畢業(yè)季的到來(lái)，讓租房又成為了這個(gè)夏天最火爆的話題。

如今，隨著年輕人對(duì)生活品質(zhì)的追求，雖然品牌長(zhǎng)租公寓的費(fèi)用要略高于普通的房東直租，但相對(duì)較好的環(huán)境以及更加完善的生活設(shè)施，也成為絕大多數(shù)年輕人的首選。在供給方面，無(wú)論是中介還是房地產(chǎn)企業(yè)，都在不斷加碼新的線上長(zhǎng)租公寓應(yīng)用和平臺(tái)。

同時(shí)，有風(fēng)口就會(huì)有資本的身影。今年3月，蛋殼公寓宣布獲得5億美元C輪融資；幾乎在同期，魔方公寓宣布獲得1.5億美元D輪融資；6月，自如也宣布獲得5億美元B輪融資……

顯然，在長(zhǎng)租公寓這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的重資產(chǎn)投入領(lǐng)域，資本的加持在助推行業(yè)快跑的同時(shí)，也在加速淘汰那些實(shí)力弱小的競(jìng)爭(zhēng)者。

從去年開(kāi)始，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)就有不少中小玩家被迫退出。同時(shí)，那些獲得資本青睞的頭部競(jìng)爭(zhēng)者也在快速成長(zhǎng)中出現(xiàn)了各種問(wèn)題——從去年至今，設(shè)備簡(jiǎn)陋、裝修污染、隱私安全、哄抬價(jià)格等等市場(chǎng)亂象，仍在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)不斷浮現(xiàn)。

6月中旬，浙江省消保委對(duì)自如、蛋殼公寓（愛(ài)上租）等存在問(wèn)題（經(jīng)過(guò)前期消費(fèi)體察結(jié)果發(fā)現(xiàn)存在五大問(wèn)題）的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)進(jìn)行了約談，要求相關(guān)企業(yè)就體驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，說(shuō)明情況并提出整改舉措；南京市消協(xié)組織大學(xué)生探訪部分長(zhǎng)租公寓，發(fā)起大學(xué)生租房消費(fèi)調(diào)查，同時(shí)對(duì)合租安全、隔音問(wèn)題等提出了建議。

在新的一輪資本發(fā)力后，今年暑期的到來(lái)更是讓長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)隱約透出一些火藥味，但是在市場(chǎng)激烈碰撞前，這些領(lǐng)跑的長(zhǎng)租公寓品牌，做好“攘外安內(nèi)”的準(zhǔn)備了嗎？

市場(chǎng)缺口大，但小玩家難以支撐

首先，現(xiàn)階段市場(chǎng)上的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)飽和了嗎？從目前的情況來(lái)看，顯然不夠，特別是在北上廣深等租房需求更高的一線城市，市場(chǎng)需求仍在誘惑新的玩家入局。

根據(jù)華泰證券近期發(fā)布的住房租賃市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告顯示，在人口流動(dòng)和政策利好的驅(qū)動(dòng)下，我國(guó)住宅租賃市場(chǎng)將會(huì)由2017年的1.2萬(wàn)億元，提升至2025年約2.33萬(wàn)億元的規(guī)模。但是與此同時(shí)，目前國(guó)內(nèi)一線城市品牌公寓所占市場(chǎng)份額僅不到5%。

當(dāng)然，即便是這5%，以報(bào)告中預(yù)估的2025年2.33萬(wàn)億租房市場(chǎng)總額來(lái)計(jì)算，屆時(shí)長(zhǎng)租公寓的收入也會(huì)超過(guò)千億量級(jí)，這還是市場(chǎng)份額維持5%不變的情況下。實(shí)際上，近三年來(lái)長(zhǎng)租市場(chǎng)一直呈現(xiàn)遞增狀態(tài)。近期國(guó)泰君安的相關(guān)報(bào)告顯示， 2020年我國(guó)長(zhǎng)租公寓潛在營(yíng)業(yè)收入將會(huì)接近2200億元。

從各方數(shù)據(jù)和行業(yè)發(fā)展前景來(lái)看，長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)體量依然誘人且潛力無(wú)窮。

