雙創(chuàng)熱潮、共享風(fēng)口之下，聯(lián)合辦公正變得越來越流行。

艾媒咨詢在《2018年中國聯(lián)合辦公行業(yè)監(jiān)測報告》中寫道，截至今年6月底，國內(nèi)聯(lián)合辦公平臺超過了300家，布局網(wǎng)點超過6000多個，總體運營面積達到1200萬平方米，提供工位數(shù)達200萬個。

尤其值得注意的是，在自營模式的聯(lián)合辦公企業(yè)中，氪空間的管理面積達到了27.3萬平方米，工位數(shù)量42000個，處在行業(yè)首位。

綜合實力對比時，艾媒咨詢指出，市面上主流品牌中，氪空間的運營能力、品牌傳播能力、技術(shù)創(chuàng)新能力都處于領(lǐng)先地位，SOHO 3Q、中國WeWork在資本實力表現(xiàn)突出，納什空間則在布局規(guī)模優(yōu)勢突出。

前有WeWork這一全球共享辦公先驅(qū)，后有潘石屹、毛大慶等地產(chǎn)行業(yè)大佬，混戰(zhàn)之中后來者氪空間的崛起，讓人多少有些意外，就在一年前這家公司還籍藉無名。

但是縱觀國內(nèi)聯(lián)合辦公市場的演變以及氪空間自身的發(fā)展過程之后，又會覺得這一結(jié)果是如此合乎情理。與眾多競爭對手相比，氪空間的嗅覺更敏銳，戰(zhàn)術(shù)更靈活，執(zhí)行更堅決，贏得令人信服。

文：彬彬（熊出墨請注意）

風(fēng)來了，找到最準(zhǔn)確的位置

2010年，WeWork開創(chuàng)共享辦公這個商業(yè)模式，2015年開始有中國企業(yè)將共享辦公引進國內(nèi)，很多企業(yè)都意識到這是個巨大的風(fēng)口，但大家都在嘗試找到最準(zhǔn)確的位置。

2015年，國家層面大力提倡“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015到2017年新注冊企業(yè)數(shù)量逐年增長，分別為440萬、550萬、610萬。隨之一同出現(xiàn)的則是各種眾創(chuàng)空間和孵化器，中國科技部數(shù)據(jù)顯示，到2017年國內(nèi)的眾創(chuàng)空間已達5500家，孵化器已有4000家。

聯(lián)合辦公也是在雙創(chuàng)熱潮之中興起，相較于傳統(tǒng)辦公，聯(lián)合辦公租期靈活，門檻較低，并且成本、環(huán)境各方面的優(yōu)勢都較明顯。相較于眾創(chuàng)空間和孵化器，聯(lián)合辦公在服務(wù)內(nèi)容、辦公氛圍上也要更勝一籌。

氪空間創(chuàng)始人兼董事長劉成城曾說，2015年出現(xiàn)的各種聯(lián)合辦公、共享辦公、孵化器、眾創(chuàng)空間的企業(yè)，可能一千家也是有的。但是到底是簡單地租下一棟寫字樓做個“二房東”，還是精耕細作自營模式？行業(yè)內(nèi)絕大多數(shù)公司并沒有一個較為明晰的定位和規(guī)劃，其中還有不少是依靠政府補貼度日。

氪空間最早并不是做聯(lián)合辦公，而是36氪旗下孵化器業(yè)務(wù)。當(dāng)氪空間管理層意識到，聯(lián)合辦公是比孵化器市場更大的業(yè)務(wù)，同時國外又有WeWork走在前面，2016年1月迅速決定轉(zhuǎn)型聯(lián)合辦公，是國內(nèi)最早一批進入聯(lián)合辦公的企業(yè)。

如果氪空間不及時轉(zhuǎn)型，仍舊聚焦于孵化器業(yè)務(wù)，或許能成為全國最成功的一批孵化器，但是孵化器的服務(wù)對象是創(chuàng)業(yè)公司，雖然近幾年創(chuàng)業(yè)公司數(shù)量大幅增加，畢竟只是少數(shù)，聯(lián)合辦公的服務(wù)對象除了創(chuàng)業(yè)公司，更多的是中小企業(yè)，顯然是個更大的市場。

每家公司都希望成為風(fēng)口上的那只豬，但不是每個人都能站對位置。

走穩(wěn)了，再開始發(fā)力往前跑

進入到聯(lián)合辦公領(lǐng)域之后，互聯(lián)網(wǎng)公司出身的氪空間除了36氪的用戶資源，并沒有太多能夠倚仗的優(yōu)勢。但氪空間并沒有按照互聯(lián)網(wǎng)公司輕資產(chǎn)的模式來做聯(lián)合辦公，而是選擇了前期投入大、重資產(chǎn)的自營模式。

如果當(dāng)時氪空間采取了品牌加盟模式，管理面積會遠遠超過現(xiàn)在的規(guī)模，但潮水終將退去，當(dāng)政府的補貼減少后，國內(nèi)很多聯(lián)合辦公品牌發(fā)現(xiàn)用戶流失速度非?？?，要么是企業(yè)有了一定發(fā)展，會尋找更好的辦公環(huán)境，搬走了；要么是創(chuàng)業(yè)公司沒有發(fā)展起來，根本無力支付租金，關(guān)門了。

