“如果再不改錯，微博熱搜幫你上，不食言?！?/p>

1月底，脈脈平臺上多名認(rèn)證為“蛋殼公寓員工”的用戶爆料稱，1月工資公司延遲到3月發(fā)放，2月只發(fā)北京市基本工資。

顯然，這一舉措激起了員工的不滿情緒。

半個月后，蛋殼喜提熱搜，緣由并非是延遲發(fā)放員工工資，而是因為惹上了其他的麻煩被深圳市住建局約談。

據(jù)云合數(shù)據(jù)監(jiān)測，2月16日，“蛋殼公寓被約談”登上今日頭條熱搜。相關(guān)報道中寫到，蛋殼公寓“一邊拖欠著業(yè)主的房租不給，催促他們減免房租，另一邊卻對租客2月的房租照扣不誤！”

作為長租公寓的主要玩家，上個月剛剛完成IPO的蛋殼，在敲鐘的喜悅里沒能沉浸太久，一場疫情直接將其拽回了現(xiàn)實。現(xiàn)金流吃緊、依賴租金貸、盈利模式單一等內(nèi)憂外患裹挾下，蛋殼一系列自救之舉，引得外界不得不重新審視蛋殼和長租公寓行業(yè)。

文：彬彬（熊出墨請注意）

問題重重

實際上，這件事已經(jīng)鬧了有一段時間。

截至發(fā)稿前，黑貓投訴平臺上針對蛋殼公寓投訴共計5417件。其中，1月底就已有用戶發(fā)起集體投訴，表示“蛋殼并未約定支付房租”，并“接到蛋殼售后部門電話，被告知因疫情關(guān)系當(dāng)季減少支付一個月房租”。

蛋殼官方提供的《2月份要求業(yè)主增加免租期的工作方案》指出，“為了應(yīng)對本次疫情對公司經(jīng)營造成的影響，公司現(xiàn)要求所有1月底和2月份支付租金的業(yè)主，在原有合同的基礎(chǔ)上，自2月份開始額外給予公司一定期限的免租期”，全國范圍內(nèi)涉及業(yè)主數(shù)量超過7.2萬。

針對租客，蛋殼發(fā)布了《致蛋殼公寓租客的一封信》，提到針對武漢無法返程的租客，計劃返還一個月租金，其他城市租客結(jié)合實際情況返還。但蛋殼對返還租金的用途作了限制，可抵扣服務(wù)費(fèi)、維修金、水電燃?xì)赓M(fèi)用、非分期月付租金以及續(xù)租首付款等。

值得注意的是，免租這件事蛋殼并沒能做到雙向，要求業(yè)主免租的同時蛋殼還在向租客收租。

這種情況在業(yè)主投訴中并不少見。例如，一業(yè)主在黑貓投訴平臺上表示，蛋殼對免租期給出的理由是“小區(qū)限制返京人員入住，將為相關(guān)租客減免房租”。但業(yè)主咨詢后發(fā)現(xiàn)，小區(qū)未曾有相關(guān)限制，蛋殼也并未對租客作出減免房租的承諾。

“業(yè)主、租客兩頭吃”，在各大網(wǎng)絡(luò)投訴平臺、社交媒體，相關(guān)的投訴聲音仍在增加。據(jù)《中國經(jīng)營報》報道，被深圳市住建局約談之前，2月4日，北京市住建委、東城區(qū)住建委和區(qū)市場監(jiān)管局就一起約談了蛋殼公寓紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司，蛋殼承諾將與業(yè)主協(xié)商，按合同支付租金。

陷入減租羅生門的同時，蛋殼還上線了新的續(xù)租優(yōu)惠政策，疫情期間續(xù)租的租客在原有活動的基礎(chǔ)上再返50%（武漢地區(qū)返100%）月租金作為疫情補(bǔ)貼。但實際上按照長租公寓行業(yè)的慣例來看，返現(xiàn)50%的租金實際上已經(jīng)超過了行業(yè)的平均利潤，甚至在某些黃金地段，公寓運(yùn)營方會面臨著租金倒貼的問題。此做法被業(yè)界解讀意在通過續(xù)租優(yōu)惠獲得短暫的現(xiàn)金流，緩解一時壓力的同時，也給租客、業(yè)主留下了隱患。

稍加總結(jié)，疫情之下，蛋殼的一系列“花式”操作可以歸為開源和節(jié)流兩大類。開源，鼓勵租客續(xù)租；延發(fā)工資、未按合同支付租金、增加免租期等均為節(jié)流措施。為此背負(fù)罵名，并被監(jiān)管部門請去喝茶，蛋殼是否有什么難言之隱？