市場(chǎng)體量很大，但并不是所有玩家都能有資格分食這塊蛋糕。房地產(chǎn)領(lǐng)域作為標(biāo)準(zhǔn)的重資產(chǎn)投入領(lǐng)域，所需要的資金量極為巨大。另外，在重資產(chǎn)投入同時(shí)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)還有著周轉(zhuǎn)緩慢、回報(bào)期長(zhǎng)的特點(diǎn)。根據(jù)鏈家研究院此前發(fā)布的《2018集中式長(zhǎng)租公寓白皮書(shū)》顯示，租賃是一個(gè)慢活，快不了。慢才是行業(yè)內(nèi)真正的能力。

因此，可以看到一些公寓品牌是在高杠桿模式下進(jìn)行擴(kuò)張，但這基本是要以“死亡”為代價(jià)的。

對(duì)此，有相關(guān)地產(chǎn)領(lǐng)域觀察家對(duì)懂懂筆記表示：“由于目前各地房?jī)r(jià)以及限購(gòu)政策的影響，加上目前國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化進(jìn)程所衍生出大量流動(dòng)人口，使得國(guó)內(nèi)房屋租賃市場(chǎng)需求越來(lái)越高。但房屋租賃市場(chǎng)和傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期完全不同，其屬于周轉(zhuǎn)期相對(duì)較慢的行業(yè)，如果企業(yè)沒(méi)有足夠耐心，無(wú)法持續(xù)不斷地投入，很難在這個(gè)市場(chǎng)中立足，更容易被迅速邊緣化?！?/p>

規(guī)模很重要，但精細(xì)化運(yùn)營(yíng)才是王道

去年下半年，北京市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)曾出現(xiàn)了短時(shí)間內(nèi)房租飛漲的情況。隨后北京住建委對(duì)相關(guān)中介以及長(zhǎng)租公寓企業(yè)進(jìn)行了約談，明確要求不得出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源以及哄抬租金的情況。作為回應(yīng)，自如、蛋殼、相寓等長(zhǎng)租公寓企業(yè)也曾拿出了大量的空置房源以及相應(yīng)的“不漲價(jià)”承諾，來(lái)穩(wěn)定租房市場(chǎng)的價(jià)格。

不過(guò)，好景不長(zhǎng)。據(jù)《北京商報(bào)》后續(xù)報(bào)道顯示，當(dāng)先前承諾的兩個(gè)月不漲價(jià)到期之后，不少長(zhǎng)租公寓的價(jià)格立刻出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。而這一系列迫不及待的漲價(jià)背后，正是長(zhǎng)租公寓一直面臨的盈利困境。

雖然，在一般用戶眼中北上廣深等一線城市的房屋租金已經(jīng)很高，但是從數(shù)據(jù)來(lái)看，目前中國(guó)城市租金回報(bào)率與國(guó)外相比仍普遍較低。這背后的原因非常簡(jiǎn)單，那就是相較于房租——房?jī)r(jià)更貴。

數(shù)據(jù)來(lái)源：諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，目前國(guó)內(nèi)北上廣深這四個(gè)房屋租賃租金最高的一線城市，租金回報(bào)率均沒(méi)有超過(guò)2%。其中最高的是廣州，租金回報(bào)率僅僅只有1.94%。而美國(guó)、英國(guó)、加拿大等發(fā)達(dá)國(guó)家的租金回報(bào)率往往在4%以上，這也使得租賃企業(yè)的盈利一直是個(gè)難言的夢(mèng)魘。

對(duì)于長(zhǎng)租公寓遭遇的尷尬處境，相關(guān)地產(chǎn)領(lǐng)域觀察家對(duì)懂懂表示：“長(zhǎng)租公寓的主要問(wèn)題就是在資本加持之下，其本身的規(guī)模雖然發(fā)展非常迅速，但是由于行業(yè)自身的限制，長(zhǎng)租公寓的盈利能力仍非常有限，而且周期普遍很長(zhǎng)。加上部分企業(yè)還要面臨空置率過(guò)高、租賃周期過(guò)短等普遍現(xiàn)象，就非常考驗(yàn)企業(yè)的資金鏈實(shí)力，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，就會(huì)出現(xiàn)暴雷或者連鎖反應(yīng)?！?/p>

該人士認(rèn)為，對(duì)于包括長(zhǎng)租公寓在內(nèi)的一系列房租租賃企業(yè)而言，目前的核心問(wèn)題依然在于自身運(yùn)營(yíng)能力，“對(duì)于任何房屋租賃企業(yè)而言，發(fā)展壯大的核心都在于如何處理好房屋資源、資金鏈以及相關(guān)租賃管理與服務(wù)之間的關(guān)系。其中最重要的，就是拿房成本和庫(kù)存結(jié)構(gòu)必須合理，不能出現(xiàn)在資本的助推下為了快速做大規(guī)模，就去高價(jià)拿房以及出現(xiàn)空置率過(guò)高的問(wèn)題，這才是目前行業(yè)的痼疾?！?/p>