2017年以來，聯(lián)合辦公行業(yè)出現(xiàn)多次合并，大多是因為運營不力，難以為繼，不得已而選擇抱團取暖。同一時期，采取自營模式，穩(wěn)扎穩(wěn)打的氪空間，明確“核心城市、核心地段、核心商圈”的戰(zhàn)略方向，且摸索出單個社區(qū)盈利的可復(fù)制模式。

在產(chǎn)品上，氪空間迄今為止的新開社區(qū)已經(jīng)是4.0版本。劉成城曾在接受采訪時說道，氪空間近兩年一直在埋頭做優(yōu)化，一個社區(qū)大概有130多個參數(shù)，哪些是財務(wù)敏感型，哪些是用戶敏感型，氪空間都會用心研究，“同樣的一層樓，要排布多少個座位，不影響用戶體驗的前提下，讓社區(qū)的收入最大化”。

同時，氪空間投入很大精力打造自己的供應(yīng)鏈，每一塊地板、每一套桌椅，每一款照明燈具，都力求找到最好的供應(yīng)商，性價比最高的解決方案。目前，空間標(biāo)準(zhǔn)化體系和專業(yè)的智慧供應(yīng)鏈模式，使得工程造價降低了20%，家具采購成本降低40%，縮短交付時間，將辦公使用效率提升30%。

更重要的是，氪空間內(nèi)部已經(jīng)摸索出一套成熟的財務(wù)模型，幾千平米的寫字樓租下來，前期投入多少，如何定價，幾年收回投資，出租率到多少能盈利，這讓氪空間在新開社區(qū)時胸有成竹。

目前，氪空間一個月新簽約的寫字樓面積就有5萬多平方米，這個數(shù)字對其他聯(lián)合辦公企業(yè)也許充滿了巨大的風(fēng)險和未知，但對于氪空間卻是駕輕就熟。

成長，就是先學(xué)會走，再學(xué)會跑。

追上去，目標(biāo)是WeWork全球

在中國聯(lián)合辦公市場，氪空間已經(jīng)從追趕者成為挑戰(zhàn)者。在氪空間的規(guī)劃中，將在2020年追上WeWork在全球的業(yè)務(wù)規(guī)模。那么劉成城的底氣到底從何而來？

首先，氪空間的發(fā)展速度驚人。前文中已經(jīng)有提到，氪空間進入行業(yè)要比中國WeWork晚上一些，但是在發(fā)展速度上，氪空間優(yōu)勢明顯。劉成城表示，今年6月底時，氪空間的擴張速度已經(jīng)是中國WeWork的五六倍了。

高力國際公布的《2017年靈活辦公空間展望報告》指出行業(yè)近兩年平均增速約為30%，而氪空間在2018年的預(yù)計增速達到了300%。按照氪空間發(fā)展規(guī)劃，2018年底氪空間運營社區(qū)規(guī)模將接近50萬平方米，2019年底將達到150萬平方米。

剛剛落幕的“2018博鰲房地產(chǎn)”論壇上，劉成城表示，截至目前，氪空間在國內(nèi)已開項目有47個，30多個正在裝修中，截至8月底開業(yè)社區(qū)數(shù)量將達到80個，已經(jīng)覆蓋北京、上海、廣州、杭州、南京、天津等11個城市。相比之下，中國WeWork至今只覆蓋了北京、上海、程度、杭州、深圳5個城市。

其次，在規(guī)模迅速擴張的同時，精細化運營和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化體系的構(gòu)建也在同步落地。艾媒咨詢指出，行業(yè)快速增長使不少聯(lián)合辦公空間模式趨同，服務(wù)質(zhì)量參差不齊。精細化的運營、高品質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量、優(yōu)質(zhì)的用戶工作體驗，是行業(yè)持續(xù)發(fā)展、實現(xiàn)盈利的必經(jīng)之道。

劉成城以小米和蘋果類比，稱氪空間在供應(yīng)鏈端所做的工作應(yīng)該是同行內(nèi)幾乎是絕無僅有的。這樣做的效果也十分明顯，今年以來，氪空間新開業(yè)社區(qū)的平均坪效已經(jīng)達到17元，近期新開的社區(qū)坪效最高將突破28元，是同檔次的傳統(tǒng)甲級寫字樓坪效3倍多。并且，氪空間社區(qū)的整體入住率達到了95%左右。

正是基于這些工作，氪空間才得以在用戶滿意度調(diào)查中，超越中國WeWork、裸心社、SOHO 3Q等品牌，以最高分位列榜首。打下口碑，對于后續(xù)的規(guī)模化無疑大有裨益。

因此，精細化和規(guī)模化之間的協(xié)同效應(yīng)也就更加明顯，精細化運營降低成本，提高效率，且能夠助力規(guī)?；?，最終形成一個正向循環(huán)。其官方透露，氪空間目前經(jīng)過3個月爬坡期的成熟門店，都是盈利狀態(tài)，這一數(shù)字也是遠高于全行業(yè)的平均水平。

在中國內(nèi)地市場的優(yōu)勢確立后，氪空間開始向海外拓展。今年5月，氪空間簽下了中國香港華懋集團旗下的One Hennessey大樓11層至19層。8月2日，氪空間又宣布與香港地產(chǎn)商九龍倉正式簽約，在銅鑼灣時代廣場寫字樓租下約5000平米。

同時，氪空間在新加坡、東京、首爾等亞太地區(qū)核心城市都在尋找合作的拓展目標(biāo)。氪空間瞄準(zhǔn)的目標(biāo)只有一個，那就是WeWork全球。

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