難言之隱

一個月前，蛋殼公寓成功赴美上市。按照常理，此時的蛋殼應(yīng)該“不差錢”，沒必要把開源節(jié)流做得如此極端。但結(jié)合其自身經(jīng)營狀態(tài)以及當(dāng)前的特殊背景會發(fā)現(xiàn)，蛋殼這么做其實是沒有辦法的辦法。

首先，堅持走高速擴(kuò)張之路，導(dǎo)致蛋殼一直欠缺穩(wěn)健的現(xiàn)金流。

蛋殼公寓于2015年年初上線，當(dāng)年年底公司運(yùn)營數(shù)量為2434間。截至2019年第三季度末，公司運(yùn)營公寓達(dá)到40.67萬間。也就是說，不到4年時間，蛋殼公寓規(guī)模擴(kuò)張達(dá)166倍，復(fù)合年均增長率達(dá)360%。

2018年，蛋殼公寓執(zhí)行董事長沈博陽曾公開表示，盈利不是蛋殼當(dāng)前最重要的事情，抓住時間窗口做大規(guī)模更加重要。與之對應(yīng)，2019年蛋殼的擴(kuò)張速度再次加快。年初以2億美元收購杭州長租公寓品牌愛上租，新增蘇州、無錫、西安、重慶四座運(yùn)營城市，并于第四季度正式向SEC遞交招股書。

伴隨狂奔，盈利似乎也變得越來越不重要，蛋殼的虧損缺口越擴(kuò)越大。招股書顯示，2017年、2018和2019年前三季度，蛋殼凈利潤為-2.72億元、-13.7億元、-25.16億元。現(xiàn)金流狀況更加不容樂觀，分別為-1.15億元、-11.64億元、-16.29億元。蛋殼由此背上了“流血上市”的質(zhì)疑。

疫情當(dāng)前，木屋燒烤創(chuàng)始人隋政軍把現(xiàn)金流比作“一個人的血液”，平時看似不重要，但困難時期一定現(xiàn)金為王。擴(kuò)張因為疫情踩了急剎，失速的蛋殼此時最亟需也最欠缺的就是穩(wěn)健的現(xiàn)金流。

其次，對租金貸模式高度依賴，進(jìn)一步放大了蛋殼的經(jīng)營風(fēng)險。

招股書顯示，2019年前三季度，通過租金貸模式獲取的租金預(yù)付款占到了蛋殼租金收入的80%。2017年和2018年對應(yīng)的比例更高，分別達(dá)到90%和88%。

有業(yè)內(nèi)人士指出，這意味著蛋殼已經(jīng)超前預(yù)支了大筆資金。而這筆預(yù)支資金正是蛋殼的收入支柱。招股書顯示，蛋殼公司的收入主要由租金和服務(wù)費(fèi)兩大部分構(gòu)成，盈利方式相對單一。

租客從第三方金融機(jī)構(gòu)貸款，分期償還房租，蛋殼則提前從金融機(jī)構(gòu)獲得長期租金。租金貸的模式利于蛋殼規(guī)模擴(kuò)張，但也埋下了資金透支的隱患。去年長租公寓行業(yè)出現(xiàn)的一波“暴雷”就是教訓(xùn)，企業(yè)資金鏈斷裂，無法向房東支付租金，租客被趕出之后還要繼續(xù)償還分期貸款。

“暴雷潮”之后，住建部等六部門發(fā)文整頓規(guī)范市場秩序，明確指出租金收入中租金貸金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。

此外，蛋殼做得是長期的生意，經(jīng)營節(jié)奏被疫情打亂。

長租公寓本身商業(yè)模式是經(jīng)得起檢驗的，只不過，因為這是一門典型的長期生意，各玩家在具體經(jīng)營過程中可能會因種種問題而崩盤。

根據(jù)招股書內(nèi)容，蛋殼的長期規(guī)劃中，技術(shù)能力的提升和收入的多元化是兩大重點方向。技術(shù)可提高業(yè)務(wù)的智能化、自動化程度，降本提效的同時加速運(yùn)轉(zhuǎn)；探索增值服務(wù)，收入多元化是扭虧為盈的必經(jīng)之路。

但是，長期能力和優(yōu)勢是基于前期的高投入，包括對房源、人員、數(shù)據(jù)等等方面的持續(xù)加注。蛋殼正處于重線下、重運(yùn)營的打地基階段，公司盈利能力遠(yuǎn)不及預(yù)期，疫情尚不確定何時能結(jié)束，為緩解經(jīng)營壓力，蛋殼選擇對員工、業(yè)主和租客“下刀”。

出路在哪

蛋殼在此次疫情中暴露出的種種問題，外界很容易將鍋甩給長租公寓行業(yè)。

但在筆者看來，國內(nèi)的長租公寓在政策和資本的利好下，在經(jīng)歷過一輪洗牌后，已經(jīng)進(jìn)入新一輪的發(fā)展期，并不應(yīng)與蛋殼劃等號。

