近日，蛋殼公寓公布2019年第四季度及全年業(yè)績。對于業(yè)績表現(xiàn)，蛋殼聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO高靖表示：“我們對本季度以及全年的進(jìn)展感到非常滿意?！?/p>

并不奇怪，2019年蛋殼的運(yùn)營規(guī)模迅速增長。截至2019年12月31日，公寓單元的數(shù)量同比增長85.4%至43.8萬套，僅次于自如，牢牢占據(jù)長租公寓市場規(guī)模第二的寶座。

從收入的角度來看，四季度蛋殼收入同比增長112.5%至21億元，整個(gè)2019年，蛋殼收入同比增長166.5%至71億元，翻倍增長的收入，更突顯出蛋殼的2019年，是一個(gè)碩果累累的豐收年。

但在豐收背后，代價(jià)是什么呢？

蛋殼公寓瘋狂擴(kuò)張

虧損，是隱藏在蛋殼2019年豐收之后最直觀的代價(jià)。

不同于萬科泊寓這樣房地產(chǎn)開發(fā)商旗下的長租公寓，獨(dú)立發(fā)展起來的長租公寓品牌蛋殼，本來手里并沒有掌握房源。

因此競爭激烈的房屋租賃市場中，“高收低租”的二房東模式成了蛋殼的必然選擇。蛋殼招股書中披露，北京的平均月租金為5784元，而蛋殼公寓的出租價(jià)格為2788元，比市場價(jià)能低52%。

蛋殼固然有能力把收房的平均租賃費(fèi)用控制在2000元以內(nèi)，但高昂的租賃費(fèi)用，依然對蛋殼的營業(yè)費(fèi)用帶成了巨大的壓力。

而且房子也不是租來就完了，還得裝修。在與業(yè)主簽署新的租賃合同之后，蛋殼需要投資進(jìn)行翻新和裝修，這些新租來的房子，通常需要17到21天才能準(zhǔn)備好出租給客戶。隨著蛋殼手里的房子越來越多，蛋殼需要承擔(dān)翻新裝修的折舊及攤銷費(fèi)用就會越來越高。

2019年雖然蛋殼的收入實(shí)現(xiàn)了高速增長，但是蛋殼的租賃費(fèi)用和折舊及攤銷費(fèi)用比收入增速更快。

收入增速還比不上費(fèi)用的增速，帶來結(jié)果就是虧損不斷擴(kuò)大。就像倒置的漏斗，正常情況下，蛋殼賺錢的速度實(shí)在很難趕上虧錢的速度。2017年、2018年、2019年，三年以來蛋殼的虧損在不斷擴(kuò)大。

到2019年，凈虧損已經(jīng)高達(dá)34.47億元，同比擴(kuò)大1.5倍。而推動(dòng)蛋殼費(fèi)用飛速上漲和虧損不斷擴(kuò)大的背后，是其毫不掩飾的瘋狂擴(kuò)張欲望。

2019年初，蛋殼以2億美元全資收購長三角地區(qū)知名長租公寓運(yùn)營商，加快在全國一二線城市擴(kuò)張的步伐，截至2019年12月31日，蛋殼公寓的公寓單元數(shù)量增長至43.8萬套，這個(gè)增長的基礎(chǔ)，是蛋殼2019年將業(yè)務(wù)范圍拓展覆蓋至蘇州、無錫、西安和重慶等13個(gè)城市。

擴(kuò)張的幅度越大，蛋殼需要花出去的錢自然就會越多，而它的虧損當(dāng)然也會隨之?dāng)U大，從外在表現(xiàn)形式來看，這和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)口那幾年的燒錢玩法如出一轍。而在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)口的背后，是來自于資本風(fēng)口的支持。

蛋殼瘋狂擴(kuò)張的底氣，實(shí)際上也是來自于資本市場的看好和支持。

虎狼之心，日益驕固

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2018年長租公寓領(lǐng)域企業(yè)獲得融資37筆，約1491億元（包括發(fā)債、基金、授信等各類用于長租公寓發(fā)展的資金），而 2019年僅有16筆，約360億元，金額不足去年的1/4，資本市場對長租公寓領(lǐng)域態(tài)度更加嚴(yán)謹(jǐn)，企業(yè)獲得融資金額整體減少。

