內(nèi)競爭挑戰(zhàn)也難讓其輕松分羹共享經(jīng)濟(jì)帶來的紅利。

內(nèi)憂外患之下，亞洲市場或為其海外拓展佳選

一線城市競爭高壓，二三線城市拓展存在一定程度風(fēng)險，因而優(yōu)客工場將觸手伸向了海外市場，但向外延伸就必然遭遇wework這一鼻祖級的共享辦公獨角獸。在拼品牌影響力、拼社區(qū)模式、拼規(guī)模都不具備優(yōu)勢的情況下，優(yōu)客工場向海外拓展的雄圖霸業(yè)必然阻礙重重，不僅如此還要穩(wěn)固國內(nèi)市場，隨時都有被國內(nèi)競爭對手超越的可能。內(nèi)憂外患之下，優(yōu)客工場的海外拓展之道或許聚焦亞洲市場會是個不錯的開篇。

一方面，日本、韓國、印度、新加坡等亞洲國家的經(jīng)濟(jì)水平相對發(fā)達(dá)，無論是中小微企業(yè)還是個人都有一定的消費能力，優(yōu)客工場也已經(jīng)在新加坡、印度先行試水，有了一定的經(jīng)驗，在往后的拓展上也能更有方向，走的更穩(wěn)妥些。

另一方面，wework在日韓等亞洲國家的布局尚淺，尤其是日韓兩國還僅在其首都城市有所布局，而日韓等國經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)盛的城市不只一二座，這就給優(yōu)客工場帶來了謀篇布局的契機(jī)。再者，國內(nèi)的競爭對手們暫時也未在海外市場有所動作，更給其提供了深挖亞洲市場的絕佳土壤。

綜合來看，優(yōu)客工場雖能在國內(nèi)首屈一指，成為共享辦公領(lǐng)域佼佼者，但在失去了前期的政府補(bǔ)貼后，盈利又尚未形成，規(guī)模還在不斷拓展的當(dāng)下，出海會是個不錯的選擇，但國內(nèi)競爭局勢險峻，內(nèi)憂難消，國外wework強(qiáng)勢難撼，突圍難，而亞洲市場的空白卻是優(yōu)客工場的優(yōu)良突破口。

文/劉曠公眾號，ID：liukuang110