一方面是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然階段，從2016年開始，國家對住房租賃企業(yè)的態(tài)度從鼓勵變成支持，實施租售并舉發(fā)展租賃市場。尤其2017年全國各地實施限購限貸政策后，進(jìn)一步推動了租賃市場的發(fā)展，各種傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)和有實力的創(chuàng)新企業(yè)也開始深入?yún)⑴c其中。

另一方面是去年上半年的“暴雷潮”之后，長租公寓行業(yè)正在處于價值回歸階段。根據(jù)同策研究院發(fā)布的一組數(shù)據(jù)，從2017年2月到2019年3月，已經(jīng)有20多家長租公寓品牌消失，行業(yè)野蠻生長已經(jīng)接近尾聲，各行業(yè)玩家都開始進(jìn)入到構(gòu)建自身競爭壁壘的階段。

只因蛋殼這一個體事件就給整個行業(yè)扣上“有問題”的帽子，顯然是不合適的。

那么蛋殼應(yīng)該怎么辦？

招股書顯示，2018年蛋殼公寓收入為26.75億元，同比增長307%；2019年前三季度收入為50億元，同比增長199%。

收入的增長與蛋殼運(yùn)營的公寓數(shù)量直接掛鉤。簡單點說，租出去的房子變多了，租金收入更高了。

而與此同時，前面說到的租金貸問題也隨之更加突出。討論接下來的出路，蛋殼要做的第一點就是逐步擺脫對租金貸的依賴，回歸健康的經(jīng)營模式。

租金貸的主要用途是加速擴(kuò)張，若從源頭上切斷，造成的后果定是擴(kuò)張速度的放緩。現(xiàn)在受疫情影響，擴(kuò)張行動本身也已受限。但相較于融資拿地，回歸商業(yè)本身更為重要。蛋殼需盡可能保證目前手中的物業(yè)、資金正常循環(huán)，實現(xiàn)“慢慢來比較快”的效果，不依靠融資，先跑通商業(yè)模式才是第一需求。

第二點，從野蠻生長向精耕細(xì)作進(jìn)階，更多去深挖和精細(xì)化運(yùn)營。

擴(kuò)張步伐收縮，收入隨之減少，所以蛋殼必須通過其他辦法來穩(wěn)住營收。根據(jù)蛋殼公布的數(shù)據(jù)，2019年前三季度，已租出公寓的平均月收入為2155元，同比減少11%；平均每間公寓的出租成本，同比降幅為6%。有分析稱，“平均月收入下降速度超過成本下降速度，是蛋殼公寓在盈利方面的主要困境。”

增加收入，降低成本，一增一降靠的正是精耕細(xì)作。

參照國外市場，成立于1969年的ERQ是美國最大的長租公寓運(yùn)營商，1991年上市之后ERQ經(jīng)歷一段時間的快速擴(kuò)張，隨后轉(zhuǎn)向收縮戰(zhàn)略。收縮初期，收入和利潤雙雙下滑，而后由于租金上漲和運(yùn)營能力提升，ERQ盈利大增。一方面，ERQ聚焦核心區(qū)域物業(yè)，優(yōu)化資產(chǎn)組合；另一方面，ERQ提供多樣的增值服務(wù)，覆蓋租客整個租賃生命周期。

所以，租后的服務(wù)應(yīng)是國內(nèi)長租公寓運(yùn)營商發(fā)力點之一。有業(yè)內(nèi)人士表示，“租金為本+服務(wù)為王”的經(jīng)營模式未來發(fā)展?jié)摿薮?。基于租房業(yè)務(wù)，蛋殼也做了不少增值規(guī)劃，還定下了“努力成為用戶首選的一站式生活方式平臺”的目標(biāo)。

最后需要明確的是，疫情影響的不止是蛋殼一家，而是整個行業(yè)。

“做英雄還是做狗熊”，是眼下各行各業(yè)，每家企業(yè)都繞不開的直擊靈魂的問題。企業(yè)主必須審慎做出選擇，因為他們的決定將對員工的生活造成直接影響。與此同時，企業(yè)也必須應(yīng)對因此而招致的一系列連帶反應(yīng)。

有人手撕員工申請無薪工作的聯(lián)名信，做了英雄，收獲一片叫好。有人接受員工工資減半請求，成了狗熊，陷入爭議之中。蛋殼公寓延發(fā)工資、單方面要求業(yè)主減免租金，同樣是選擇后者，其做法更為極端。

蛋殼能否借此贏得生存機(jī)會尚不得知，可公信力的流失已成事實，疫情過后是否會將更加艱難，一切都將取決于其自身的表現(xiàn)了。

本文來自“熊出墨請注意”，文：彬彬，轉(zhuǎn)載請聯(lián)系原作者獲取授權(quán)