在這樣的環(huán)境中，蛋殼成為長租公寓行業(yè)2019年最強(qiáng)大的吞金怪獸。

2019年3月，蛋殼公寓宣布完成5億美元C輪融資，由老虎環(huán)球基金（Tiger Global）、螞蟻金服（持股8%）聯(lián)合領(lǐng)投，春華資本跟投，CMC資本、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續(xù)跟投。本輪融資后，蛋殼公寓的估值已經(jīng)超過20億美元。

美國東部時(shí)間2019年10月28日，蛋殼公寓正式向美國證券交易委員會遞交F1招股書。在遞交招股書之前蛋殼再次獲得1.9億美元的D輪融資。

自2015年成立，5年7輪融資60多億元，資本市場對蛋殼的看好和支持可見一斑。

但資本市場對蛋殼的看好并不是盲目的，對它的支持也不是無底線的。讓蛋殼措手不及的是，資本市場對蛋殼的寵愛和追捧，在它上市之后，戛然而止。

2020年1月17日，蛋殼成功登陸紐交所，計(jì)劃發(fā)1060萬ADS，價(jià)格區(qū)間14.5-16.5美元，融資最多1.75億美元?？上鲜屑雌瓢l(fā)，最終IPO發(fā)行規(guī)模也減少為960萬，以每ADS 13.5美元的價(jià)格出售，融資降低至1.3億美元。

之后不久，疫情爆發(fā)，蛋殼在國內(nèi)的業(yè)務(wù)先受到影響，又陷入了“兩頭拿”，發(fā)“國難財(cái)”的輿論風(fēng)波之中。緊接著疫情全球蔓延之后美股大盤強(qiáng)烈震蕩，其股價(jià)不可挽回的接連陷入斷崖式下跌。

以目前的局勢發(fā)展而言，蛋殼今年想要在股市中再融到錢，非常難。在近日公布的財(cái)報(bào)中，蛋殼披露其持有現(xiàn)金和限制性現(xiàn)金共34.56億元。以其2019年的花錢速度來看，能不能支撐到下半年都很難說，但令人吃驚的是，蛋殼表示擴(kuò)張戰(zhàn)略保持不變。

高靖表示：“2020年在繼續(xù)進(jìn)行疫情及時(shí)監(jiān)控的同時(shí)，在不斷變化的形勢下，我們將繼續(xù)專注于增長戰(zhàn)略，以提高技術(shù)能力，進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，擴(kuò)展和增強(qiáng)產(chǎn)品和服務(wù)，提升我們的品牌知名度和行業(yè)影響力，以及加強(qiáng)和擴(kuò)展我們的生態(tài)系統(tǒng)?！?/p>

可見，蛋殼已經(jīng)陷入了擴(kuò)張?jiān)鲩L的邏輯怪圈，徹底瘋狂。

比蛋殼更瘋狂的自如

蛋殼的擴(kuò)張已經(jīng)陷入了瘋狂的境地，但長租公寓企業(yè)一哥自如，可能還要比蛋殼更瘋狂一些。

自如2019年運(yùn)營的租房超過了100萬間，與同行拉開的差距十分明顯，包括行業(yè)老二蛋殼2019年底租房數(shù)量也才達(dá)到43.8萬，很顯然自如的行業(yè)霸主地位非常牢固。

有別于房地產(chǎn)開發(fā)商們的集中式運(yùn)營，自如是分散式長租公寓運(yùn)營商的代表，也即是“二房東模式”的首席代表。所謂分散式運(yùn)營，就是尋找分散的愿意出租房屋的房主，整合房主房源再進(jìn)行重新裝修后出租。雖然這種模式的“重資產(chǎn)屬性”要比傳統(tǒng)中介高出很多，但從本質(zhì)上看，其依然沒有脫離租房中介的范疇太遠(yuǎn)。