根據(jù)自如前不久對(duì)外透露的數(shù)據(jù)顯示，目前自如旗下管理的公寓數(shù)量達(dá)到了85萬(wàn)間。在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，這已經(jīng)是一個(gè)非常驚人的數(shù)量。我們有理由認(rèn)為，自如的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手們，例如蛋殼、相寓等行業(yè)頭部長(zhǎng)租公寓品牌，手中管理的房屋數(shù)量同樣應(yīng)該在數(shù)十萬(wàn)的量級(jí)。

有分析人士表示，這應(yīng)該是頭部企業(yè)在獲得資本的青睞后，于短短數(shù)年時(shí)間內(nèi)瘋狂擴(kuò)張規(guī)模的結(jié)果。

但是如此規(guī)模和速度的快速擴(kuò)張，并不見(jiàn)得就是好事。此前，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)就曾表示：“規(guī)模的快速擴(kuò)張很可能是陷阱，而非效率?！逼湔J(rèn)為，1萬(wàn)間與5萬(wàn)間的規(guī)模所需打磨的能力完全不同，能做到1萬(wàn)間，不等于可能做到并做好5萬(wàn)間。目前行業(yè)的突出問(wèn)題是，規(guī)模效率的變化曲線是非線性的。

去年，在北京住建委約談相關(guān)長(zhǎng)租公寓之后，被約談的企業(yè)都是在承諾不漲租金同時(shí)，還宣布要共同拿出手里超過(guò)12萬(wàn)套的全部存量房源，共同投向市場(chǎng)，據(jù)悉后續(xù)相關(guān)房源的投入也如期完成。想象一下，12萬(wàn)套房源不是一個(gè)小數(shù)目，此舉也可以看出各長(zhǎng)租公寓平臺(tái)的手中，空置房源并不在少數(shù)。

根據(jù)《廣州日?qǐng)?bào)》近期的報(bào)道顯示，廣州市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)普遍存在高空置率問(wèn)題，除了個(gè)別運(yùn)營(yíng)能力突出的長(zhǎng)租公寓出租率能達(dá)到60%左右，余者大部分空置率偏高。據(jù)深圳貓寧公寓的聯(lián)合創(chuàng)人羅立華透露，他見(jiàn)到的最高空置率數(shù)字（某長(zhǎng)租公寓平臺(tái)）大概是53%。

空置房源的多少，直接顯示出一個(gè)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力。但從國(guó)內(nèi)眾多企業(yè)的表現(xiàn)來(lái)看，這點(diǎn)似乎都不是很理想。簡(jiǎn)而言之，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵詞就是房源、管理和資金。而目前很多頭部平臺(tái)依然沒(méi)有協(xié)調(diào)好三者之間的關(guān)系，一旦有平臺(tái)能夠真正在投融資、團(tuán)隊(duì)和管理、房屋和用戶這幾個(gè)維度迅速且正確地走上正軌，才有機(jī)會(huì)于殘酷的市場(chǎng)洗牌中脫穎而出。

【結(jié)束語(yǔ)】

進(jìn)入2019年之后，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的頭部企業(yè)又陸續(xù)完成了新一輪融資。另外，部分中小企業(yè)退場(chǎng)的同時(shí)，投資和并購(gòu)也在持續(xù)進(jìn)行。據(jù)悉魔方公寓在完成D輪融資后，先后入股和并購(gòu)了數(shù)家集中式公寓品牌；蛋殼公寓全資戰(zhàn)略收購(gòu)長(zhǎng)租公寓品牌愛(ài)上租；安歆公寓也宣布并購(gòu)逗號(hào)公寓……

退場(chǎng)和并購(gòu)的連番上演，似乎在預(yù)示著整個(gè)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域正在告別野蠻生長(zhǎng)，進(jìn)入下一個(gè)發(fā)展階段。而洗牌，肯定不是唯一的關(guān)鍵詞。盈利難、空置率過(guò)高等難題依然擺在剩下的玩家面前。接下來(lái)，考驗(yàn)它們的重要時(shí)刻或許已經(jīng)到來(lái)。

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