作為鏈家內(nèi)部創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，2011年5月24日，自如業(yè)務(wù)正式啟動(dòng)，鏈家出身的自如，做起分散式長租公寓自然得心應(yīng)手。

而自如也篤信長租公寓行業(yè)的市場前景，自如CEO熊林曾在一次論壇上這樣分享自己做自如的心得：“我自己以前做咨詢顧問，在IBM任職期間，給鏈家做咨詢后入職鏈家，但對經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)不太感興趣，花了半年時(shí)間尋找新方向，覺得租賃機(jī)會很大，利用鏈家現(xiàn)有的資源，每年可以成長40%，這對于一個(gè)做戰(zhàn)略咨詢顧問的人來說是很大的寶藏，于是一頭扎在里面?！?/p>

但是伴隨著自如的高速增長，伴隨著“自如與非自如”市場格局的鞏固，它的運(yùn)作模式引起后來者們的競相模仿，自如固然成為了行業(yè)內(nèi)一些標(biāo)準(zhǔn)的確立者，但同時(shí)也不可避免成為了負(fù)面輿論集中攻擊的標(biāo)靶。

2017年以來，長租公寓行業(yè)“隔斷間”等亂象頻發(fā)，負(fù)面輿論的大部分火力，都集中在了自如身上，伴隨著2019年自如的加速擴(kuò)張，這些負(fù)面輿論達(dá)到了高潮階段，不過空穴來風(fēng)，并非無因。

2019年加速擴(kuò)張之后，迫于瘋漲的資金壓力，已經(jīng)在兩輪融資中拿到大筆資金的蛋殼，仍然走上了上市融資之路；相比之下2019年拿到融資比蛋殼少的自如，卻絲毫沒有表現(xiàn)出上市融資的欲望。

2019年10月14日，熊林公開表示：“長租行業(yè)已經(jīng)由創(chuàng)業(yè)期進(jìn)入精耕期，暫不急于啟動(dòng)IPO，也沒有明確時(shí)間表?！?/p>

2019年11月，熊林在出席中國第三屆品牌公寓CEO年會時(shí)，再一次強(qiáng)調(diào)了暫不IPO的觀點(diǎn)。熊林說：“上市是一種能力，但其實(shí)不上市也是一種能力。關(guān)于上市，自如能晚一年就不晚半年，能晚兩年就不晚一年?！?/p>

蛋殼不惜流血也要上市，自如卻對上市唯恐避之不及。

可能自如之前的融資規(guī)模更大，錢還沒花完，家底厚資金充盈，讓它有了比蛋殼更充足的底氣。但更重要的是，自如一直都在“想方設(shè)法”賺錢，這種賺錢的渴望甚至有些讓它不擇手段。

繼在北京實(shí)現(xiàn)盈利之后，2019年自如在上海也實(shí)現(xiàn)了正向盈利。而自如盈利的手段非常樸實(shí)無華，那就是直接漲價(jià)。

過去幾年隨著房價(jià)不斷上漲，房租價(jià)格也跟著不斷上漲，尤其是2018年年中租賃市場出現(xiàn)大幅度的租金上漲。在這樣的背景下，中央及地方不斷出臺政策加強(qiáng)監(jiān)管，穩(wěn)租金，因此從2018年下半年開始，房租價(jià)格就穩(wěn)定了下來。

但是自如依然頑固的保持著租金上漲的慣性，每年續(xù)約價(jià)格都要上漲一些，在疫情期間也不例外，這正是前段時(shí)間自如“漲價(jià)風(fēng)波”背后的原因。漲租金以至于引起輿論反彈，對自如而言，這顯然也不算是一筆劃算買賣。

但自如的風(fēng)格向來都是精打細(xì)算，不肯吃虧。要知道2019年自如之所以不想上市，背后還有一個(gè)原因就是上市太貴，不劃算。

青客上市之后，其創(chuàng)始人兼CEO金光杰就曾感嘆過；“在納斯達(dá)克IPO，心情是很復(fù)雜的，有一個(gè)字我可以用來形容的，就是‘貴’，貴到什么程度？打個(gè)比方，美國一家公寓品牌在納斯達(dá)克上市花了差不多五年的收入，這個(gè)是巨貴無比的一個(gè)成本。”

所以熊林說；“如果我還可以用遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于IPO的成本融到錢，我也沒有什么必要去上市?！睕]想到軟銀近期真的又給自如投了10億美元。

無論名聲有多差，目前看來比起在美股中深陷泥潭、融資艱難的蛋殼，盈利能力強(qiáng)大，并且有大筆資金入賬的自如，在接下來的擴(kuò)張中顯然彈藥充足，優(yōu)勢更加明顯，也會有更多的大動(dòng)作。

并購、地盤爭奪

其實(shí)在蛋殼和自如的瘋狂擴(kuò)張背后，是行業(yè)大調(diào)整的巨變格局——長租公寓行業(yè)逐漸進(jìn)入巨頭競爭時(shí)代。

從2017年的“長租公寓爆發(fā)元年”開始算起，關(guān)于長租公寓這個(gè)行業(yè)，和關(guān)于行業(yè)發(fā)展前景的爭議，已經(jīng)持續(xù)了3年多的時(shí)間。單是在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，不同的大佬們對長租公寓的看法都無法達(dá)成一致。

尤其從2018年國家對“租金貸”監(jiān)管趨嚴(yán)之后，除了互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)大佬胡景暉對“長租公寓爆倉”表示擔(dān)憂。2018年8月，SOHO中國董事長潘石屹在《潘談會》上也表示不建議投資長租公寓：“長租公寓的回報(bào)率最高超不過1%，租房的價(jià)格再翻一番還是虧本的，賺錢的事情去做，不賺錢的事情別去做。別跟好多創(chuàng)業(yè)者一樣，以燒錢為榮，這是一條不歸路?！?/p>

但在2018年城市共創(chuàng)大會上，王石直接為“萬村計(jì)劃”站臺，首次提到萬科正大力推行的改造城中村的“萬村計(jì)劃”，并將長租公寓業(yè)務(wù)列入集團(tuán)核心業(yè)務(wù)。

在巨大的爭議聲中，長租公寓行業(yè)迎來了空前絕后的融資高峰期。

但緊接著隨監(jiān)管趨嚴(yán)，投資者們的激情驟然冷卻，2019年行業(yè)發(fā)展迅速回歸理性。在行業(yè)降溫，投資者趨于冷靜的情況下，長租公寓行業(yè)融資金額整體減少成為必然結(jié)果。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，長租公寓領(lǐng)域融資頻率從2018年的37筆降到了2019年的16筆，總?cè)谫Y金額從2018年的1491億元降到了2019年的360億元，還不到2018年的零頭。

關(guān)鍵問題是融資頻率和額度降低的同時(shí)，融資都在向頭部企業(yè)集中。2019年蛋殼和自如兩家融資額度合計(jì)就超過了11.9億美元（約74億元人民幣），在全年融資總額中占比超過1/5。

在融不到錢的情況下，很多長租公寓小企業(yè)難以為繼，2019年媒體公開的陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉等公寓數(shù)量高達(dá)52家。其中樂伽公寓宣布倒閉,影響了10萬租客和房東。胡景暉“長租公寓爆倉”的預(yù)言，看起來好像真的一語成讖了。

但整個(gè)長租公寓行業(yè)的局勢，其實(shí)是“冰火兩重天”。缺乏資金的小企業(yè)陷入倒閉潮，拿到大筆資金的頭部企業(yè)，卻迎來了并購狂潮。包括蛋殼收購愛上租，也是在這種大環(huán)境下的產(chǎn)物。很顯然，在加速清洗中小企業(yè)和頭部企業(yè)掀起的整合并購潮中，行業(yè)集中度進(jìn)一步上升。

行業(yè)集中程度上升，頭部企業(yè)之間的競爭自然也就會進(jìn)一步加劇。自如和蛋殼的瘋狂擴(kuò)張，本質(zhì)上就是在搶地盤，擴(kuò)充勢力范圍。

與此同時(shí)從中央到地方，政策一方面不斷鼓勵(lì)租賃市場發(fā)展“租售并舉”，另一方面卻在持續(xù)加強(qiáng)監(jiān)管的針對性和及時(shí)性，行業(yè)規(guī)范不斷健全。

而中國的流動(dòng)人口這幾年維持在2.4億左右，2019年租房人口超過2.2億，房屋租賃市場規(guī)模早已經(jīng)超過萬億級別，預(yù)計(jì)2023年將會達(dá)到3萬億。

對長租公寓行業(yè)而言，結(jié)合政策面和需求面的宏觀環(huán)境看，這就像是套在身上的枷鎖在不斷收緊，但美妙的前景卻在不斷地迷亂心神，頭部企業(yè)行為顯得有些癲狂，就并不特別顯得讓人意外。

2020：行業(yè)分水嶺

住房涉及到人的基本需求，盈利空間從來不用過多懷疑，但是如果缺少適當(dāng)?shù)募s束，其中的貪婪和血腥永遠(yuǎn)都會讓人毛骨悚然。好在長租公寓市場的無序競爭階段，很快就會成為歷史。

2017年左右，房價(jià)高企，國家越來越意識到未來將有一部分人需要通過租房解決居住問題，為實(shí)現(xiàn)住有所居，國家出臺了多項(xiàng)住房租賃相關(guān)政策,住房租賃市場發(fā)展基調(diào)逐漸明確、清晰。

隨著更加具體的政策落地，以及國家重大會議對發(fā)展住房租賃市場尤其是長期租賃的重視，使得長租公寓行業(yè)迎來高速發(fā)展，所以2017年成為了“長租公寓爆發(fā)元年”

2017年以來長租公寓市場加速發(fā)展，在行業(yè)亂象頻發(fā)的同時(shí)。行業(yè)秩序逐漸的得到規(guī)范和整頓。

另一方面企業(yè)通過自持方式成交的租賃住房用地，以及政府主導(dǎo)推出的用于建設(shè)租賃住房的集體建設(shè)用地、純租賃用地、人才專項(xiàng)租賃用地等不斷推出，從2020年起這類土地上建設(shè)的租賃住房將將相繼進(jìn)入市場。

近兩年我國先后共確立18個(gè)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市

所以2020年行業(yè)格局必然會進(jìn)一步調(diào)整，長租公寓企業(yè)們迎來新的發(fā)展機(jī)遇。不過相比起蛋殼、自如這些分散式長租公寓運(yùn)營商們，像萬科泊寓這類自持開發(fā)商，明顯掌握了更多的主動(dòng)權(quán)，可能在競爭中將會取得更多的優(yōu)勢。

你方唱罷我登場，可不管誰在臺上唱主角，長期公寓市場發(fā)展的根本動(dòng)力，都是滿足人們的租賃住房需求，抓住這個(gè)核心要點(diǎn)，不斷提高自身運(yùn)營能力，長租公寓企業(yè)才能保證自身長期穩(wěn)健發(fā)展。

其實(shí)這也符合行業(yè)發(fā)展的大趨勢，行業(yè)發(fā)展的大趨勢就是不斷向解決“住有所居”問題的方向靠攏。

政府在努力完善房屋租賃領(lǐng)域的制度建設(shè)，市場也在不斷進(jìn)行積極探索，盡管這些探索不全是積極意義上的，但是房屋租賃市場的發(fā)展大趨勢，并不是在向惡性循環(huán)的市場競爭滑落，反而是在向規(guī)范化、秩序化的方向發(fā)展。

而在這樣的趨勢中，向蛋殼、自如這些行業(yè)頭部企業(yè)必須盡快轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路，加速運(yùn)營服務(wù)轉(zhuǎn)型。

否則哪怕2020年的疫情不至于對長租公寓企業(yè)們產(chǎn)生太多的負(fù)面影響，但是2020年之后更復(fù)雜的市場競爭格局，和市場競爭環(huán)境，也必然將會對這些頭部企業(yè)帶來嚴(yán)峻考驗(yàn)，行業(yè)也將迎來真正的分水嶺。